近日，多地蛋殼公寓的房東在網(wǎng)上爆料稱，蛋殼公寓的客服打電話表示，受疫情影響要求房東免租一個(gè)月。與此同時(shí)，租客從蛋殼公寓租房子卻不能減免租金。網(wǎng)民對于“房東免租、租客交租”的企業(yè)單方面行為，表示不滿。

蛋殼公寓之后通過短信形式澄清：“套路房東”純屬謠言，請業(yè)主不信謠不傳謠。面對疫情，蛋殼與房東協(xié)商，努力達(dá)成良好結(jié)果共克時(shí)艱。

但是，網(wǎng)民卻并不認(rèn)可蛋殼公寓的回應(yīng)，有房東反映，蛋殼公寓對房東沒有采取協(xié)商的方式，而是利用自身的平臺(tái)優(yōu)勢，單方面告知，通過拒付租金，讓房東被迫接受減免的既成事實(shí)。

房東減租時(shí)限有差異 租客補(bǔ)貼無法提現(xiàn)

據(jù)多位房東爆料， 蛋殼公寓提出的減租金要求中，在具體時(shí)限上存在一定差異：武漢地區(qū)房東被要求減租金90天，而非武漢的其他城市房東則被通知減租金一個(gè)月。

2月3日晚，蛋殼公寓發(fā)布《致蛋殼公寓租客的一封信》，信中指出，針對武漢無法返城的租客，蛋殼公寓計(jì)劃為租客返還一個(gè)月租金。同時(shí)，根據(jù)受疫情的影響程度，不同地區(qū)的租客將享受不同的租金補(bǔ)貼政策。

蛋殼公寓稱，補(bǔ)貼在3月2日后返還至蛋殼公寓App個(gè)人中心的錢包中。對于武漢地區(qū)以外的租客，結(jié)合各地疫情發(fā)展，蛋殼公寓將根據(jù)各地政府發(fā)布的因疫情延期返工的天數(shù)，返還租客相對應(yīng)的租金，或提供相對應(yīng)的免費(fèi)延住天數(shù)。

然而，網(wǎng)民的質(zhì)疑聲沒有停止。有租客表示返還金額并不能提現(xiàn)，返還的金額僅能用于抵扣房屋服務(wù)費(fèi)、維修金、水電燃?xì)赓M(fèi)用（非自繳）、租金（分期月付除外）及續(xù)租首付款等蛋殼APP內(nèi)的賬單費(fèi)用。

針對網(wǎng)友反映的這些問題，記者致電蛋殼公寓，客服人員表示，因?yàn)橐咔樵蚪o予租戶10天或是1個(gè)月的免租期。蛋殼公寓2月10日發(fā)布微博表示，蛋殼公寓疫情補(bǔ)貼申請入口于2月10日下午6點(diǎn)陸續(xù)開放，本次申請將持續(xù)至2月29日。

2月13日再次發(fā)布微博稱，蛋殼公寓在得到眾多有愛心、有擔(dān)當(dāng)?shù)姆繓|支持后，針對疫情期間（2月1日-29日）合同到期進(jìn)行續(xù)租的租客，將在原有續(xù)租活動(dòng)（首月立減50%月租金，住滿6個(gè)月再返20%月租金）的基礎(chǔ)上，再返50%（武漢地區(qū)返100%）月租金作為補(bǔ)貼。疫情補(bǔ)貼將統(tǒng)一在3月份陸續(xù)返還，無需用戶手動(dòng)填報(bào)申請。

但返還的金額仍是用于抵扣房屋服務(wù)費(fèi)、維修金、水電燃?xì)赓M(fèi)用（非自繳）、租金及續(xù)租首付款等蛋殼APP內(nèi)的賬單費(fèi)用。

而針對業(yè)主這邊，客服人員稱，公司工作人員比如銷售，前期給業(yè)主打電話表示因?yàn)橐咔闀?huì)有不同程度的免租期。后期業(yè)主有問題也會(huì)致電公司，公司會(huì)進(jìn)行反饋和記錄。網(wǎng)上所說的停止打款，可能是1月底由于過年和疫情，暫時(shí)暫停了打款，等到疫情結(jié)束之后會(huì)恢復(fù)正常打款。而關(guān)于部分房東所稱改合同的事情，客服人員稱，改合同是不可能的，如果是app的原因，可能是系統(tǒng)在升級(jí)。

記者通過蛋殼客服留言給相關(guān)負(fù)責(zé)人，截至發(fā)稿時(shí)，尚未得到相關(guān)負(fù)責(zé)人回應(yīng)。

蛋殼公寓減免房租事件 法官律師怎么看

針對“單方面要求房東減免房租，另一方面卻繼續(xù)向租客收取房租”的行為，中國消費(fèi)者協(xié)會(huì)律師團(tuán)律師、北京市中銀律師事務(wù)所高級(jí)合伙人葛友山認(rèn)為，如果該行為屬實(shí)，則違背了誠實(shí)信用原則和公平原則。誠實(shí)信用原則是市場經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的道德準(zhǔn)則，即一切市場參加者均應(yīng)在不損害他人利益和社會(huì)公益的前提下，追求自己的利益。

葛友山指出，蛋殼公寓無權(quán)單方面要求房東減免房租。根據(jù)《合同法》第二百一十二條的規(guī)定，租賃合同為出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人（房東）按照約定將租賃房屋交付蛋殼公寓后，其依照約定支付的租金即為對租賃房屋的使用對價(jià)。鑒于此，蛋殼公寓單方面要求房東減免房租的行為涉嫌違反《合同法》的規(guī)定，亦超出了雙方合同的約定。

葛友山認(rèn)為，蛋殼公寓必須在與房東自愿且協(xié)商一致的基礎(chǔ)上才能減免房租，否則構(gòu)成對房東的違約，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。蛋殼公寓無權(quán)將其商業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，單方面轉(zhuǎn)移給房東。

記者撥打12348法律服務(wù)熱線同樣了解到，租賃雙方可以采取協(xié)商的方式減免房租而非單方面強(qiáng)制要求。以不可抗力為由解除合同，需合同已經(jīng)達(dá)到不能履行的程度，若協(xié)商不能一致，房東有權(quán)選擇不減免房租。

許多合同中會(huì)特別提出“不可抗力”條件，那么這次新冠肺炎疫情防控，是否屬于不可抗力呢？

北京市第二中級(jí)人民法院民二庭副庭長王磊認(rèn)為，此次新冠肺炎疫情同時(shí)存在適用不可抗力和情勢變更的空間，應(yīng)結(jié)合具體個(gè)案中當(dāng)事人的主張以及疫情防控對房屋租賃合同履行的影響，判斷疫情屬于不可抗力還是情勢變更，進(jìn)而確定責(zé)任負(fù)擔(dān)方式。

對于房屋租賃合同而言，疫情防控并不必然導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)，也不必然導(dǎo)致合同義務(wù)不能履行，更多的情況可能是承租人受疫情防控影響經(jīng)濟(jì)效益下降，進(jìn)而不能按時(shí)交納租金。此種情況下，應(yīng)考慮疫情防控與未按時(shí)交納租金之間是否存在直接因果關(guān)系。一般而言，疫情防控并不必然導(dǎo)致承租人“交不起”租金，故難以認(rèn)定二者之間存在直接因果關(guān)系，承租人亦難以援引不可抗力免責(zé)，但可考慮承租人因疫情防控受影響的程度，按照公平原則，適當(dāng)減免租金或違約責(zé)任。

同時(shí)，王磊也表示，任何一方當(dāng)事人無權(quán)單方變更合同。無論對于作為“二房東”的蛋殼公寓還是實(shí)際承租人，如果因疫情防控原因不能正常使用、收益租賃房屋，應(yīng)通過友好協(xié)商的方式與出租人變更合同條款。協(xié)商不成的，可通過起訴方式要求變更合同，減免租金。在合同未變更之前，建議承租人還是應(yīng)當(dāng)按照合同條款按時(shí)足額支付租金，以防承擔(dān)不必要的違約責(zé)任。

上海市浩信（鄭州）律師事務(wù)所律師蔡貝貝也發(fā)表文章稱，“疫情雖然嚴(yán)峻，但并非每個(gè)房屋租賃合同都受其影響，受其影響的，影響程度也不完全一致。而且，疫情并非對每個(gè)房屋租賃合同都構(gòu)成不可抗力因素。因此，針對不同的房屋租賃合同應(yīng)區(qū)分情況分別適用不同的規(guī)則。新冠肺炎疫情下房屋租賃合同應(yīng)區(qū)分情況分別適用不可抗力、情勢變更或者全面履行規(guī)則。”