近日，南寧市住房公積金管理委員會(huì)發(fā)布《關(guān)于調(diào)整住房公積金貸款有關(guān)政策的通知》，在一定的限制條件下，允許使用公積金貸款購(gòu)買第二套住房。相比此前“暫停向購(gòu)買第二套及以上住房或申請(qǐng)第二次及以上住房公積金貸款的職工個(gè)人及家庭發(fā)放住房公積金貸款（棚戶區(qū)、危舊房改造住房除外）”的規(guī)定，新規(guī)有了明顯放松。
此前的2月21日，河南駐馬店率先調(diào)低首套房公積金貸款首付比例為20%，并實(shí)行購(gòu)房補(bǔ)助政策。浙商銀行也于近日下發(fā)通知，將非“限購(gòu)”城市居民家庭購(gòu)買首套住房的最低首付比例從原來(lái)的三成調(diào)降至兩成。
歲末年初，新冠疫情從武漢蔓延至其他地區(qū)。為應(yīng)對(duì)疫情影響，春節(jié)后，各級(jí)政府部門陸續(xù)對(duì)房地產(chǎn)政策進(jìn)行微調(diào)，比如延長(zhǎng)土地出讓金繳納時(shí)間、延緩償還公積金貸款、延期繳納稅費(fèi)、加大土地供應(yīng)，等等。
如果說(shuō)這些微調(diào)是為應(yīng)對(duì)疫情影響而進(jìn)行的合理化調(diào)整，近期駐馬店、南寧等地的“允許加杠桿”舉措，則被認(rèn)為帶有明顯的“托市”性質(zhì)。
市場(chǎng)下行疊加疫情影響，使得2020年的房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)局不利。那么，這些舉措會(huì)否蔓延至更多的城市？在“房住不炒”的紅線內(nèi)，這些措施能否挽救房地產(chǎn)市場(chǎng)？
市場(chǎng)下行疊加疫情影響，使得2020年的房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)局不利。-甘俊攝
從“救企”到“救市”
南寧、駐馬店兩地的政策亮點(diǎn)均在于公積金政策。除調(diào)降首付比例外，駐馬店還將公積金貸款最高額度從45萬(wàn)元提高到50萬(wàn)元，同時(shí)大力推廣公積金組合貸款業(yè)務(wù)。
南寧對(duì)公積金貸款購(gòu)買二套房的限制條件有三點(diǎn)：目前無(wú)房或所擁有的唯一住房建筑面積在120平方米（含）以內(nèi)；已使用一次住房公積金貸款并已結(jié)清；第二套房的建筑面積為144平方米（含）以內(nèi)。
雖然都是“有條件”松綁，但中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，這些做法分別代表了二線城市和三四線城市對(duì)“救市”的需求。
“救市”的另一種表現(xiàn)還在于人才政策。2月18日至2月21日，廣東中山、江蘇蘇州相城區(qū)、山東青島先后出臺(tái)人才新政，涉及落戶、安居房、購(gòu)房補(bǔ)助、社保補(bǔ)貼，等等。
其中，中山將為直接落戶的應(yīng)屆高校畢業(yè)生提供一批人才安居房，一旦就業(yè)，還可以享受3年社會(huì)保險(xiǎn)補(bǔ)貼。蘇州相城區(qū)則構(gòu)建“人才購(gòu)房綠色通道”，將工作滿3個(gè)月的高技能人才納入人才證明開(kāi)具范圍，在區(qū)內(nèi)購(gòu)房不受戶籍、社保、積分等限制條件的影響。
張大偉將這輪調(diào)整稱為“從救企升級(jí)到救市”。他向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，此前的措施意在減緩企業(yè)的資金壓力，新一輪政策則意在刺激市場(chǎng)復(fù)蘇。換言之，政策調(diào)整的著眼點(diǎn)，正從疫情期間的保障，轉(zhuǎn)向疫情后的恢復(fù)。
這種變化也反映出疫情影響減弱、市場(chǎng)開(kāi)始復(fù)工的現(xiàn)狀。
近期，隨著多個(gè)省份降低新冠疫情緊急響應(yīng)級(jí)別，房地產(chǎn)業(yè)也和其他行業(yè)一起，進(jìn)入復(fù)工階段。據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院的調(diào)研，截至2月23日，已有半數(shù)房企全面復(fù)工，但這種主要集中于業(yè)務(wù)支持端，在銷售端，近七成售樓處尚未開(kāi)放。
但南京、沈陽(yáng)、濟(jì)南等一些二線城市正在研究售樓處開(kāi)放。比如，2月20日，南京發(fā)文指出，商品房銷售實(shí)行精準(zhǔn)防控，符合條件的各開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目售樓處逐步有序開(kāi)放。濟(jì)南也表示，正在研究售樓處和中介門店在嚴(yán)格做好疫情防控的前提下逐步恢復(fù)營(yíng)業(yè)。
北京某大型房企人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，對(duì)于疫情持續(xù)時(shí)間和影響，公司曾做過(guò)三種假設(shè)。最樂(lè)觀的假設(shè)為，疫情在2020年3月得到控制，4月徹底結(jié)束。他表示，如今這種假設(shè)正在成為現(xiàn)實(shí)，公司各部門正陸續(xù)復(fù)工，并制定疫情恢復(fù)后的各項(xiàng)工作計(jì)劃。
房?jī)r(jià)不會(huì)大幅波動(dòng)
“救市”政策的頻繁出臺(tái)，還有一些深層次原因。近年來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)進(jìn)入“換擋期”，很多城市的GDP增速出現(xiàn)下降。作為對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有重要拉動(dòng)作用的房地產(chǎn)業(yè)，則從去年下半年進(jìn)入下行期，其中三四線城市的降溫尤其明顯。
歲末年初，新冠疫情爆發(fā)后，不光是房地產(chǎn)業(yè)，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)也受到影響。因此，在近期各行業(yè)有條件復(fù)工的過(guò)程中，房地產(chǎn)業(yè)不僅備受關(guān)注，也被寄予厚望。
早在疫情爆發(fā)前的2019年12月30日，湖南衡陽(yáng)就制定了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干政策》，推出17條措施。衡陽(yáng)也被稱為“打響救市第一槍”。多家機(jī)構(gòu)發(fā)布報(bào)告指出，疫情爆發(fā)后，樓市政策存在“邊際放松”的空間。
華創(chuàng)證券指出，近期地方政府密集出臺(tái)房地產(chǎn)支持政策，“一方面是希望穩(wěn)開(kāi)工，從而穩(wěn)經(jīng)濟(jì)，另一方面則希望穩(wěn)土地市場(chǎng)、從而穩(wěn)財(cái)政。”預(yù)計(jì)在房住不炒的大原則下，地方政府的一城一策力度或?qū)⑦M(jìn)一步加大，并且供給端的政策較需求端政策會(huì)更大力度、更早時(shí)間地獲得推進(jìn)。
張大偉也表示，預(yù)計(jì)未來(lái)將有更多的城市對(duì)樓市政策進(jìn)行松綁，但力度有限，需求端尤其不會(huì)大規(guī)模松綁。因?yàn)樵谘胄杏?月19日發(fā)布的“四季度貨幣政策報(bào)告”中，再度強(qiáng)調(diào)了“房住不炒”，并重申“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”。
如今，隨著復(fù)工情況的增多，加之支持性政策陸續(xù)出臺(tái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)可期。多個(gè)受訪的房企人士對(duì)市場(chǎng)在4月徹底恢復(fù)表示樂(lè)觀。
空·白研究院創(chuàng)始人楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，如果疫情在2月底3月初得到控制，預(yù)期房地產(chǎn)銷售在3、4月份會(huì)恢復(fù)性增長(zhǎng)，5月份會(huì)出現(xiàn)大幅度增長(zhǎng)。
這是否意味著房?jī)r(jià)將出現(xiàn)大幅上漲？前述房企人士表示，今年一季度是房企債務(wù)到期的高峰，年初也是企業(yè)補(bǔ)貨需求較大、預(yù)算充足的時(shí)段，在今年一季度銷售大幅下降的情況下，行業(yè)的資金壓力將有所凸顯。
同時(shí)，一些城市的庫(kù)存開(kāi)始積壓，去化周期延長(zhǎng)，也將給新房和二手房?jī)r(jià)格帶來(lái)下行壓力。
他認(rèn)為，從目前很多房企啟動(dòng)網(wǎng)上降價(jià)賣房來(lái)看，疫情結(jié)束后，也不排除企業(yè)繼續(xù)實(shí)施以價(jià)換量的可能。但全年來(lái)看，隨著需求的延后釋放，疫情對(duì)銷售的影響不會(huì)太大，預(yù)計(jì)全年銷售規(guī)模的降幅不會(huì)超過(guò)10%，房?jī)r(jià)則不會(huì)出現(xiàn)大幅波動(dòng)。
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