首套房貸利率連降兩個月，近日融360|簡普科技大數(shù)據(jù)研究院發(fā)布報告稱：1月，全國首套房貸款平均利率為5.51%，環(huán)比下降1BP；二套房貸款平均利率為5.82%，環(huán)比下降2BP。1BP為一個基點，100BP為一個百分點。兩組數(shù)據(jù)均微高于5年期LPR報價4.8%。對比此前數(shù)據(jù)，這已經(jīng)是首套房、二套房貸利率連續(xù)兩個月下降。

上海首套房貸款平均利率最低

1月，20個城市首套房貸款利率環(huán)比下調(diào)，其中7個城市的環(huán)比下降幅度超過5BP，哈爾濱居降幅之首，為23BP，首套房貸款平均利率為5.21%。

北上廣深一線城市的首套房貸款利率也在下調(diào)，不過幅度都不大。1月，北京環(huán)比下調(diào)1BP，廣州環(huán)比下調(diào)4BP，上海和深圳均環(huán)比下調(diào)5個BP。

報告顯示，上海依舊是全國首套房貸最低的城市，1月，上海首套房貸款平均利率低至4.82%，LPR加點數(shù)為-3，創(chuàng)近兩年半來的低點；廈門以5.1%位列第二，環(huán)比-1BP，LPR加點數(shù)25；天津以5.14%居第三，環(huán)比-1BP，LPR加點數(shù)29。

再來看首套房貸款平均利率高的十所城市。1月，首套房貸款平均利率破“6”的三個城市分別為南寧（6.27%），蘇州（6.08%）和鄭州（6.01%），位列房貸利率最高城市前三。廣東省兩個城市位列1月首套房貸款平均利率最高十城，分別為惠州市（5.99%），中山市（5.77%）。

今年恐延續(xù)去年走低態(tài)勢

回顧2019年，我國房貸利率整體呈走低態(tài)勢，全年貸款利率快速下降后在5月迎來緩速上升，但止步于11月。這其中的變化與國家政策的變動密切相關。

8月25日，央行宣布自10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率（LPR）為定價基準加點形成。其中，首套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR，二套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR加60個基點。

11月20日，作為房貸利率的“錨”，5年期貸款市場報價利率（LPR）首次下調(diào)5BP至4.8%，這也意味著房貸利率隨之下調(diào)，12月，首、二套利率均較11月下行。

12月，影響房貸利率的又一大事件發(fā)生。28日，央行發(fā)布通告：為深化利率市場化改革，從2020年3月1日起，存量浮動利率貸款的定價基準可轉(zhuǎn)換為LPR或固定利率，這標志著存量浮動利率貸款定價轉(zhuǎn)換方案正式出臺。Wind數(shù)據(jù)顯示，截止2019年9月底，我國個人住房貸款余額高達29萬億元，這次的定價轉(zhuǎn)換將影響諸多家庭。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為：“2020年1月央行降準0.5%，釋放8000多億元資金，后續(xù)降息的可能性更大，利率也有降低的趨勢。”

對于未來房貸利率變化趨勢，融360報告稱：“結(jié)合因城施策、LPR下行預期以及銀行年初充足的信貸額度等多方面因素，短期內(nèi)房貸利率水平仍可能會維持平穩(wěn)緩慢下降的趨勢。”

此外1月673家監(jiān)測銀行中僅有18家停貸，相比2019年12月減少1家，年初信貸額度依然相對充裕。

華泰宏觀團隊認為：今年開年雖然疫情黑天鵝事件時間發(fā)生，但是疫情發(fā)生在淡季，對地產(chǎn)影響相對有限，如果疫情持續(xù)，可能打破房地產(chǎn)平穩(wěn)態(tài)勢，逆周期調(diào)節(jié)空間有望加速打開。作為因城施策的重要一環(huán)，房貸利率也將繼續(xù)改善，對沖需求變化。華泰證券認為地產(chǎn)需求只會延后不會消失，地產(chǎn)穩(wěn)態(tài)的打破將加速逆周期調(diào)節(jié)空間，房貸利率有望通過調(diào)整加點幅度穩(wěn)定需求。2019年四季度地產(chǎn)倉位小幅回升啟動估值修復，地產(chǎn)板塊配置價值有望持續(xù)兌現(xiàn)。

川財證券分析師陳靂表示：LPR報價始于2019年8月，2020年1月20日為最近一次報價：1年期LPR為4.15%，5年期以上LPR為4.80%，與前值持平。2019年12月28日，中國人民銀行發(fā)布公告，“進一步推動貸款市場報價利率（LPR）運用，存量貸款浮動利率貸款的定價基準轉(zhuǎn)換為LPR。”我們認為在此之前，LPR更多的是對增量貸款的部分起到影響，存量貸款基準換錨后，有助于我國利率市場化的穩(wěn)步推進。LPR下調(diào)并非刺激房地產(chǎn)，更傾向于為全面落實“因城施策”釋放調(diào)整空間LPR于2019年8月20日首次報價為：1年期LPR為4.25%，5年期LPR為4.85%。

至今的六次報價中，1年期分別于2019年9月20日、11月20日的報價分別下調(diào)5BP；而5年期LPR于2019年11月20日報價下調(diào)5BP。同時，2019年12月的首套房貸利率也相應下降1BP。但從首套房貸利率較5年期LPR加點的情況來看，是逐步增加的。12月的首套房貸利率較上期（11月20日的4.80%）加點72BP，為LPR發(fā)布以來加點數(shù)最多的月份，當然不排除融360對統(tǒng)計周期調(diào)整帶來的部分影響。我們認為LPR的下行并非直接刺激房地產(chǎn)，而是為了實現(xiàn)“穩(wěn)”而進行的逆周期調(diào)節(jié)的一種方式。我們認為采取“因城施策”高頻微調(diào)依然是近期行業(yè)調(diào)控的主要方式。