【案情】李某與房地產(chǎn)公司簽訂商品房買賣合同，約定購買一套商品房，約定付款時(shí)間為當(dāng)年11月。不久，李某向該房地產(chǎn)開發(fā)有限公司交納房款、物業(yè)費(fèi)、水費(fèi)等費(fèi)用并辦理了進(jìn)戶手續(xù)。

同年10月，該房地產(chǎn)開發(fā)有限公司又與馮某簽訂了合同，將該商品房以較高的價(jià)格賣與馮某。之后，馮某以更換門鎖的方式進(jìn)入爭(zhēng)議房屋。李某認(rèn)為馮某是非法侵占的行為，而馮某則認(rèn)為自己簽訂合同后交付了購房款，依法占有使用房屋是合法有效的，不侵犯任何人的權(quán)利。雙方產(chǎn)生爭(zhēng)議，遂起訴至法院。

法院審理后認(rèn)為，案件中的爭(zhēng)議房屋進(jìn)行了商品房聯(lián)機(jī)備案，權(quán)利人為李某，經(jīng)聯(lián)機(jī)備案的合同的效力優(yōu)先，因此判決馮某從訴爭(zhēng)房屋遷出，將房屋交付李某，并支付占用房屋期間的損失4萬元。

【說法】李某與房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂商品房買賣合同在先，訴爭(zhēng)房屋交付給李某在先，且李某與房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的商品房買賣合同書是經(jīng)房產(chǎn)住宅部門聯(lián)機(jī)備案的合同，訴爭(zhēng)房屋的權(quán)利人是上訴人李某。

審理法官表示，商品房買賣合同進(jìn)行聯(lián)機(jī)備案雖然只是一種行政管理行為，但進(jìn)行了聯(lián)機(jī)備案的商品房合同，其房屋權(quán)利人是確定的。在出賣人一房二賣，兩個(gè)買受人都沒有取得房屋產(chǎn)權(quán)證書或進(jìn)行預(yù)告登記的情況下，經(jīng)聯(lián)機(jī)備案的合同效力優(yōu)先。

一房數(shù)賣的情形下，誰的權(quán)利得到優(yōu)先保護(hù)？北京市京師（大連）律師事務(wù)所安順律師表示，如果數(shù)份合同均為有效且各買受人均要求履行合同，一般應(yīng)按照已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)變更登記、合法占有房屋以及買賣合同成立先后等順序確定權(quán)利保護(hù)順位。對(duì)于未取得房屋的一方，可以根據(jù)合同法相關(guān)規(guī)定，依法要求賣方承擔(dān)違約責(zé)任。同時(shí)，安順律師提醒，房屋買受者在簽訂房屋買賣合同后，應(yīng)及時(shí)辦理過戶登記，完成產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)，防止產(chǎn)生糾紛。

《 人民日?qǐng)?bào) 》（ 2020年02月20日 19 版）