受疫情影響，身處湖北的王林不得不推遲返京工作的日期，接受一再延長(zhǎng)的假期。而讓王林頭疼的是，他在北京租的房子已快到期，當(dāng)他打開自如APP想續(xù)約時(shí)，發(fā)現(xiàn)租金已從1460元漲到1973元。

疫情襲來，租客返程續(xù)約的腳步被擋住。房東端同樣正爆發(fā)一波又一波矛盾。2月6日晚，李晚接到陌生電話，一位自稱蛋殼公寓員工的人，跟她協(xié)商免除三個(gè)月租金。李晚拒絕后，對(duì)方直接掛斷電話。

李晚交給蛋殼運(yùn)營的這套房，位于武漢漢陽區(qū)鸚鵡大道。疫情暴發(fā)后，蛋殼陸續(xù)跟房東交涉，要免除1~3個(gè)月租金；同時(shí)針對(duì)無法返回武漢的租客，進(jìn)行1個(gè)月租金補(bǔ)貼。

對(duì)李晚來說，蛋殼要扣除的這幾筆錢，對(duì)她的家庭至關(guān)重要。去年，83歲的父親做完腸切除手術(shù)，身患高血壓重癥、糖尿病，母親也有輕度阿爾茨海默癥。每月固定的醫(yī)療支出，讓她不能有絲毫怠慢。

“現(xiàn)在武漢疫情嚴(yán)重，不敢去醫(yī)院，只能就近藥房買藥。”她說。與此同時(shí)，李晚一直在跟其他房東溝通，如何解決當(dāng)下處境。在他們看來，蛋殼的一切免租行為，都要以房東同意為基礎(chǔ)。

如今，本期待節(jié)后“小陽春”增收的長(zhǎng)租公寓，正在疫情沖擊下，面臨從房東到租客的全線考驗(yàn)。

自如、蛋殼深陷爭(zhēng)議

往年，租賃市場(chǎng)本該在“返鄉(xiāng)潮”下達(dá)到小高峰，但突如其來的疫情打破了市場(chǎng)周期性規(guī)律。長(zhǎng)租公寓頭部品牌，正面臨前所未有的矛盾與爭(zhēng)議。

2月10日，一名自如租客從湖南老家返回上海，進(jìn)行14天的自我隔離。當(dāng)她跟管家溝通續(xù)租時(shí)，才發(fā)現(xiàn)房租要從3090元漲到3690元。“現(xiàn)在疫情期，搬家不方便，但漲幅這么大，不知道該不該續(xù)。” 她說，目前工作情況不穩(wěn)定，工資已被通知延遲發(fā)放。

跟她處境相似的人不在少數(shù)。近日，多位自如租客反映，續(xù)租時(shí)價(jià)格大幅上漲，幅度在10%~30%不等。對(duì)此自如對(duì)外回應(yīng)稱，上述情況為個(gè)例，多為原長(zhǎng)租客希望短期續(xù)約引起，已與租客達(dá)成共識(shí)，并推出針對(duì)短續(xù)的便利措施。

但北京石景山一位自如租客告訴記者，自己并不存在短租問題。近日，他打算續(xù)租時(shí)，發(fā)現(xiàn)租金從2800元漲到3630元。“我租了四年，每年都有3%~5%的漲幅，如今漲幅近29%，接受不了。”他說，此前自如管家曾說不能續(xù)約，因?yàn)槭辗績(jī)r(jià)格高、出房?jī)r(jià)格低。

租戶端面臨漲價(jià)，房東端也不好受。有業(yè)主告訴記者，這兩天接到自如業(yè)務(wù)員電話，商量降租金。理由是要拆除隔斷間，收益將受影響。如果房東不同意降租，自如便單方面解除合同，補(bǔ)償兩個(gè)月房租，但要扣除裝修費(fèi)。

自如房東苦于降租，蛋殼這邊情況更復(fù)雜。近日，蛋殼公寓被曝以疫情“不可抗力”為由，要求房東免除1~3個(gè)月的租金。記者在房東自發(fā)統(tǒng)計(jì)的文件中發(fā)現(xiàn)，此事涉及杭州、上海、深圳、南京、天津、廣州、成都、西安、無錫、北京、武漢、蘇州等多個(gè)城市。

有房東反饋稱，因未按時(shí)收到蛋殼打來的房租款，聯(lián)系蛋殼時(shí)才得知要減免租金。且減租時(shí)限并不一致，武漢地區(qū)房東被要求減租90天，非武漢地區(qū)房東被通知減租1個(gè)月。據(jù)業(yè)主出示的材料，近期租金并未到賬，還因蛋殼稱之的“疫情空置期”被免除房租。

不過蛋殼并不認(rèn)同這種說法。“雖然退租和空置壓力持續(xù)增長(zhǎng)，我們依然第一時(shí)間出臺(tái)了針對(duì)全體租客的租金返還政策。同時(shí)，客服人員也在積極跟各位房東聯(lián)系，尋求大家的免租期支持。”其工作人員對(duì)業(yè)主稱。

2月3日，蛋殼公寓發(fā)文稱，針對(duì)無法返回武漢的租客，計(jì)劃為其返還1個(gè)月租金。同時(shí)，根據(jù)受疫情影響程度，不同地區(qū)租客將享受不同的租金補(bǔ)貼政策。將在3月2日后返還至蛋殼公寓App個(gè)人錢包中，可用于抵扣服務(wù)費(fèi)、維修金、水電燃?xì)赓M(fèi)用（非自繳）、租金（分期月付除外）等賬單。

蛋殼的回應(yīng)并未讓業(yè)主、租客感到滿意。與此同時(shí)，因協(xié)商未果，一些業(yè)主開始接到蛋殼電話，要單方面解除租約。“蛋殼員工說，公司目前確實(shí)有壓力，正下狠心清理一批不盈利房源。”有房東稱，當(dāng)初蛋殼收房時(shí)，價(jià)格便高出其他公司20%~30%，以此擴(kuò)大房源。

盈利難題

自如和蛋殼深陷爭(zhēng)議，并非偶然。

空白研究院創(chuàng)始人楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，長(zhǎng)租公寓行業(yè)本身便是利潤比“紙”薄的行業(yè)。“包租”模式下，業(yè)主端的房租成本居高不下，由于市場(chǎng)中競(jìng)爭(zhēng)者增加，低價(jià)優(yōu)質(zhì)物業(yè)早已被先進(jìn)入玩家收入囊中，可獲取的物業(yè)價(jià)格便不斷提升。

同時(shí)，長(zhǎng)租公寓需要進(jìn)行裝修投入，分散式公寓一間裝修成本約8000~12000元，集中式公寓一間裝修成本約40000~60000元。但對(duì)租客端，長(zhǎng)租公寓的客戶群體主要是居住剛需人群，租金承受能力存在上限，很難出現(xiàn)較大幅度上漲。

以蛋殼公寓為例，據(jù)其招股書數(shù)據(jù)，2017年、2018年，蛋殼公寓凈虧損分別為2.72億元、13.69億元，虧損增幅為403%；2019年前9個(gè)月，蛋殼公寓凈虧損25.16億元，同比增虧209%。

蛋殼公寓表示，公司整體尚未盈利，主要是由于過去兩年持續(xù)高增長(zhǎng)，大量資源投入到新城市及新公寓開發(fā)過程中。2017年、2018年和2019年前三季度，其經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流均錄得負(fù)值，分別為-1.15億元、-11.6億元和-16.3億元。

以往，節(jié)后返鄉(xiāng)潮和畢業(yè)季都會(huì)迎來租房小高峰。但在疫情影響下，假期延長(zhǎng)、返鄉(xiāng)潮延后，甚至退去。隨著人口流動(dòng)減少，租房需求減少，租賃市場(chǎng)越發(fā)景氣不足。

易居企業(yè)控股CEO丁祖昱認(rèn)為，原本年后是租房高峰期，出租率應(yīng)有所上漲，但在疫情防控期間，許多企業(yè)暫停房源帶看，新簽幾乎暫停，出租率也因此停滯，2月后增量業(yè)務(wù)受到較大影響，未來預(yù)期收入也將會(huì)大打折扣。

有某全國化布局長(zhǎng)租公寓相關(guān)人士表示，旗下武漢地區(qū)房源/門店預(yù)期未來幾個(gè)月出租率趨近于0，加上針對(duì)湖北籍客戶的免違約金退租政策，在湖北門店基本無租金收入。此次疫情對(duì)湖北區(qū)域深耕的長(zhǎng)租企業(yè)品牌來說，打擊巨大。

優(yōu)客逸家CEO劉翔也在接受媒體采訪時(shí)稱，行業(yè)新簽租房降至往年同期的15%~20%，出租率同比下降10%，且還在持續(xù)下降中。“依賴長(zhǎng)周期預(yù)收比例較高的企業(yè)，受疫情影響更大。若連續(xù)3個(gè)月持續(xù)目前的情況，我們也只能撐到5月份。”

從租賃市場(chǎng)數(shù)據(jù)也可見一斑。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，1月18個(gè)重點(diǎn)城市住房租賃總成交量環(huán)比下降40.99%，同比2019年1月微增0.63%，比2019年2月下降18.21%。環(huán)比下降超過總體降幅的城市分別是廊坊、武漢、杭州、長(zhǎng)沙、煙臺(tái)、大連、成都、重慶和南京9個(gè)城市。

市場(chǎng)新增供需量環(huán)比也均大幅降低。據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，2020年1月新增房源和客源數(shù)量降幅擴(kuò)大，環(huán)比降幅分別達(dá)到48.28%和42.64%。

2019年，長(zhǎng)租公寓行業(yè)已經(jīng)歷一次洗牌。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，陷入資金鏈斷裂、跑路、倒閉等公寓數(shù)量達(dá)52家，其中有近20%是由“高收低出”模式擴(kuò)張導(dǎo)致。

貝殼研究院稱，部分企業(yè)一方面靠在房東端爭(zhēng)取1~3個(gè)月的免租期，并通過租客和房東間租金支付的期限錯(cuò)配沉淀資金（如租客按半年收取房租，向房東按季度支付房租）；另一方面預(yù)期未來市場(chǎng)租金上漲，可以回收成本并實(shí)現(xiàn)盈利。

但這種模式下，只有運(yùn)營能力強(qiáng)的公司才能控制好空置率，使現(xiàn)金流運(yùn)轉(zhuǎn)通暢。很多中小企業(yè)并不具備這種能力，一旦房源空置率高就會(huì)導(dǎo)致資金鏈斷裂。如今看來，包括自如、蛋殼等頭部品牌，也正消化“高收低租”后遺癥，開始批量清理不盈利房源。

眼下，疫情蔓延，長(zhǎng)租品牌與租客、房東的拉鋸戰(zhàn)也遠(yuǎn)未結(jié)束。丁祖昱認(rèn)為，2019年，長(zhǎng)租公寓剛剛經(jīng)歷洗牌期，整體行業(yè)估值都出現(xiàn)大滑坡，回到兩年前的起點(diǎn)。當(dāng)疫情襲來，長(zhǎng)租公寓的“寒冬”將被拉長(zhǎng)，2020年的生存狀況普遍堪憂。