文丨子木

這幾天北京西站人滿為患，全國(guó)各地打工者戴著口罩，拿著大包小包排隊(duì)在擁擠的人潮中。等到體溫檢測(cè)結(jié)束的那刻，他們便再次踏入北京大門(mén)。

他們害怕疫情嗎？害怕。但是在疫情面前，無(wú)法阻擋的是工作，以及工作背后的生活。

正如我一朋友所言，每年一過(guò)初七就開(kāi)始緊張，公司里的員工要養(yǎng)，自己的房貸車貸要還，孩子學(xué)費(fèi)要交……自己必須是永動(dòng)機(jī)，才能維持這魔幻的人生。

這次疫情是華夏民族新世紀(jì)二十年以來(lái)最大的歷練，但在天災(zāi)人禍面前，我們發(fā)現(xiàn)了唯利社會(huì)中的世間溫暖，懂得了“永遠(yuǎn)沒(méi)有從天而降的英雄，只有挺身而出的凡人”，更知道了在李醫(yī)生背后，社會(huì)文明的路還有很長(zhǎng)。

但我堅(jiān)信，“禍兮福之所倚，福兮禍之所伏”，災(zāi)難過(guò)后便是又一村的光景，作為一名樓市研究者，這段時(shí)間思考了很多，我把它們總結(jié)為“審時(shí)度勢(shì)”，“中庸之道”，“運(yùn)籌帷幄”，送給大家。

審時(shí)度勢(shì)

“成大事者，審時(shí)度勢(shì)，順勢(shì)而為”，這是曾國(guó)藩老先生的人生信條，同樣適用于樓市。那么如何能做到精準(zhǔn)的審時(shí)度勢(shì)呢？

這和生活又是一個(gè)道理，觀察和思考。

這段時(shí)間，全國(guó)防疫措施升級(jí)，所有售樓處關(guān)門(mén)謝客，小區(qū)外人禁入，從交易路徑上看，賣方端已經(jīng)被疫情完全阻斷。

所以這段時(shí)間，你會(huì)看到的市場(chǎng)行情是：房子無(wú)法交易，各地成交量暴跌，但價(jià)格無(wú)法表現(xiàn)，所以房?jī)r(jià)趨勢(shì)無(wú)動(dòng)于衷。

同時(shí)，這段時(shí)間有些城市的市場(chǎng)在暗流涌動(dòng)。例如最近研究的日照、石家莊、太原等三四線城市，業(yè)主通過(guò)網(wǎng)絡(luò)渠道下調(diào)二手房報(bào)價(jià)的現(xiàn)象有很多，這是在行情不好甚至冷凍的情況下，投資客急于套現(xiàn)求生的具體表現(xiàn)。

這是我們觀察到的現(xiàn)在的情況。然后我們還要去思考，思考疫情結(jié)束后，樓市行情的走勢(shì)。

我在《疫情對(duì)房?jī)r(jià)的影響》一文中寫(xiě)到過(guò)，從去年9月份開(kāi)始到疫情結(jié)束時(shí)間（推測(cè)大約4、5月份），幾近半年時(shí)間所積攢的需求需要釋放。小陽(yáng)春被疫情消滅了，但是需求不會(huì)被消滅，這是符合常理且必然的趨勢(shì)。

但是2020年又不同于2003年，十七年的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展下，所有城市的房子庫(kù)存都要遠(yuǎn)高于2003年。再者，疫情結(jié)束，售樓處開(kāi)始集中開(kāi)盤(pán)放量，二手房業(yè)主加急掛牌報(bào)價(jià)，在需求集中爆發(fā)的時(shí)候，供給量也在爆發(fā)。

這么一來(lái)一去，原本強(qiáng)勢(shì)的需求也被消化了。

在我看來(lái)，疫情就是一塊隕石，這次會(huì)把原本有泡沫的三四線城市砸出巨坑。而一二線因?yàn)槿丝诹魅脒€有強(qiáng)需求，房?jī)r(jià)會(huì)適度反彈。

所以對(duì)于買(mǎi)房者來(lái)說(shuō)，即使疫情結(jié)束，三四線也不用著急，可以把時(shí)間線拉到2020年的年底，但是一二線尤其是年前有翹尾行情的，疫情結(jié)束之時(shí)，就是入場(chǎng)之日。

疫情結(jié)束時(shí)，市場(chǎng)逐漸恢復(fù)，開(kāi)發(fā)商們?yōu)榱藦浹a(bǔ)虧損，會(huì)開(kāi)盤(pán)放量搶客源，折扣優(yōu)惠很大；二手房業(yè)主也存在競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，置換需求會(huì)爆發(fā)，對(duì)市場(chǎng)信心不足，議價(jià)空間很大；地方會(huì)用適當(dāng)用房地產(chǎn)彌補(bǔ)這幾個(gè)月的經(jīng)濟(jì)虧損，會(huì)下調(diào)房貸利率或者放松限政。

這些都是利好購(gòu)房者的。

正所謂，市場(chǎng)反人性，大家都不看好的行情，大概率會(huì)成為市場(chǎng)底部，大家一定要把握好。

中庸之道

“禍兮福之所倚，福兮禍之所伏”，這是我的座右銘，所以在大喜大悲面前，始終能自我安慰和警戒，保持清醒。

這次疫情給市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的副作用很大。西貝集團(tuán)董事長(zhǎng)賈國(guó)龍說(shuō)，西貝的現(xiàn)金流抗不過(guò)3個(gè)月，服務(wù)行業(yè)是吸納社會(huì)就業(yè)人口的主要產(chǎn)業(yè)，如果西貝倒下，3萬(wàn)多勞動(dòng)人口就會(huì)失去工作，后果不堪設(shè)想。

其實(shí)不止服務(wù)行業(yè)，中國(guó)85%的民營(yíng)企業(yè)都扛不過(guò)三個(gè)月。所以現(xiàn)在對(duì)疫情的阻擊是中國(guó)經(jīng)濟(jì)最大的挑戰(zhàn)。

借此，近期樓市空軍開(kāi)始躁動(dòng)，認(rèn)為中國(guó)這些年積蓄的房?jī)r(jià)泡沫會(huì)被疫情粉碎，房?jī)r(jià)會(huì)大跌。

其實(shí)疫情對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展只是短暫的突發(fā)因素，如果按照近幾年總體趨勢(shì)來(lái)講，存在著6+1空頭，即：去產(chǎn)能、去商能、地方債務(wù)、環(huán)保風(fēng)暴、第四次金融危機(jī)、大國(guó)摩擦+政策波動(dòng)。

其中每一項(xiàng)對(duì)于中國(guó)都是刮骨療傷。

但你因此就認(rèn)定中國(guó)經(jīng)濟(jì)必然會(huì)下滑嗎？別忘了，中國(guó)還有6+1多頭：第二次城市化、大交通、大消費(fèi)、大通信、大文化、金融大發(fā)展+外部空間。

所以整體來(lái)看，2020年的經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)是一個(gè)多空6+1錯(cuò)綜博弈的局面，是復(fù)雜多變的，身邊搞經(jīng)濟(jì)學(xué)的沒(méi)一個(gè)能做到準(zhǔn)確預(yù)測(cè)。

當(dāng)年非典結(jié)束，創(chuàng)造了互聯(lián)網(wǎng)的輝煌。這次疫情又讓人們認(rèn)識(shí)了人工智能、5G、生物醫(yī)學(xué)等產(chǎn)業(yè)的前景，如果機(jī)器人代表醫(yī)生，如果口罩可以自我凈化，如果萬(wàn)物互聯(lián)……

但有幾點(diǎn)我們必須要肯定的。

1、樓市是絕對(duì)性政策市場(chǎng)；

2、中國(guó)房地產(chǎn)總市值450萬(wàn)億，是M2的2.27倍；

3、房產(chǎn)占比家庭總資產(chǎn)達(dá)到75.6%；

所以中國(guó)經(jīng)濟(jì)無(wú)論在哪個(gè)發(fā)展階段，房?jī)r(jià)不能大跌，因?yàn)槌休d的東西過(guò)多，累及根本。

而我所謂講的中庸之道，就是不要因?yàn)檎叽笙泊蟊W(wǎng)上一個(gè)利好欣喜若狂，一個(gè)利空哭天喊地。

要以微觀的心態(tài)去觀察自己的一畝三分地，尋找自己所在城市的機(jī)遇。那么唱空的可以歇歇了，因?yàn)榉績(jī)r(jià)大跌一定會(huì)伴隨著是企業(yè)破產(chǎn)和大規(guī)模失業(yè)，首先你要考慮自己是否能承受住。

運(yùn)籌帷幄

在理清心態(tài)和對(duì)趨勢(shì)有一定掌握之后，當(dāng)下最要緊的就是運(yùn)籌帷幄，正所謂“運(yùn)籌帷幄，決勝千里”。

近期我在朋友圈做了一個(gè)調(diào)查，發(fā)現(xiàn)95%的準(zhǔn)購(gòu)房者疫情期間都不會(huì)關(guān)心房子。

一位讀者的對(duì)我說(shuō)，房?jī)r(jià)不漲誰(shuí)還會(huì)買(mǎi)房子啊，房子只有在漲價(jià)的時(shí)候才會(huì)受關(guān)注，典型的“買(mǎi)漲跌思維”。要知道我們對(duì)待市場(chǎng)情緒以中庸之道處之，但在行動(dòng)上一定要積極，因?yàn)闄C(jī)會(huì)永遠(yuǎn)只屬于20%的人。

所以在市場(chǎng)恢復(fù)之前，作為一位合格的購(gòu)房者，起碼要做好以下幾點(diǎn)準(zhǔn)備。

1、評(píng)估自己的購(gòu)房能力。

這里的購(gòu)房能力不只是首付能力，而是首付+還貸能力。例如這次疫情，我的一個(gè)學(xué)生公司破產(chǎn)成了失業(yè)者，每個(gè)月將近1.5萬(wàn)的房貸把他直接壓垮了，他的現(xiàn)金流捉襟見(jiàn)肘，根本無(wú)法抵御房貸風(fēng)險(xiǎn)。所以在買(mǎi)房的時(shí)候，一定要評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)，除了首付，自己的儲(chǔ)蓄是否能償還半年房貸。

2、根據(jù)購(gòu)房能力尋找標(biāo)的。

對(duì)自己購(gòu)房能力有了清晰的認(rèn)識(shí)后，要根據(jù)自己的資金池配比標(biāo)的。這些錢(qián)，到底能買(mǎi)到城中哪些地段的房子？新房還是二手房？是否能達(dá)到自己的購(gòu)房目的？這些都是要及早考慮清楚的。

例如我的一個(gè)重慶讀者小張，總共有200W的資金池，準(zhǔn)備買(mǎi)一套二手房。這段時(shí)間他根據(jù)地鐵、學(xué)區(qū)、醫(yī)療、商業(yè)確定了3大地段，又通過(guò)戶型、樓齡、環(huán)境、物業(yè)篩選出了5個(gè)小區(qū)。當(dāng)然這些都是基礎(chǔ)的做法，還可以把小區(qū)成交信息都找出來(lái)，對(duì)比小區(qū)房?jī)r(jià)同期的成長(zhǎng)性。

小張現(xiàn)在每天的主要工作就是研究這5個(gè)小區(qū)，為此他找了3個(gè)片區(qū)中介為他服務(wù)，能第一時(shí)間知曉小區(qū)房源的動(dòng)向，例如掛牌房源的歷史房?jī)r(jià)走勢(shì)，業(yè)主賣房的目的等等。這是高階購(gòu)房者的做法，買(mǎi)二手房要比新房復(fù)雜，但如果挖到一個(gè)筍盤(pán)，獲利要比新房多得多。

3、用心儲(chǔ)備房產(chǎn)知識(shí)。

在所有商品中，唯有房產(chǎn)是最值得花時(shí)間去研究的，雖說(shuō)一生中買(mǎi)房沒(méi)有幾次，但因?yàn)榻灰最~巨大，一個(gè)知識(shí)點(diǎn)可能就是幾萬(wàn)元到幾十萬(wàn)元的反饋。

所有房產(chǎn)知識(shí)心中都要有所涉獵，怎么看戶型、綠化率、容積率這些硬核指標(biāo)，怎么簽合同，如何利用房子的優(yōu)缺點(diǎn)和業(yè)主砍價(jià)，這些都會(huì)讓你在交易過(guò)程中占得先機(jī)。

現(xiàn)在買(mǎi)房不像過(guò)去那般艱難，網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，各種實(shí)景地圖，房源信息平臺(tái)，都可供查詢。大家應(yīng)多下一份辛苦。

柳暗花明

羅胖說(shuō)，2020年是未來(lái)10年中最好的一年。但我說(shuō)，世間萬(wàn)物紛紜，若波瀾便會(huì)有無(wú)窮的機(jī)遇。

2020年是庚子年，60年甲子一循環(huán)。1960年大饑荒，北京大學(xué)校園內(nèi)，學(xué)生們餓得饑腸轆轆，爬到樹(shù)上摘榆錢(qián)吃，卻在樹(shù)上看到了實(shí)驗(yàn)室里原子彈的雛形，勝利油田也在這時(shí)候孕育而生。

世界上沒(méi)有任何一個(gè)國(guó)家可以走出中國(guó)的路，五千年文化、14億人口趟出來(lái)的路。我們每個(gè)人都是這條路上的踐行者，不必太看重萬(wàn)千種種對(duì)自己的影響，只需要做好自己的本分，經(jīng)營(yíng)好這一畝三分地。

最后，愿大家“雄關(guān)漫道真如鐵，而今邁步從頭越”。