2月25日，在wind電話會(huì)議上，易居集團(tuán)CEO丁祖昱表示，在新型冠狀病毒疫情影響下，房地產(chǎn)行業(yè)雖然面臨著較大壓力，但房企發(fā)生流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)暫時(shí)可能性較小。
他給出的理由是，第一，疫情發(fā)生在春節(jié)前，還沒(méi)來(lái)得及投出去拿地，所以大部分房企手中還保留現(xiàn)金；第二，工程款、工人工資等款項(xiàng)支出在春節(jié)前就完成，節(jié)后支出不大。第三，一般房企2月到期債務(wù)在節(jié)前已有安排，暫時(shí)債務(wù)償還風(fēng)險(xiǎn)不大。
但2020年房企整體到期債務(wù)高于2019年。億翰智庫(kù)的報(bào)告指出，在不考慮經(jīng)營(yíng)需要大量資金的情況下，2020年房企融資規(guī)模增速需要達(dá)到26.4%才能覆蓋到期債務(wù)。否則，房企用于運(yùn)營(yíng)的自有資金將被擠壓出用來(lái)還債，從而進(jìn)一步制約投資、開(kāi)工、施工等動(dòng)作。
“我們這次復(fù)工，排在第一序列的是待售項(xiàng)目。”一位上市房企的高管表示，隨著樓市交易逐步恢復(fù)，房?jī)r(jià)會(huì)將更多資金投向具備入市條件的項(xiàng)目中，“這個(gè)時(shí)候，各家企業(yè)必須保證現(xiàn)金流。”
對(duì)于房企而言，一面是仍舊趨嚴(yán)的融資環(huán)境和受疫情影響下行的市場(chǎng)，另一面是到期債務(wù)的攀升和資金周轉(zhuǎn)速度。在保衛(wèi)現(xiàn)金流大前提下，如何平衡和運(yùn)用有限的資金成為每一家房企必須面對(duì)的難題。
保衛(wèi)現(xiàn)金流
中指院對(duì)500名地產(chǎn)經(jīng)理人和50名地產(chǎn)專(zhuān)家做了一項(xiàng)問(wèn)卷調(diào)查，55%的地產(chǎn)經(jīng)理人認(rèn)為疫情對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響將持續(xù)到第二季度，62%的專(zhuān)家認(rèn)為2020年房地產(chǎn)規(guī)模下降幅度將超過(guò)10%。
丁祖昱也認(rèn)為，2月樓市成交可以忽略不計(jì)，如果3月銷(xiāo)售下滑30%到40%，二季度可以恢復(fù)到正常水平，2020年房地產(chǎn)下行幅度預(yù)計(jì)在10%左右。
在房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期下行、融資環(huán)境仍然趨嚴(yán)的背景下，確?，F(xiàn)金流充足和不發(fā)生流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)成為房企的首要任務(wù)。
針對(duì)疫情突發(fā)狀況，大部分房企調(diào)整了投資策略，一方面與地方政府協(xié)商，延期或緩交土地出讓金和相關(guān)稅費(fèi)；另一方面減少或暫停拿地，減少工程建設(shè)領(lǐng)域投入，手中現(xiàn)金優(yōu)先用來(lái)確保周轉(zhuǎn)和運(yùn)營(yíng)。
春節(jié)后，包括北京、上海等全國(guó)主要城市開(kāi)始陸續(xù)有土地入市。不過(guò)，從成交情況來(lái)看，雖然溢價(jià)率普遍不低，但拿地多為央企和國(guó)企，民企積極性并不高。這一定程度與房企為確?，F(xiàn)金流減少大額支出有關(guān)。
上周(2月14日-2月20日)樓市成交也開(kāi)始恢復(fù)，當(dāng)周全國(guó)新房成交103.2萬(wàn)平方米，同比下降80.4%，環(huán)比上升150.1%；二手房成交同比下降79.2%，環(huán)比上升了75.5%。
“從我們本身而言，越接近銷(xiāo)售的項(xiàng)目，肯定是排在復(fù)工優(yōu)先度的前列。”上述上市房企高管表示，一二季度他們將暫停拿地，主要力量放在銷(xiāo)售和回款上，投資重心轉(zhuǎn)向待售項(xiàng)目復(fù)工上。
在他看來(lái)，通過(guò)減少投資、緩交土地出讓金和稅費(fèi)、確保融資通道順暢，隨著市場(chǎng)逐步恢復(fù)，短期內(nèi)大多數(shù)房企發(fā)生流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的可能性較小。但房企也要從長(zhǎng)遠(yuǎn)出發(fā)，在各項(xiàng)投入中保持適度平衡，不能把風(fēng)險(xiǎn)一味延后。
在2月20日舉行的電話會(huì)議中，中梁地產(chǎn)副總裁游思嘉表示，到2020年二季度的時(shí)候，在極端銷(xiāo)售比較差的情況下，中粱地產(chǎn)可以維持100億元到200億元規(guī)模的現(xiàn)金流。他認(rèn)為，房企有必要通過(guò)融資來(lái)獲得備用現(xiàn)金。
從前兩個(gè)月來(lái)看，2020年房企融資情況并不樂(lè)觀。億翰智庫(kù)的報(bào)告顯示，1月房企融資總額同比下降了52.5%，2月前20天，房企信用債融資規(guī)模同比下降了38.7%，信托融資同比下降35.4%。
雖然2019年和2020年1月海外融資規(guī)模較大，但海外融資主要用于以新?lián)Q舊方面，房企償債和經(jīng)營(yíng)所需仍舊依賴(lài)國(guó)內(nèi)融資及銷(xiāo)售回款。在銷(xiāo)售回款下降的情況下，除了維持投資、開(kāi)工和施工外，能否順利償債仍是業(yè)界普通擔(dān)心的問(wèn)題。
償債壓力加大
在市場(chǎng)整體規(guī)模預(yù)期普遍下行的背景下，房企到期債務(wù)還在逐年上升中。世聯(lián)行報(bào)告顯示，2020年房地產(chǎn)行業(yè)到期債務(wù)為0.82萬(wàn)億元，比2019年增加1100萬(wàn)元。2021年房地產(chǎn)到期債務(wù)更是達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的1.16萬(wàn)億元。
如果算上資金成本的話，2020年和2021年兩年房地產(chǎn)行業(yè)需要償還的債務(wù)高達(dá)2.5萬(wàn)億元，其中民企需要償還的債務(wù)為1.48億元。另外， 目前房地產(chǎn)信托存量規(guī)模為2.8萬(wàn)億元，其中2020年到期規(guī)模為6900億元。
假如信托成本按照7.5%/年來(lái)計(jì)算，2020年房地產(chǎn)債券和信托償還規(guī)模超過(guò)2萬(wàn)億元，2021年需要償還的規(guī)模則更大。
分季度來(lái)看，2002年每個(gè)季度境內(nèi)境外到期債務(wù)均超過(guò)1500億元規(guī)模，其中3季度超過(guò)2500億元，4季度超過(guò)2000億元。2021年前三個(gè)季度，房地產(chǎn)行業(yè)單季債券到期規(guī)模均超過(guò)3000億元，第4季度也超過(guò)1500億元。
從數(shù)據(jù)不難看出，從2020年第3季度到2021年第3季度是近年房企償債高峰期。期間房企所要面對(duì)的不僅僅是在銷(xiāo)售下行情況下確保到期債務(wù)不發(fā)生違約情況，也要確保在按期償還債務(wù)的同時(shí)，有足夠的現(xiàn)金流維持正常周轉(zhuǎn)。
億翰智庫(kù)報(bào)告顯示，2019年房企融資對(duì)2020年到期債務(wù)覆蓋方面，國(guó)內(nèi)信用債覆蓋為1.1倍，海外債覆蓋為3.5倍。但由于將到期債務(wù)規(guī)模較大，2020年房企融資規(guī)模上升26.4%的情況下才能完全覆蓋債務(wù)。
上述房企高管認(rèn)為，由于2019年和今年1月海外債融資規(guī)模較大，且主要用于償還舊債，海外債違約風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)不大。而境內(nèi)融資環(huán)境整體趨嚴(yán)，違約率相對(duì)高于海外債。“具體主要還是看各家企業(yè)再融資和銷(xiāo)售回款情況。”
wind數(shù)據(jù)顯示，TOP20房企中的凈負(fù)債率方面，2019年中期報(bào)凈負(fù)債率超過(guò)100%的有9家企業(yè)，其中有4家房企超過(guò)200%；發(fā)布2019年三季報(bào)的10家房企中，凈負(fù)債率超過(guò)100%的也超過(guò)5家，其中有2家房企超過(guò)200%。
2019年中期報(bào)顯示，TOP20房企中，有6家房企現(xiàn)金無(wú)法覆蓋短期債務(wù)，發(fā)布2019年三季報(bào)的10家房企中，也有兩家房企現(xiàn)金無(wú)法覆蓋短期債務(wù)。融創(chuàng)、華夏幸福、中南建設(shè)等3家房企償債壓力較大，中海和龍湖壓力較小。
交付風(fēng)險(xiǎn)
在全年銷(xiāo)售下滑預(yù)期較為強(qiáng)烈的背景下，受疫情影響，房企普遍面臨著銷(xiāo)售和現(xiàn)金流的難題。如果有限的現(xiàn)金首先用來(lái)確保償還債務(wù)和銷(xiāo)售回款，那么房地產(chǎn)行業(yè)待交付風(fēng)險(xiǎn)將進(jìn)一步加大。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2019年全國(guó)房屋施工面積為89.3821億平方米，新開(kāi)工面積為22.7154億平方米，均處于歷史最高位，竣工面積只有9.5942億平方米，雖然高于2018年，但仍為2012年以來(lái)次低點(diǎn)。
雖然目前售樓處已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)入復(fù)工狀態(tài)，但工地復(fù)工情況依然不客觀，尤其是真正進(jìn)入實(shí)質(zhì)性施工的項(xiàng)目并不多。在2月25日電話會(huì)議中，丁祖昱表示，目前全國(guó)工地復(fù)工率不到10%，優(yōu)先復(fù)工的多為基礎(chǔ)設(shè)施和民生項(xiàng)目。
上述高管認(rèn)為，疫情對(duì)施工的影響要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于銷(xiāo)售，由于施工周期彈性較小，通過(guò)后期趕工彌補(bǔ)疫情期間停工缺口的可能性不大。“施工進(jìn)度趕不了，否則質(zhì)量就出問(wèn)題了，而且復(fù)工時(shí)間延后，還會(huì)影響企業(yè)的推盤(pán)計(jì)劃。”
而且，在工地復(fù)工的過(guò)程中，大多數(shù)房企傾向于優(yōu)先對(duì)待銷(xiāo)售項(xiàng)目，使得全年竣工量受到較大影響。丁祖昱透露，按照原先預(yù)測(cè)，2020年竣工面積有望由負(fù)轉(zhuǎn)正，但受疫情影響，如果3月后復(fù)工，全年竣工量降幅在5%到10%左右。
據(jù)上述房企高管透露，由于高周轉(zhuǎn)影響，竣工一直處于負(fù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，從2019年下半年，竣工開(kāi)始轉(zhuǎn)正。但受疫情影響，今年竣工情況預(yù)計(jì)不會(huì)樂(lè)觀，“有一部分因素是房企出于資金鏈考量而拖延稅收結(jié)算和工程結(jié)算，就是項(xiàng)目實(shí)際完工了，但房企拖著不做竣工備案。”
這一形勢(shì)也反映在房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)中，2019年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額13.2萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)9.9%，其中主要用于高周轉(zhuǎn)的土地購(gòu)置費(fèi)和建筑工程費(fèi)均大幅度增長(zhǎng)，只有反映竣工的安裝工程費(fèi)同比下降了22.6%。
世聯(lián)行報(bào)告認(rèn)為，由于2019年房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道收緊，使得房企尤其是中小房企不得不趕開(kāi)工、拖竣工來(lái)維持資金鏈運(yùn)轉(zhuǎn)。2020年由于還債規(guī)模更甚，開(kāi)發(fā)商資金鏈將進(jìn)一步緊張，這種情況下，無(wú)法如期完工的項(xiàng)目將頻現(xiàn)。
上述房企高管擔(dān)心，部分房企一旦出現(xiàn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，出現(xiàn)項(xiàng)目無(wú)法按時(shí)交付的風(fēng)險(xiǎn)，如果這一局面不斷深入演化，不排除發(fā)生規(guī)?；捻?xiàng)目爛尾和交付違約的風(fēng)險(xiǎn)，“而且這種項(xiàng)目基本不會(huì)有其他企業(yè)愿意接盤(pán)，所以一旦發(fā)生，將會(huì)產(chǎn)生巨大社會(huì)影響。”
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