2019年公認(rèn)是過(guò)去三年樓市“最艱難的一年”，很多專(zhuān)家甚至稱(chēng)這是“過(guò)去十年房地產(chǎn)最差的年份”，因此去年底在預(yù)測(cè)2020年樓市走勢(shì)時(shí)，絕大多數(shù)專(zhuān)家都不謀而合地認(rèn)為，2020年絕對(duì)會(huì)有不一樣的“驚喜”。但誰(shuí)曾想飛來(lái)了一只黑天鵝，2020年初樓市便迎來(lái)“至暗時(shí)刻”。

“至暗”體現(xiàn)在四個(gè)方面：第一，樓市被按下“暫停鍵”。“暫停經(jīng)營(yíng)”下，直接導(dǎo)致超過(guò)95%的城市新增房源遭遇“0成交”；第二，機(jī)構(gòu)測(cè)算2020年一季度，如果按損失50%的銷(xiāo)售額計(jì)算，一季度房企將損失14398億元。開(kāi)發(fā)商的“傷亡”有多慘重有目共睹；第三，今年僅過(guò)去四十多天，但全國(guó)已有近百家開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)。按照這個(gè)破產(chǎn)速度計(jì)算，全年破產(chǎn)開(kāi)發(fā)商會(huì)超過(guò)600家，這將創(chuàng)下近20年來(lái)的最高紀(jì)錄；第四，今年前兩個(gè)月房企融資方面更是暴跌86%，未來(lái)更多的中小房企，可能失血“猝死”。

明眼人都能看得出來(lái)，這場(chǎng)風(fēng)波下，最受傷的還是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。原因很簡(jiǎn)單，對(duì)于購(gòu)房者而言，頂多是延遲幾個(gè)月的購(gòu)房計(jì)劃，影響微乎其微。但是對(duì)資金周轉(zhuǎn)要求較高的房企卻不一樣，堪稱(chēng)致命一擊——一有高額負(fù)債要還，二沒(méi)有資金回流，三更難借到錢(qián)，多重夾擊下，很多房企沒(méi)等來(lái)“春天”，就斃死在了“寒冬”。

有人可能會(huì)反駁說(shuō)，說(shuō)開(kāi)發(fā)商艱難都是托，沒(méi)看到最近一段時(shí)間各方的動(dòng)作都很大嗎？地方給調(diào)控“松綁”，甚至有人給開(kāi)發(fā)商拿地開(kāi)各種“綠燈”，更有人給購(gòu)房者“送錢(qián)”，強(qiáng)硬催生購(gòu)房需求，更不要說(shuō)僅僅一個(gè)2月份央行就降了兩次息，合計(jì)釋放的資金流動(dòng)性超過(guò)萬(wàn)億。這種種做法，歸根結(jié)底是變相“救市”，在幫開(kāi)發(fā)商解圍。開(kāi)發(fā)商還沒(méi)“難過(guò)”一點(diǎn)就開(kāi)始哭天喊地，過(guò)去那些年瘋賺的時(shí)候怎么沒(méi)見(jiàn)他們哭窮過(guò)？

平心而論，這一次和以往任何一次都不一樣：首先，開(kāi)發(fā)商是真的艱難，尤其是不受保護(hù)的中小房企，融不到錢(qián)都揭不開(kāi)鍋了。不止小房企，其實(shí)頭部房企也難逃這場(chǎng)風(fēng)波的巨大沖擊。更不要說(shuō)今年開(kāi)發(fā)商還有海外、境內(nèi)以及信托等累計(jì)1.5萬(wàn)億的債務(wù)要償還。業(yè)內(nèi)專(zhuān)家直言，這樣的形勢(shì)再持續(xù)兩三個(gè)月，恐怕超過(guò)半數(shù)的房企都會(huì)“死掉”。這可不是危言聳聽(tīng)，是針對(duì)房企的債務(wù)和現(xiàn)金流分析得來(lái)的結(jié)論。截至目前已有近百房企破產(chǎn)，這更絕非兒戲。

所以我們看到，最近一段時(shí)間以來(lái)，房企都放低了姿態(tài)，宣布降價(jià)“投降”了。尤其是恒大全國(guó)613盤(pán)齊降價(jià)25%大讓利搶收，更是人盡皆知。后續(xù)更引來(lái)十?dāng)?shù)家房企跟風(fēng)模仿，我們預(yù)計(jì)的1個(gè)月以后的房企“打折潮”，竟然提前開(kāi)啟了。

有人可能會(huì)說(shuō)，敲骨吸髓以榨取利益為己任的商人可能降價(jià)便宜購(gòu)房者嗎？他們又不是慈善家。這種質(zhì)疑很有道理，但我想說(shuō)的是，這也分情況，腰包鼓鼓囊囊不愁錢(qián)的時(shí)候，自然不會(huì)輕易降價(jià)賣(mài)房，恨不得捂盤(pán)惜售到天荒地老，賺最多的錢(qián)，但是現(xiàn)在情況不一樣——現(xiàn)在樓市銷(xiāo)售仍處于半停滯狀態(tài)的情況下，資金回收就面臨壓力?？罨夭粊?lái)，還談何生存呢？

其實(shí)不止新房降價(jià)賣(mài)不掉，二手房市場(chǎng)更是千瘡百孔，有人降價(jià)50萬(wàn)，都難覓接盤(pán)俠，流下了悔恨的淚水。根據(jù)房媒報(bào)道，海南陵水近一個(gè)月房?jī)r(jià)出現(xiàn)了大幅縮水，去年底還是3萬(wàn)/平的房子，新年過(guò)后業(yè)主就掛出了2.5萬(wàn)/平的“跳樓價(jià)”，降價(jià)幅度高達(dá)17%。拿一套100平米的房子來(lái)計(jì)算，短短一個(gè)月這套房子的市值就縮水了近50萬(wàn)。

降價(jià)投降，購(gòu)房者就一定會(huì)買(mǎi)賬嗎？非也！

房企這邊誠(chéng)意滿(mǎn)滿(mǎn)，購(gòu)房者那邊又是何態(tài)度呢？答案恐怕讓開(kāi)發(fā)商開(kāi)心不起來(lái)。58同城、安居客報(bào)告顯示，開(kāi)發(fā)商緊急開(kāi)辟的第二戰(zhàn)場(chǎng)“線(xiàn)上售樓處”幾乎成了擺設(shè)，購(gòu)房者“賦閑”在家，不管你多美的主播、多花哨的文案，他們就是無(wú)動(dòng)于衷，冷靜得可怕；幸福里近期開(kāi)展的針對(duì)10000多名購(gòu)房者的問(wèn)卷調(diào)查顯示，在一季度及今年年內(nèi)有置業(yè)計(jì)劃的購(gòu)房者中，六成以上表示，由于目前市場(chǎng)形勢(shì)并不明朗，自己的購(gòu)房計(jì)劃將延期3個(gè)月以上；貝殼研究院的數(shù)據(jù)同樣如此，6成以上購(gòu)房者亦在樓市按下“暫停鍵”的時(shí)候，也一起收起了購(gòu)房打算，而且是任你如何刺激都無(wú)動(dòng)于衷的那種。

這給今年的房?jī)r(jià)走勢(shì)定下了何種基調(diào)？降價(jià)，降價(jià)，再降價(jià)！

在昨天的文中我說(shuō)得很清楚，現(xiàn)在是賣(mài)方這端有求于購(gòu)房者，而不是購(gòu)房者有求于他們。在這種情況下，任何套路都沒(méi)用，唯有降價(jià)這一條路真實(shí)有效。不買(mǎi)房購(gòu)房者可以住在農(nóng)村老家，甚至是租房住，但你開(kāi)發(fā)商和緊急需要資金的炒房投資客能等得起嗎？一句話(huà)說(shuō)白了就是，樓市按下暫停鍵，購(gòu)房者在家暫停，售樓部暫停，可是開(kāi)發(fā)商們的巨額債務(wù)卻不會(huì)暫?！，F(xiàn)在對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，就是現(xiàn)金為王的時(shí)代，誰(shuí)手里有錢(qián)，誰(shuí)的資金充沛，誰(shuí)就能熬過(guò)這個(gè)困難時(shí)期并絕地反擊；沒(méi)錢(qián)，拿不了地不說(shuō)，連人員工資和到期負(fù)債都償還不了，還談何繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，談何擴(kuò)大規(guī)模？

當(dāng)下是購(gòu)房者的最佳購(gòu)房時(shí)機(jī)嗎？個(gè)人認(rèn)為不是。我們預(yù)計(jì)接下來(lái)，房企還有一波接一波的“降價(jià)潮”，這波降價(jià)潮目前只是試探，接下來(lái)便是貨真價(jià)實(shí)的讓利于購(gòu)房者，因?yàn)楝F(xiàn)在市場(chǎng)還未恢復(fù)常態(tài)，所有的促銷(xiāo)行為都可以看作是大餐前的“開(kāi)胃小菜”。一方面，房子賣(mài)不掉，房企的資金壓力還在加?。涣硪环矫?，真正的償債高峰期還未到來(lái)，年中年末是債務(wù)集中兌付期。

房?jī)r(jià)允許跌多少？?jī)晌淮罄?ldquo;交底”

孫宏斌和潘石屹一直都是房地產(chǎn)界的焦點(diǎn)人物，他們現(xiàn)在的經(jīng)營(yíng)模式雖然大相徑庭：一個(gè)激流勇進(jìn)，各種買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)，爭(zhēng)做地產(chǎn)一哥；一個(gè)卻見(jiàn)好就收，過(guò)去三年一直在籌劃撤離，變賣(mài)了不少地產(chǎn)業(yè)務(wù)，而且還做起了包租公的生意。但不得不說(shuō)，他們都是地產(chǎn)界的領(lǐng)軍人物，在“房?jī)r(jià)能降多少”這個(gè)問(wèn)題的看待上，他們二位的觀點(diǎn)幾乎一致：

過(guò)去三年孫宏斌不止一次強(qiáng)調(diào)過(guò)，本輪調(diào)控的威力不可小覷。在去年的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上他直言表示，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期看好，但對(duì)短期調(diào)控松綁不存在妄想，融創(chuàng)已經(jīng)在做過(guò)冬的準(zhǔn)備了，未來(lái)兩年都不打算在公開(kāi)市場(chǎng)拿地。至于很多人關(guān)心的“若房?jī)r(jià)下跌地產(chǎn)商能承受多大的跌幅？”孫宏斌也曾交了底：假如整體房?jī)r(jià)跌了30%以上，我們就都死了。

無(wú)獨(dú)有偶，地產(chǎn)大佬潘石屹也曾經(jīng)說(shuō)過(guò)，我們能夠允許的房?jī)r(jià)下跌底線(xiàn)就是20%，超過(guò)這個(gè)底線(xiàn)，很多開(kāi)發(fā)商就不復(fù)存在了。原因很簡(jiǎn)單，現(xiàn)在很多人購(gòu)房采取按揭的方式，房地產(chǎn)上面積累了大量的杠桿，因此房?jī)r(jià)如果跌太多，會(huì)引起金融系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)，因此房?jī)r(jià)不能跌太多。

兩位大佬對(duì)房?jī)r(jià)最大跌幅都“交了底”，是否意味著購(gòu)房者可以按照這個(gè)降幅來(lái)衡量未來(lái)的房?jī)r(jià)走勢(shì)呢？答案是否定的！我們雖然吃定了房企接下來(lái)會(huì)選擇降價(jià)促銷(xiāo)換取回款，但是不得不說(shuō)，期待房?jī)r(jià)一夜大幅度下跌，是不現(xiàn)實(shí)的。

首先，現(xiàn)在的行情已經(jīng)不允許中國(guó)的房?jī)r(jià)出現(xiàn)大漲大跌，因?yàn)榧炔环险邔?dǎo)向，也不符合市場(chǎng)規(guī)律。我不止一次告誡過(guò)大家，調(diào)控的真實(shí)目的是穩(wěn)樓市，而非降房?jī)r(jià)，需知我們能用的降房?jī)r(jià)招數(shù)有一大堆，但是就不可能有這樣的招數(shù)存在；其次，正如兩位大佬所言，房?jī)r(jià)真的跌這么多，我們所有人的日子都不會(huì)好過(guò)，尤其是中國(guó)經(jīng)濟(jì)，會(huì)被拖入無(wú)底深淵。更不要說(shuō)房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)著數(shù)十個(gè)產(chǎn)業(yè)，牽一發(fā)而動(dòng)全身，所以穩(wěn)才是它最好的歸宿。