為了支持房地產(chǎn)企業(yè)平穩(wěn)發(fā)展，截至2月14日，包括無(wú)錫、西安、上海、南昌、浙江、南京等國(guó)內(nèi)至少10個(gè)省市相繼出臺(tái)了扶持政策。

地方政府出手穩(wěn)樓市的背后是突如其來(lái)的新冠肺炎疫情“黑天鵝”導(dǎo)致的市場(chǎng)下行。

在2月初舉辦的一場(chǎng)市場(chǎng)形勢(shì)電話分享會(huì)上，中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)曹晶晶指出，本次疫情與2003年SARS所處市場(chǎng)環(huán)境相比，宏觀基本面存在差異，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)面臨較大下行壓力，且目前市場(chǎng)規(guī)模持續(xù)盤(pán)旋于歷史高位，大幅度增長(zhǎng)的動(dòng)力明顯減弱。近幾年房地產(chǎn)政策調(diào)控整體處于收緊狀態(tài)，疫情影響下，房企資金回籠的負(fù)面影響正在顯現(xiàn)，尤其是高周轉(zhuǎn)企業(yè)的運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)更明顯了。

其預(yù)判，2020年全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積同比下降5.0%~6.5%，由于這次疫情所帶來(lái)的市場(chǎng)影響，預(yù)計(jì)同比降幅繼續(xù)下調(diào)2%左右。從絕對(duì)量上來(lái)說(shuō)會(huì)減少3000萬(wàn)~3500萬(wàn)平方米，也就相當(dāng)于減少了一個(gè)武漢的市場(chǎng)總量。

那么，對(duì)于疫情帶來(lái)的巨大市場(chǎng)沖擊，廣大房企又將如何應(yīng)對(duì)？

??疫情加大市場(chǎng)下行壓力

其實(shí)在疫情爆發(fā)前，在經(jīng)濟(jì)增速整體放緩背景下中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已步入下行通道。

2019年在國(guó)內(nèi)消費(fèi)動(dòng)力不足、國(guó)外環(huán)境緊張等多重壓力下，GDP增速正式進(jìn)入了“6”時(shí)代。今年1月中美第一階段協(xié)議順利簽署， 短期提振了市場(chǎng)信心，但現(xiàn)階段新疫情爆發(fā)，餐飲、旅游、交通等行業(yè)將受到較大影響，制造業(yè)、基建等投資也受到了波及，進(jìn)一步加大了經(jīng)濟(jì)下行壓力，經(jīng)濟(jì)短期企穩(wěn)時(shí)間將延后。

正如中原地產(chǎn)首席分析師張大偉所言，全國(guó)各地售樓處基本關(guān)閉、工地停工的情況下，現(xiàn)有的房地產(chǎn)政策肯定已經(jīng)不合時(shí)宜。但目前的房地產(chǎn)政策基本都只針對(duì)節(jié)流有一定的影響，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，最大的問(wèn)題還是資金壓力，特別是到期債務(wù)問(wèn)題。一旦銷(xiāo)售不能快速恢復(fù)，房企到3月份將面臨普遍性的資金壓力。

商業(yè)地產(chǎn)、住宅市場(chǎng)客流驟然減少，房企直面資金流壓力。房地產(chǎn)市場(chǎng)需求短期疲軟，疊加房企加大促銷(xiāo)，或?qū)?dǎo)致房?jī)r(jià)存下調(diào)壓力。相比住宅市場(chǎng)，商業(yè)地產(chǎn)面臨的短期資金壓力更大。據(jù)商務(wù)部監(jiān)測(cè)，2019年春節(jié)假期(2019年2月4日至10日)，全國(guó)零售和餐飲企業(yè)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額約10050億元，2020受疫情影響，零售、餐飲業(yè)的春節(jié)檔遭遇“寒冬”。

中商數(shù)據(jù)保守估計(jì)，春節(jié)期間餐飲(重創(chuàng)八成)、零售(損失五成)、休閑娛樂(lè)(幾近全損)的損失預(yù)測(cè)高達(dá)5000億元以上，購(gòu)物中心業(yè)營(yíng)業(yè)額整體損失估算達(dá)到八成以上。寧波恒太商管集團(tuán)總裁胡芳園對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道透露，集團(tuán)今年度利潤(rùn)預(yù)估要下調(diào)33.5%。

值得關(guān)注的是，據(jù)公開(kāi)信息顯示，2020年房地產(chǎn)行業(yè)需償還債券總額為7598億，1-6月份有3000多億，與2019年相比是持平的，但是去年下半年以來(lái)融資持續(xù)收緊，疊加今年年初疫情的影響，房企中很多民營(yíng)企業(yè)短期的現(xiàn)金流會(huì)受到明顯影響，從現(xiàn)在債務(wù)的成本以及負(fù)債率來(lái)看，還是屬于可控的狀態(tài)，但隨著時(shí)間的推移可能會(huì)出現(xiàn)變化。

此外，目前資本市場(chǎng)波動(dòng)較大，如果上半年甚至全年竣工和交付的面積下降，會(huì)影響整體業(yè)績(jī)表現(xiàn)，對(duì)股價(jià)帶來(lái)壓力，對(duì)有大量股權(quán)質(zhì)押的企業(yè)也會(huì)帶來(lái)挑戰(zhàn)；當(dāng)前疫情背景下，一些高周轉(zhuǎn)的企業(yè)也會(huì)面臨比較大的資金問(wèn)題。

監(jiān)測(cè)顯示，盡管近一年全國(guó)高價(jià)地項(xiàng)目入市進(jìn)度明顯加快，但入市比例仍很低。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2016年至今全國(guó)22個(gè)重點(diǎn)城市成交的1000多宗高價(jià)地，截至2019年末僅有307個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，占比不到30%。七成以上的“地王”項(xiàng)目沉淀在房企手中，尤其是在疫情之后，對(duì)房企的資金鏈將會(huì)形成更大的壓力。

金融機(jī)構(gòu)關(guān)注的是以下三類(lèi)房企的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)：存貨中高價(jià)地項(xiàng)目占比較大的房企；三四線城市布局比較多的企業(yè)，因?yàn)橐咔橄拗屏嘶剜l(xiāng)置業(yè)，而在過(guò)往，據(jù)第三方機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，有的城市回鄉(xiāng)置業(yè)銷(xiāo)售額可以占比全年25%；疫區(qū)布局比較多的企業(yè)。

??市場(chǎng)冰封加速房企多方變革

面對(duì)不斷加劇的生存壓力，不少房地產(chǎn)企業(yè)也開(kāi)啟了自救之路。

記者采訪多家房企與商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商獲悉，房企的自救主要體現(xiàn)于上下游產(chǎn)業(yè)鏈聯(lián)動(dòng)渡難關(guān)。比如，紅星美凱龍主動(dòng)采用減免租金的形式支持前端商家，保護(hù)商戶(hù)，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)之外，還聯(lián)合上游工廠給予渠道商、供應(yīng)商更多幫助。

綜合多家券商分析師觀點(diǎn)，盡管市場(chǎng)中的置業(yè)需求尚存，但會(huì)有所延后。疫情較為嚴(yán)重的省市和三四線城市，短期房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整壓力較大。

大型國(guó)有企業(yè)以及資金比較寬裕的企業(yè)穿越周期的能力比較強(qiáng)。在此次疫情中，他們也迅速調(diào)整了后期的戰(zhàn)略投資方向，比如投資重點(diǎn)二線城市，包括受疫情影響的城市，更多布局變現(xiàn)能力比較強(qiáng)的一二線城市。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，消費(fèi)者對(duì)于公共健康衛(wèi)生的關(guān)注度高漲，未來(lái)一線、二線以及強(qiáng)三線城市的建設(shè)基礎(chǔ)和條件會(huì)越來(lái)越好，購(gòu)房需求也會(huì)向這些城市傾斜，因此從中長(zhǎng)期來(lái)看，企業(yè)應(yīng)進(jìn)一步強(qiáng)化對(duì)這些城市的投資。未來(lái)，房企應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注兩類(lèi)產(chǎn)品:第一類(lèi)是健康化的產(chǎn)品，第二類(lèi)是信息化的產(chǎn)品。由于對(duì)醫(yī)療的關(guān)注和對(duì)信息及時(shí)反饋的關(guān)注，這兩類(lèi)產(chǎn)品肯定會(huì)受到客戶(hù)青睞。過(guò)去房地產(chǎn)產(chǎn)品強(qiáng)調(diào)學(xué)位和其他的資源的導(dǎo)入，經(jīng)過(guò)這次疫情，社區(qū)醫(yī)療未來(lái)在房地產(chǎn)產(chǎn)品中的作用會(huì)越來(lái)越強(qiáng)，建議房企在產(chǎn)品和長(zhǎng)期的轉(zhuǎn)型方面關(guān)注社區(qū)醫(yī)療。

這次疫情或許還會(huì)促進(jìn)高周轉(zhuǎn)企業(yè)主動(dòng)降杠桿，更關(guān)注資金、營(yíng)銷(xiāo)等方面。一名房企人士對(duì)記者透露，公司內(nèi)部提出要保障二月份的資金端的高效運(yùn)轉(zhuǎn)，以及銷(xiāo)售端的營(yíng)銷(xiāo)手段。后期通過(guò)加快開(kāi)工來(lái)對(duì)沖疫情造成的損失。從這個(gè)角度來(lái)看，不少企業(yè)管理層認(rèn)識(shí)到保障充裕資金的重要性。

鑒于線下交易的萎縮和暫緩，商業(yè)運(yùn)營(yíng)的模式也在逐步發(fā)生改變，有望加速推動(dòng)線上交易、智慧零售等非接觸交易模式，同時(shí)社區(qū)商業(yè)、最后一公里到家服務(wù)也面臨新的發(fā)展機(jī)遇。另外，抗疫情也會(huì)促使商業(yè)運(yùn)營(yíng)企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)大數(shù)據(jù)建設(shè)和基于數(shù)據(jù)層面的運(yùn)用能力得到更大的提升。

房企的投資拿地、營(yíng)銷(xiāo)、融資等方面都面臨調(diào)整。南京一名房企負(fù)責(zé)人接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道采訪時(shí)表示對(duì)后市持謹(jǐn)慎態(tài)度，他指出目前大部分項(xiàng)目的網(wǎng)上售樓處于零成交狀態(tài)，有成交則屬于小概率事件。“如果網(wǎng)上銷(xiāo)售的是限價(jià)盤(pán)、一二手價(jià)差較大的樓盤(pán)，這些項(xiàng)目對(duì)于消費(fèi)者而言有利可圖，那么就會(huì)有成交；否則，線上賣(mài)房效果很弱，但目前也沒(méi)有更好的辦法。”除此之外，現(xiàn)階段，社區(qū)服務(wù)和物業(yè)管理越來(lái)越會(huì)影響企業(yè)的品牌，也會(huì)成為未來(lái)行業(yè)發(fā)展的重要方向。

值得一提的是，部分在100億到300億之間的企業(yè)，在這一輪中，因?yàn)橛袡C(jī)會(huì)拿到價(jià)格合理的一些土地，或存在彎道超車(chē)的機(jī)會(huì)。