什么是高手，就是你還在不知所措想著怎么辦的時候，人家已經(jīng)先走一步了。在抗疫的特殊時期，一場來企業(yè)自救、政府幫扶與行業(yè)建議的房地產(chǎn)行動正在次第展開。

2月16日，恒大集團發(fā)出一份文件稱，2月18日至2月29日期間，購買恒大全國各在售樓盤住宅(含公寓及寫字樓)，可享受7.5折優(yōu)惠；3月份，恒大旗下所有在售公寓和寫字樓仍將享受全場7.8折優(yōu)惠。三天前的2月13日，恒大已將旗下所有樓盤的銷售全部搬到了網(wǎng)上，啟動網(wǎng)上購房，還明確稱，自簽署《商品房買賣合同》之日起至5月10日，購房者享有“最低價購房”權(quán)益，如購買樓盤價格下調(diào)，可獲補差價，并可享受“無理由退房”權(quán)益保證。

多位業(yè)內(nèi)人士認為，“線上售房”叫好但能不能叫座還待檢驗，但眼下樓市交易疲軟不可避免。

他們更寄望于政策的放松。“這次疫情之后，國家對房地產(chǎn)的調(diào)控可能不會像2018年、2019年力度那么大。中國房地產(chǎn)市場是個政策市，只要政策方面稍微對房地產(chǎn)有些放松或者提供一些支持，房地產(chǎn)市場就會健康蓬勃發(fā)展。”陽光城集團執(zhí)行副總裁吳建斌近日表示。他認為，從實操角度來講，最近政府對于房企內(nèi)地發(fā)債(公募債)有可能要放行。

2月以來，全國已有超過20個城市調(diào)整了房地產(chǎn)政策，主要集中在延遲房企稅費及信貸、減緩土地出讓金交付、調(diào)整預(yù)售條件等方面，穩(wěn)樓市的信號明顯，但“房住不炒”仍是底線。

2月19日晚間，央行在發(fā)布2019年第四季度中國貨幣政策執(zhí)行報告中重申，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，按照“因城施策”的基本原則，加快建立房地產(chǎn)金融長效管理機制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段。

LPR再次下調(diào) 地方救企升級

“要把疫情防控作為當前最重要的工作來抓，加大對新冠肺炎疫情防控的貨幣信貸支持力度。通過適當下調(diào)貸款利率、增加信用貸款和中長期貸款等方式，支持相關(guān)企業(yè)戰(zhàn)勝疫情影響。”央行表示。事實證明，央行已經(jīng)運用多種貨幣政策工具來護航資金面。

據(jù)中國房地產(chǎn)報（微信ID：china-crb）記者統(tǒng)計，2月3日至2月17日，央行通過逆回購及操作，共計向市場釋放流動性3萬億元。其中，2月3日、4日，開展1.7萬億元逆回購操作，并將逆回購利率下調(diào)10個基點；2月10日、11日，繼續(xù)開展1萬億元逆回購操作；2月17日開展2000億元MLF（中期借貸便利）操作，并將MLF中標利率下調(diào)10個基點，同時開展逆回購操作1000億元。

2月20日早間，中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，2020年2月20日貸款市場報價利率（LPR）1年期為4.05%，較前一次下調(diào)10個基點；5年期以上LPR為4.75%，下調(diào)5個基點。這是繼2019年11月LPR調(diào)整之后，事隔3個月再次下調(diào)。當日中國股市三大指數(shù)高開高走。

這無異是為樓市注入了一劑“強心針”。因為LPR的下調(diào)，也意味著房地產(chǎn)貸款包括房地產(chǎn)開發(fā)貸和個人購房貸款成本均有望下調(diào)。“房地產(chǎn)開發(fā)貸款中一些中長期貸款的成本下調(diào)，有助于房企經(jīng)營成本的降低，對沖近期銷售市場不景氣的壓力。而個人按揭貸款等占比更高，有助于進一步落實信貸的政策思路，對于激發(fā)購房者的購房需求、降低還貸壓力等有積極的作用。”易居房地產(chǎn)研究院總監(jiān)嚴躍進分析稱。

“5年期LPR下調(diào)，有助于維穩(wěn)房地產(chǎn)市場預(yù)期，但實際效用仍有限。實際上，房貸利率還需要考慮加息基點的變化趨勢，如果所加基點維持不變，LPR下降的5個基點對實際月供影響較小，節(jié)約的購房成本有限。”交銀國際董事總經(jīng)理洪灝此前對中國房地產(chǎn)報記者表示。

不過，隨著疫情影響的持續(xù)發(fā)酵，此次LPR利率下調(diào)還只是個開始。市場人士對央行接下來的降息空間普遍持看多態(tài)度，認為年內(nèi)至少還有15個基點的降息區(qū)間。

地方政府亦紛紛出臺房地產(chǎn)扶持新政，在紓困房企資金壓力、降成本等方面施救，這些地方包括蘇州、海口、煙臺、衡陽、福州、合肥、天津、濟南、重慶、杭州、南京、西安、無錫、廈門、上海、深圳等。其中，以蘇州出臺的土地新政引發(fā)關(guān)注最高。

2月19日，蘇州市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布《關(guān)于做好土地出讓相關(guān)工作有效應(yīng)對疫情的通知》，表示將采取延長土地出讓金繳納時限、調(diào)整超過市場指導價報價規(guī)則等措施，并在一定范圍內(nèi)放松了房企預(yù)售的條件。

通知表示，住宅（商?。┑貕K不統(tǒng)一要求設(shè)置竣工預(yù)售許可調(diào)整價，超過市場指導價的，不統(tǒng)一要求項目工程結(jié)構(gòu)封頂后申請預(yù)售許可；進入一次報價的，不統(tǒng)一要求工程竣工驗收后申請預(yù)售許可。

而在此前，蘇州規(guī)定拍地價格過高，觸碰相關(guān)價格紅線，那么就需要以結(jié)構(gòu)封頂或竣工驗收為標準，來辦理預(yù)售許可證。

“2019年有很多房企必須等到竣工后才可以進行預(yù)銷售，資金回籠周期拉長，蘇州新政下，樓盤入市加速，按照資金成本，房企很可能降價搶客戶，并支撐企業(yè)更加積極地補倉拿地。”一位房企人士分析稱，此舉對于解決政府財政收入緊缺和房企現(xiàn)金流承壓，可謂一舉兩得。

樓市交易疲軟 違約風險抬頭

“46家房企今年上半年到期債務(wù)近5300億元。”“一家典型房企上半年貨幣資金僅能維持3個月。”全聯(lián)房地產(chǎn)商會近日在《關(guān)于疫情后期促進房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的政策建議》中呼吁政府“因城施策、因企施策”，穩(wěn)定行業(yè)預(yù)期，幫助行業(yè)度過困難期，同時呼吁企業(yè)自救。

必須正視的是，疫情影響下的房企違約風險，已經(jīng)開始暴露。

2月12日，中建投信托發(fā)布一則“中建投信托安泉404號（杭州美好）集合資金信托計劃”的重大事項報告稱，因全國新型冠狀病毒感染的肺炎疫情暴發(fā)，借款人杭州美生置業(yè)有限公司和保證人美好置業(yè)集團股份有限公司受到一定程度影響，信托計劃可能出現(xiàn)延期分配。

產(chǎn)品資料顯示，安泉404號成立于2019年2月，融資方為杭州美生，規(guī)模3.5億元人民幣，期限12個月，貸款年利率12.8%，資金用于杭州美生在杭州市臨安區(qū)的住宅項目開發(fā)建設(shè)。杭州美生為美好置業(yè)全資孫公司。

中建投信托產(chǎn)品公告顯示，該信托產(chǎn)品延期有兩個原因：一是受疫情影響銷售延緩，同時杭州美生開工延遲，現(xiàn)已歸集的銷售回款僅能覆蓋部分信托貸款本息，其他部分由美好置業(yè)及子公司統(tǒng)籌調(diào)撥；二是擔保方美好置業(yè)位于湖北，統(tǒng)籌資金分散于湖北省的多個子公司銀行賬戶，受疫情影響湖北省全面封城且交通停運，導致公司員工無法到崗，統(tǒng)籌資金無法歸集。

中誠信托戰(zhàn)略研究部楊曉東表示，受疫情影響，房企從買地、開發(fā)、竣工、銷售等多個環(huán)節(jié)都出現(xiàn)短期停滯，企業(yè)違約風險及所涉信托項目逾期風險上升。而此次疫情嚴重或者發(fā)展較快的地區(qū)，也是近年來信托公司開展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的重要區(qū)域。如：湖北省武漢市近年來房地產(chǎn)市場發(fā)展較快，卻是此次疫情的暴發(fā)地和最為嚴重地區(qū)；浙江省、廣東省、河南省、湖南省確診感染人數(shù)較多，深圳、廣州、鄭州、長沙等城市是近年來信托公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)開展的重要區(qū)域，疫情帶來的影響非常值得關(guān)注。

“受疫情影響，首當其沖便是房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，資金鏈緊張、靠高速周轉(zhuǎn)的地產(chǎn)商壓力更大。同時，政信信托業(yè)務(wù)也將受到較大沖擊，尤其是疫情較重的地方財政壓力較大，可能無力兌付。疫情還將影響到信托公司的正常業(yè)務(wù)開展，房地產(chǎn)、政信等項目短期內(nèi)可能面臨停擺風險，存續(xù)項目潛在風險也會增加。”華北一位信托公司人士對中國房地產(chǎn)報記者表示。

而作為支撐房企資金來源4成以上的銷售回款，仍在冰封中。當前龍頭房企紛紛通過線上營銷蓄客，以期在疫情過后房地產(chǎn)“搶收”戰(zhàn)中贏得先機。目前已有恒大集團、綠地控股、中南置地、弘陽地產(chǎn)、世茂房地產(chǎn)、融信中國、陽光城、正榮地產(chǎn)、雅居樂、富力、美的置業(yè)等超過20家房企開展了全國性的營銷動作，涉及的措施涵蓋無理由退房、折扣優(yōu)惠、獎金等。

也有房企更在意現(xiàn)金流。“不會跟進這類營銷措施。行業(yè)進入穩(wěn)速發(fā)展，大家都要確保油箱里的油能支撐到下一個加油站，而不是猛踩油門。房企既缺資金又缺利潤，所以庫存必須要嚴控。”一位閩系房企負責人稱。

國信證券稱，目前國家及各省對疫情嚴密防控，隔離手段非常嚴格，從新增疑似病例及治愈病例來看，疫情已得到初步控制，相信隨著春暖花開、氣溫上升以及國家有力的防控，大概率能在較短時間內(nèi)戰(zhàn)勝疫情。疫情過后，有望涌現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的“趕工潮”“搶收潮”。

“疫情結(jié)束后，出于穩(wěn)增長需要，房地產(chǎn)政策或會有一輪超預(yù)期放松，但范圍仍在房住不炒和一城一策的框架之內(nèi)，因疫情積壓的購房需求也將集中釋放。因此，疫情結(jié)束之后，房地產(chǎn)市場和房價均會有一定程度的回暖。”粵開證券首席經(jīng)濟學家、研究院院長李奇霖對中國房地產(chǎn)報記者表示。

大房企已開始全力搶跑，部分中小房企還在受困資金鏈而無力突圍。這場疫情下，2020年房地產(chǎn)行業(yè)分化將更為加劇。