在嚴(yán)格防控疫情之下，長租公寓由于兼具民房租賃的長期性與酒店居住的密集性，管理難度不斷加大。隨著春節(jié)假期的結(jié)束，租客的返城高峰對于長租公寓企業(yè)的管理運營帶來不小的挑戰(zhàn)。

面對疫情襲來，長租公寓運營企業(yè)面臨哪些困境？有哪些自救措施？未來長租公寓行業(yè)將如何發(fā)展？

經(jīng)歷洗牌，又遇“寒冬”

“2020年挑戰(zhàn)太多，加上疫情的出現(xiàn)，長租公寓行業(yè)短期受到了影響，中長期還是看好的。但從業(yè)企業(yè)和整個行業(yè)，都需要在這個比較難的時期里，跨過去，并升華。”賦能資本創(chuàng)始人胡振寅分析稱。

巴樂兔研究院院長高萌指出，長租公寓目前面臨的困境在于：由于疫情管控，復(fù)工推遲，短期內(nèi)一二線城市流動人口驟減，租房需求降低，空置率增加，違約率也增加。另外，長租的主要形態(tài)是合租，這對疫情管理提出更高的要求，客觀上也增加了長租公寓的運營成本。

實際上，在2019年剛剛經(jīng)歷了洗牌期的長租公寓，在資金運營雙重考驗之下，部分中小企業(yè)已在競爭中被淘汰出局，整體行業(yè)估值都出現(xiàn)了大滑坡。當(dāng)疫情襲來，長租公寓遭遇“寒冬”。

按往常租賃市場交易慣例，每年春節(jié)后是租賃旺季，返城的人和外出實習(xí)的學(xué)生群體開始租房，各個企業(yè)也都等待年后市場回暖。“迎來旺季卻無法出租，租金收不到，成本在增加，現(xiàn)金流成為巨大的掣肘。”房東東創(chuàng)始人全靂稱。

基于目前的狀況，樂乎公寓CEO羅意表示：“去年年底淡季時，大家所期待的今年春節(jié)過后的‘小陽春’，會因疫情而延遲。”

長租公寓倒閉將創(chuàng)新高？

繼樂伽公寓在2019年7月停擺之后，全國范圍內(nèi)出現(xiàn)一批爆倉公寓，如鼎家、國暢、喔客等，而且呈現(xiàn)加速態(tài)勢。據(jù)貝殼研究院不完全統(tǒng)計，2019年陷入資金鏈斷裂、跑路、倒閉的公寓數(shù)量達52家，其中，資金鏈斷裂的公寓有近20%是由“高收低出”模式擴張導(dǎo)致的。

問題在于，一旦疫情持續(xù)，長租公寓將面臨什么局面？是否會加速長租公寓運營企業(yè)的資金鏈斷裂？

高萌指出，如果疫情持續(xù)，會使長租行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生階段性停滯，企業(yè)會收縮規(guī)模，行業(yè)整體規(guī)模也會保持一個平臺期。有資金或經(jīng)營良性的企業(yè)還能保持正常運營，熬過這一艱難時期。不過，一部分目前就經(jīng)營不善、虧損嚴(yán)重、依靠輸血的企業(yè)將加速退出市場。

“大品牌公寓目前應(yīng)無大礙，能扛過去。最擔(dān)心的是中小公寓，大部分此類企業(yè)的現(xiàn)金流維持不會超過3個月。今年倒閉的長租公寓還會創(chuàng)新高。”全靂稱。

貝殼研究院租賃分析師黃卉也認(rèn)為，在疫情影響下，部分中小企業(yè)將面臨生存危機。若疫情持續(xù)到5月，不排除有新的長租公寓企業(yè)“爆倉”。

自救、政府支持并舉，等待租賃市場復(fù)蘇

在疫情之下，長租公寓運營企業(yè)紛紛行動起來，加強防控、展開自救。在高萌看來，目前，長租公寓運營企業(yè)要充分服從政府安排和政策要求，服從全民戰(zhàn)“疫”的安排，才能使市場盡早步入正軌。此外，應(yīng)充分在運營細節(jié)上考慮疫情防控的需要，利用自身服務(wù)保障社區(qū)防控效果及租客健康。

“從短期來看，疫情使租客減少，企業(yè)應(yīng)重視現(xiàn)有生意，提升租客體驗，通過各項措施盡可能留住老租客，擴大租期，并通過老租客介紹新租客，從而增加生意。同時，應(yīng)盡量節(jié)省不必要的開支，暫時中止拿房擴張，降低消耗。”高萌稱，從長期來看，長租公寓運營企業(yè)更要認(rèn)識到行業(yè)已過了粗放發(fā)展的階段，需進行精細化運營，追求現(xiàn)金流健康，盡快實現(xiàn)盈利。

值得一提的是，政策層面對中小企業(yè)的支持也在增多。蘇州、上海、北京、青島等地相繼出臺支持性措施，各地政策均提出減租減稅、延緩社保繳費等措施。以北京為例，在已出臺“19條”措施基礎(chǔ)上，2月6日，北京再推“16條”措施，包括減費降租、加大金融支持等，幫助中小企業(yè)渡過難關(guān)。

除此之外，新京報記者注意到，疫情當(dāng)前，租金減免從商業(yè)地產(chǎn)向住宅租賃領(lǐng)域擴展。據(jù)黃卉統(tǒng)計，截至目前，重慶、合肥、無錫等幾個城市的房地產(chǎn)租賃行業(yè)協(xié)會相繼發(fā)起倡議，號召房東減免租金，對租賃企業(yè)及租客做好排查及支持工作。包括號召減免2月份租金，依據(jù)疫情的發(fā)展及影響情況，對3-4月租金實施減半，以減輕租賃企業(yè)及租客的資金壓力。

不過，在全靂看來，目前各地政府出臺的疫情扶持政策針對的是國有經(jīng)營用房，個人房東和民營物業(yè)暫無法享受，而絕大部分長租公寓運營企業(yè)還需要通過后者實現(xiàn)經(jīng)營，因此，長租公寓運營企業(yè)目前能享受到的實際優(yōu)惠有限。

“疫情穩(wěn)定后，租賃市場恢復(fù)仍需一段時間，預(yù)計6月后長租公寓才能進入穩(wěn)定運營。”基于此，全靂指出，企業(yè)還需要以自救為主，第一任務(wù)是防疫，保證安全；第二是穩(wěn)定租客，留住租客；第三才是和房東協(xié)商租金。

損失暫難預(yù)估，與房東謹(jǐn)慎談降租

談及疫情對企業(yè)影響程度，優(yōu)客逸家CEO劉翔在接受新京報記者采訪時表示，每個企業(yè)規(guī)模不同，企業(yè)每月?lián)p失多少，實際沒太大參考意義，更有參考價值的指標(biāo)在于同期比例，“比如，新簽租房量方面，除武漢外，各企業(yè)其他城市新簽租房量基本都降至往年同期的15%-20%，出租率跟往年同期相比，已下降10%左右。”

“每天都在持續(xù)下降，因為每天新簽出租量減少，新增退租量又在增加，導(dǎo)致出租率動態(tài)往下降。”劉翔預(yù)計，2月份整體出租率下降10個點左右。

據(jù)悉，新簽租房下降，空置率上升，對公寓帶來的損失，可分為盈虧損失和現(xiàn)金流損失，但從企業(yè)生存角度分析，最大的影響在于現(xiàn)金流的損失。

因此，疫情對各家企業(yè)的影響并不相同。其中，依賴長周期預(yù)收比例較高的企業(yè)受影響更大。其背后的原因在于，“已在租的房源，企業(yè)已把未來12個月或24個月的租金收回消耗了。而在目前這一時間點上，企業(yè)必須靠新出租房源再預(yù)收來獲取現(xiàn)金流。”劉翔稱。

在此邏輯下，一些杠桿較高，較多依賴一年、兩年期預(yù)收的企業(yè)，在目前情況下，不得不采取裁員、強制要求房東免除租金的極端方式來展開自救。

對此，高萌認(rèn)為，目前一些租客希望減免租金，租賃機構(gòu)反過來要求房東也減免租金。不過，“無論從法律層面，還是道德層面，離開合同向出租方施加壓力，要求減免租金的做法都是不妥的。”

基于此，高萌呼吁，租賃機構(gòu)應(yīng)從自身經(jīng)營能力出發(fā)，在確保防控疫情和保證租客健康的前提下量力而行，給出對租客的關(guān)懷政策，同時，也能以同樣的精神尊重業(yè)主的利益，謹(jǐn)慎談降租。

對于與房東談降租的情況，羅意亦傾向于慢慢來，“由于疫情還尚未達到足夠長的周期，像樂乎這樣的運營商和租客都不知道最終損失會多大，現(xiàn)在跟房東談降租還不是時候，信息不對稱，都是復(fù)合博弈，因此，不急于此時。”

市場將逐漸修復(fù)，行業(yè)精細化運營提速

“從短期來看，今年上半年，尤其是1-3月份，市場將繼續(xù)低溫運行，租賃需求被抑制，租賃市場成交量同比降低，新增房客量減少。”黃卉指出，隨著后續(xù)疫情的發(fā)展及控制，租賃需求會逐漸恢復(fù)，包括節(jié)后換租的需求、畢業(yè)季租賃需求等釋放，市場將逐漸修復(fù)。

“住房租賃行業(yè)長期向好發(fā)展的趨勢不會變。”黃卉強調(diào)，“租購并舉”是房地產(chǎn)行業(yè)的長效機制，品質(zhì)居住是消費升級背景下的必然需求，也是消費者用腳投票的結(jié)果，市場需求才是長租公寓發(fā)展的根本動力，這種動力自始至終從未改變。

對于長租公寓未來發(fā)展而言，“疫情加速終結(jié)了粗放經(jīng)營和擴張模式，也加速了精細化運營時代的到來。”高萌稱。