突如其來的疫情，重度依賴現(xiàn)金流的房地產(chǎn)行業(yè)融資鏈備受外界“憂心”。情況到底如何，近期有日漸明朗的趨勢。
全聯(lián)房地產(chǎn)商會最近發(fā)布的《關(guān)于疫情后期促進房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的政策建議》(以下簡稱“《建議》”)中指出，至少有46家房企(以中小型企業(yè)為主)受影響貨值超4400億元，單月運營成本約235億元，2020年上半年到期債務(wù)近5300億元。
而根究人民法院公告網(wǎng)的數(shù)據(jù)，截至2月25日，今年以來已經(jīng)有75家開發(fā)商發(fā)布了破產(chǎn)公告。
中小房企融資鏈再承壓
全聯(lián)房地產(chǎn)商會原名全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會。2012年7月23日，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)在民政部注冊登記為國家一級社團法人，主管單位為全國工商聯(lián)。
全聯(lián)房地產(chǎn)商會2月11日發(fā)布的這份《建議》表示，為防止疫情進一步擴散，房企暫停項目建設(shè)、項目開工、推遲復(fù)工、關(guān)閉售樓處、暫停客戶接待等系列舉措，會帶來巨大的影響。
據(jù)全聯(lián)房地產(chǎn)商會調(diào)研，今年上半年企業(yè)須交付的項目占全年交付項目總數(shù)的30%-50%。由于項目工程建設(shè)暫停，線下銷售渠道關(guān)閉，企業(yè)銷售回款大幅下降，疊加現(xiàn)有的房地產(chǎn)融資政策，房地產(chǎn)企業(yè)面臨巨大的現(xiàn)金流壓力，即使大型企業(yè)也難幸免。
該機構(gòu)調(diào)研的72家企業(yè)中，46家房企(以中小型企業(yè)為主)受影響貨值超4400億元，單月運營成本約235億元，2020年上半年到期債務(wù)近5300億元；26家產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)，受停工停售影響的積壓庫存超40億元，單月運營成本超20億元，2020年上半年到期債務(wù)約55億元。
該機構(gòu)還建議政府“因城施策、因企施策”，穩(wěn)定行業(yè)預(yù)期，幫助行業(yè)順利度過困難期，引導(dǎo)行業(yè)加速良性整合，保障整個國民經(jīng)濟的健康運行。
其實在疫情爆發(fā)前，房地產(chǎn)領(lǐng)域的資金鏈也并不寬松。光大證券發(fā)布研報指出，截至2020年1月，不計入回購影響，2020年房企債券合計到期規(guī)模約8365億元(2019年為6485億元)，其中境內(nèi)到期6021億元，海外到期2345億元。
據(jù)統(tǒng)計，今年到期債務(wù)較高的房企有萬科、恒大、萬達、碧桂園、綠城等。
“今年，特別像我們儲備集中在三四線的城市的開發(fā)商是雪上加霜，原本期望的回鄉(xiāng)置業(yè)這一波流量，現(xiàn)在是徹底沒指望了。從目前來判斷今年的營收減少至少在10%以上。”一家中小房企的市場總監(jiān)接受21世紀經(jīng)濟報道記者采訪時表示。
對于疫情解除后，房企是否可加大新開工力度以彌補前期損失，光大證券分析師何緬南認為，單月新開工面積的提升空間有限。自2019年以來，在銷售下行預(yù)期和排行榜壓力下，房企工程節(jié)點考核趨嚴，新開工向飽和備貨靠攏，剔除春節(jié)因素和年中考核因素外，其余月份的單月新開工量基本穩(wěn)定在2億方左右，比前幾年大幅收窄，單月新開工沖量的空間不大。
何緬南表示樂觀假設(shè)，新冠疫情在2020年一季度得到控制，4月撤銷管控，務(wù)工人員陸續(xù)返工，房企恢復(fù)正常新開工，均衡假設(shè)一季度新開工面積損失程度(-15%)。忽略后續(xù)月份的疫情影響，則預(yù)測2020全年房屋新開工面積增速為-9.4%左右，約為20.6億方。悲觀假設(shè)下，疫情延續(xù)到5月底，6月份疫情解除，恢復(fù)正常經(jīng)營，假設(shè)1-5月份損失程度(-25%)，忽略其他影響，則預(yù)測2020全年新開工面積增速為-15%左右，約為19.3億方。
海外融資規(guī)模再創(chuàng)新高
“今年房企債務(wù)到期壓力較大，疊加疫情帶來的銷售回款驟減，資金壓力進一步加劇。目前在房住不炒主基調(diào)下，大面積放水的可能性微乎其微，因此下一階段企業(yè)除了加速去庫存的自救之外，可能還需要其他融資手段輔助，幫忙渡過目前的難關(guān)。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對21世紀經(jīng)濟報道記者表示。
為了加速資金回籠，房企的銷售方式從線下轉(zhuǎn)到線上。
據(jù)克爾瑞平臺統(tǒng)計，每天的直播賣房已經(jīng)超過上百場。打響線上購房第一槍的房企是恒大集團，恒大副總裁劉雪飛此前對外表示，2月13日-2月18日，客戶通過網(wǎng)上銷售共認購68019套房屋。
除了恒大之外，碧桂園、萬科、世茂、龍湖、藍光、京投發(fā)展等眾多房企開啟了線上售樓處，利用VR等技術(shù)快速搭建起線上立體化展示平臺，通過線上+大力折扣導(dǎo)流客戶。當(dāng)然，業(yè)績增減情況還有待觀察。
“VR看房已經(jīng)不是稀奇事了，我們早就有類似的手段了，不過最終能否真正實現(xiàn)銷售，目前還不好說，從過往的經(jīng)驗來看，這只能作為一種輔助手段。一線城市一套房源的總價一般都在500萬以上，二三線則是集中在兩三百萬，雖然有些房企為了提高購買熱情，打出無理由退房之類的口號，但是是否最后會變成真實的銷售業(yè)績還打問號。”一家房企銷售中介對21世紀經(jīng)濟報道記者表示。
除了加大力度賣房回籠資金外，大額大范圍融資也是房企自救方式之一。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示2019年全年，房企海外融資高達752億美元，而2018年只有496億美元，同比上漲幅度高達52%。
今年一月份，房企融資額高達120億美元，刷新最近幾年的高點。春節(jié)疫情爆發(fā)以來，境內(nèi)外融資繼續(xù)高位運行。2月來，房企發(fā)行的美元融資計劃就超過百億。不僅僅是海外融資加速，更在內(nèi)地大量發(fā)布公募債等數(shù)百億，多家房企還發(fā)行了過去很少見的短期債。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，整體看，房地產(chǎn)行業(yè)資金緊張，房企抓緊窗口期，大量大額度發(fā)行美元債。2019年房企美元債刷新紀錄。2020年美元融資繼續(xù)高位運行。大部分房企為了應(yīng)對未來可能的市場變化，也會在年初加快儲備資金。對于美元債來說，是部分房企的重要資金補充，但因為額度原因，很難成為最主要來源。而美元債的井噴對緩解部分企業(yè)融資則有很大好處。
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