2月20日，全國銀行間同業(yè)拆借中心公布本月貸款市場報價利率（LPR）。這是自新冠肺炎疫情爆發(fā)以來LPR第一次調(diào)整，備受關(guān)注。與上月相比，本月1年期LPR下降10個基點到4.05%，5年期以上LPR下降5個基點到4.75%。LPR如期實現(xiàn)“雙降”，旨在引導降低實體經(jīng)濟融資成本，并非為了給房地產(chǎn)市場松綁。

疫情爆發(fā)以來，中國人民銀行持續(xù)通過公開市場操作，在向市場注入流動性的同時降低資金成本。如2月3日和2月4日，中國人民銀行連續(xù)兩天開展逆回購，7天期和14天期逆回購共計1.2萬億元，中標利率分別為2.40％、2.55％，均比上期下降10個基點。2月17日，央行開展2000億元中期借貸便利（MLF）操作，期限為1年，中標利率為3.15%，比上期下降10個基點。逆回購和MLF中標利率下降，以市場化的方式降低了銀行資金成本。LPR主要掛鉤1年期的MLF，因此本月LPR下降已是意料之中，符合市場預期。

兩個期限LPR雙雙下降，有助于引導銀行貸款利率下行，進而推動降低實體經(jīng)濟融資成本。特別是1年期LPR下降幅度為10個基點，為改革完善LPR定價機制以來的最大降幅。在疫情防控關(guān)鍵階段，此舉釋放出強化逆周期調(diào)控的信號，體現(xiàn)了貨幣政策靈活適度的取向，有助于推動貸款利率進一步下降，為打贏疫情防控攻堅戰(zhàn)、幫扶中小企業(yè)提供更加有力的支持。

2019年8月份以來，改革完善后的LPR已經(jīng)發(fā)布7次。2019年9月20日，1年期LPR從4.25%降為4.20%，下降5個基點；5年期以上LPR為4.85%，與上月持平。這是新LPR第一次非對稱調(diào)整。值得注意的是，本月兩個期限LPR第一次出現(xiàn)非對稱下降，可能體現(xiàn)兩個方面的意圖：第一，疫情對我國經(jīng)濟和社會發(fā)展的影響是短期的，因此短端利率下降更多，引導短期貸款利率下行，重在幫助企業(yè)渡過當前的難關(guān)；第二，長期貸款中個人住房貸款占比較高，5年期以上LPR下降5個基點，意在表明房地產(chǎn)調(diào)控仍未放松，不向房地產(chǎn)市場放出寬松信號。

近期，央行多次表示，繼續(xù)堅持“房住不炒”定位，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段。如2月19日，央行發(fā)布2019年第四季度中國貨幣政策執(zhí)行報告強調(diào)：堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，按照“因城施策”的基本原則，加快建立房地產(chǎn)金融長效管理機制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段。因此，對于本月LPR下降，房地產(chǎn)市場無需興奮，更不能錯誤解讀。

近兩天來，針對LPR下降，不少分析報告認為是房地產(chǎn)市場一大利好，更有個別媒體以“100萬元房貸每月少還31元”為題報道，這顯然容易誤導輿論。事實上，LPR下行并不必然導致房貸利率下降。商業(yè)銀行發(fā)放個人住房貸款，不同銀行會綜合業(yè)務定位、客戶資質(zhì)、資金成本等因素，在LPR基礎(chǔ)上進行加點。融360發(fā)布的研究報告顯示，2020年1月份，全國首套房貸款平均利率為5.53%，為5年期以上LPR加73個基點；二套房貸款平均利率為5.84%，為5年期以上LPR加104個基點。所以，對增量貸款，LPR下調(diào)后，在LPR的基礎(chǔ)上銀行可以調(diào)整加點，房貸利率可能下降，也可能不變，還可能上升。對存量貸款，在定價基準轉(zhuǎn)換之前，此次LPR下調(diào)更是沒有直接影響。因此，本月LPR下降后，每月房貸負擔能否減輕，難以一概而論。

2019年8月25日，央行對房貸利率定價方式進行改革，要求房貸利率掛鉤LPR，不得低于全國統(tǒng)一的最低要求和各省制定的下限要求。而在存量浮動利率貸款定價基準轉(zhuǎn)換工作中，央行對房貸定價基準轉(zhuǎn)換提出了特別要求。存量房貸轉(zhuǎn)換有兩種方式：如果以LPR為定價基準，則加點數(shù)值應等于原合同最近的執(zhí)行利率水平與2019年12月份LPR的差值，其中從轉(zhuǎn)換時點至此后的第一個定價日的利率水平等于原來利率水平；如果轉(zhuǎn)換為固定利率，轉(zhuǎn)換后利率水平應等于原合同最近的執(zhí)行利率水平。也就是說，無論是何種轉(zhuǎn)換方式，轉(zhuǎn)換后的房貸利率應不低于原有的利率，除非采用第一種方式后LPR下降，但這最快要從2021年開始。上述考慮安排，主要是為了貫徹落實房地產(chǎn)市場調(diào)控要求，在流動性合理充裕、市場利率有望下行的情況下，堅守“房住不炒”的定位，不向房地產(chǎn)市場發(fā)出錯誤信號。

當然，我國市場流動性將繼續(xù)處于合理充裕狀態(tài)，市場利率有望進一步下行。在這種情況下，房貸利率或有一定下行空間。但較為優(yōu)惠的房貸利率，將主要集中在首套房貸，旨在降低剛需購房者負擔，而對二套及以上的房貸仍將執(zhí)行較高利率。從中長期看，“房住不炒”仍將是房地產(chǎn)調(diào)控的主題。下一步，央行和金融機構(gòu)將根據(jù)購房區(qū)域、主體的不同，綜合運用多種手段，量價并舉，長短結(jié)合，既調(diào)控總量又調(diào)整價格，既滿足剛性需求又抑制投資投機，既著眼當下又引導預期，進一步實施好差別化住房信貸政策。

（作者系新網(wǎng)銀行首席研究員、中關(guān)村互聯(lián)網(wǎng)金融研究院首席研究員）