本文來源：金融時(shí)報(bào)

疫情影響下，房地產(chǎn)的一舉一動(dòng)，頗受市場矚目。

近期，房地產(chǎn)市場的種種跡象，引發(fā)各方關(guān)注。一方面，不少地方相繼出臺(tái)政策，在堅(jiān)持“房住不炒”的基調(diào)下，有一定的政策微調(diào)；另一方面，各大房地產(chǎn)企業(yè)近期紛紛啟動(dòng)線上售房，更有房企拋出“75折賣房”的宣傳。

與此同時(shí)，隨著今年地產(chǎn)債迎來到期和行權(quán)高峰，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈在多重因素影響下，或?qū)⒃偈芸简?yàn)。有機(jī)構(gòu)研究表示，對(duì)于大型房企而言，從各項(xiàng)指標(biāo)來看，受到的影響相對(duì)較小，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)；小型房企尤其是湖北的小型房企受影響較大，目前已經(jīng)有房企出現(xiàn)信托延期還款。

地產(chǎn)債到期壓力大增

此前幾年，隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策落實(shí)以及融資渠道的規(guī)范，房企發(fā)債數(shù)量逐漸增多，地產(chǎn)債規(guī)模也不斷攀升。進(jìn)入2020年，地產(chǎn)債將迎來一個(gè)償還小高峰。

近日，克而瑞地產(chǎn)研究發(fā)布報(bào)告表示，2020年是房企債券到期的高峰期，95家房企年內(nèi)到期債券總額超過5000億元，較2019年上漲45%，房企的融資及償債壓力較大。該研究報(bào)告稱，短期來看，目前國內(nèi)疫情形勢嚴(yán)峻，將持續(xù)對(duì)房企融資造成影響。

“2020年產(chǎn)業(yè)債券待償還規(guī)模為34945.10億元，行業(yè)以公用事業(yè)、采掘、綜合、房地產(chǎn)等為主。”中證鵬元研究提出，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)債進(jìn)入回售期的存量規(guī)模為2958.56億元，占所有存量產(chǎn)業(yè)債比重為26.55%，待回售壓力較大。

從最近3年的數(shù)據(jù)看，每年年初房企債券發(fā)行和到期基本實(shí)現(xiàn)平衡，開年后的一季度，為了搶發(fā)行窗口期，債券發(fā)行量明顯增加，凈融資額顯著增長。比如，2018年第一季度和2019年第一季度，地產(chǎn)債分別發(fā)行1281.7億元和1776.7億元。

但今年的情況卻有所不同。有統(tǒng)計(jì)顯示，從春節(jié)前的1月25日到節(jié)后2月10日共17天，95家典型房企完成發(fā)債融資僅有4筆，且發(fā)行的境外優(yōu)先票據(jù)涉及金額不足百億元，這與2019年春節(jié)前后相對(duì)應(yīng)的時(shí)間段相比，減少超過八成。

“今年以來，受新冠肺炎疫情影響，此前近一個(gè)月，推遲或取消發(fā)行的信用債的計(jì)劃發(fā)行規(guī)模為215.1億元，其中房地產(chǎn)企業(yè)占比17.7%。”西南證券固收研究表示，截至2月9日，今年房地產(chǎn)債券發(fā)行規(guī)模僅45億元，預(yù)計(jì)今年一季度房地產(chǎn)企業(yè)債券發(fā)行規(guī)模同比會(huì)大幅減少1000億元。從未來到期情況來看，今年地產(chǎn)債到期壓力集中在下半年，但2月至6月仍有1444億元到期，若發(fā)行節(jié)奏未有顯著提升，預(yù)計(jì)上半年將產(chǎn)生1500億元左右的融資缺口。

疫情考驗(yàn)地產(chǎn)債信用

新冠肺炎疫情的發(fā)生，影響到上半年的房地產(chǎn)交易，在繃緊房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的同時(shí)，也進(jìn)而考驗(yàn)地產(chǎn)債的信用。

“疫情將致使上半年房地產(chǎn)交易規(guī)模大幅回落，房企回款壓力與償債高峰相疊加，企業(yè)面臨巨大現(xiàn)金流壓力，信用風(fēng)險(xiǎn)放大。” 中證鵬元研究認(rèn)為，湖北等疫情較為嚴(yán)重地區(qū)的地產(chǎn)行業(yè)，將在相對(duì)較長時(shí)間受到?jīng)_擊。在疫情能得到有效控制或結(jié)束后，前期積壓的需求或在較短時(shí)間內(nèi)集中釋放，房地產(chǎn)銷售及投資或有一定程度反彈，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)整體可控。

銷售回款是房地產(chǎn)企業(yè)最主要的資金來源。但是為防控疫情蔓延，全國31個(gè)省區(qū)市啟動(dòng)“重大突發(fā)公共衛(wèi)生事件一級(jí)響應(yīng)”，各地售樓處先后關(guān)停。受此影響，全國范圍內(nèi)商品房銷售面積同比大幅下滑，房企資金鏈面臨的考驗(yàn)進(jìn)一步加劇。

天風(fēng)證券固收首席分析師孫彬彬表示， 對(duì)于大型房企而言，從各項(xiàng)指標(biāo)來看受到的影響相對(duì)較小，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)；小型房企尤其是湖北的小型房企影響較大，已經(jīng)有房企出現(xiàn)信托延期還款。

“如果將時(shí)間進(jìn)一步拉長來看，湖北受疫情影響最嚴(yán)重，湖北地區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目影響周期會(huì)更長，因而在湖北土儲(chǔ)規(guī)模占比較高的房企將承受更大壓力。”孫彬彬表示，梳理2018年2月以來在武漢和襄陽拿過含住宅用地的房地產(chǎn)公司，統(tǒng)計(jì)其土地成交總規(guī)?？梢钥吹剑渲邪l(fā)行過債券且拿地規(guī)模較大的有融創(chuàng)、華僑城、萬科、金輝集團(tuán)等，但整體來看，拿地總額在各公司規(guī)模中占比較小。目前注冊(cè)地或辦公地址在湖北的房地產(chǎn)企業(yè)共20家，其中17家為央企或地方國企，均為城投企業(yè)，其他3家民企應(yīng)高度關(guān)注。

多地出臺(tái)穩(wěn)地產(chǎn)政策

隨著疫情影響持續(xù)發(fā)酵，各地方近期陸續(xù)公布了房地產(chǎn)企業(yè)的一些微調(diào)政策。2月份以來，廣東、天津、上海、浙江、江蘇、陜西等多個(gè)省份，陸續(xù)出臺(tái)與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的政策。

“近期各地方政策的重點(diǎn)，圍繞緩解房地產(chǎn)企業(yè)短期的資金壓力，整體仍然在‘房住不炒’的政策框架之下。” 孫彬彬表示，一方面，政策重點(diǎn)集中在延緩繳納土地出讓金、順延開竣工及交付時(shí)間上，少量地方的政策文件涉及到放松預(yù)售資金監(jiān)管要求、放寬預(yù)售條件等政策，但幾乎沒有地方在限購、限售等條件方面做出放松。另外一方面，現(xiàn)在出臺(tái)政策的省份主要集中在東部省份，如浙江、江蘇、廣東、天津、上海等，中西部省份出臺(tái)的政策較少，后續(xù)中西部省份可能也將跟進(jìn)。

相比于各地地方政策，中央各部委近期出臺(tái)的政策中，鮮有提及房地產(chǎn)行業(yè)的具體政策。

值得注意的是，近日，市場上有關(guān)央行擬調(diào)整宏觀審慎評(píng)估（MPA）中房地產(chǎn)信貸相關(guān)考核指標(biāo)的說法。《金融時(shí)報(bào)》記者就此求證央行，央行方面表示，該說法不屬實(shí)。央行表示，將繼續(xù)按照黨中央、國務(wù)院的要求，堅(jiān)持“房住不炒”的定位，按照因城施策的基本原則，落實(shí)房地產(chǎn)長效管理調(diào)控機(jī)制，統(tǒng)籌做好房地產(chǎn)金融調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

實(shí)際上，隨著新冠肺炎疫情防控取得積極成效以及各地復(fù)工復(fù)產(chǎn)的穩(wěn)妥推進(jìn)，不少房企近日頻頻發(fā)布發(fā)債公告。截至2月18日，包括金地集團(tuán)、金茂集團(tuán)、陽光城、招商蛇口等房企均在近日公告，將發(fā)行能夠快速補(bǔ)充現(xiàn)金流的超短期融資券，以應(yīng)對(duì)到來的房企債到期和行權(quán)高峰。

“待疫情影響結(jié)束、房企發(fā)債逐步恢復(fù)以及國內(nèi)經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償性恢復(fù)后，房企發(fā)債量將會(huì)有可能出現(xiàn)補(bǔ)償性上漲。” 克而瑞研究中心企業(yè)研究總監(jiān)房玲表示，房企債券融資成本持續(xù)性上漲的壓力也有望得到緩解。