當(dāng)“房住不炒”成為共識(shí)，房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力還會(huì)存在嗎？1月11日，來自無黨派人士界別的北京市政協(xié)委員、自然資源部所有者權(quán)益司司長(zhǎng)廖永林在接受北京商報(bào)記者專訪時(shí)表示，正常的房?jī)r(jià)上漲是可以被市場(chǎng)所接納的，但漲幅需與人均收入相匹配，房?jī)r(jià)暴漲的時(shí)代已經(jīng)成為過去式。目前整體樓市“遇冷”，是房屋回歸居住屬性的真實(shí)體現(xiàn)，而維持供需平衡，則是房?jī)r(jià)平穩(wěn)運(yùn)行的必要前提。隨著大城市群陣容的擴(kuò)充，人口和產(chǎn)業(yè)對(duì)外輸出，核心城市房?jī)r(jià)壓力也將被攤薄“分食”。

規(guī)劃

做好大城市群戰(zhàn)略

“當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)屬于‘頭重腳輕’，人口更多地往核心城市聚集，也就造成一線城市房?jī)r(jià)過高。”廖永林表示，中心城區(qū)房?jī)r(jià)過高，向四周依距離遞減，這都是因?yàn)?ldquo;單核”原因所造成的。

廖永林表示，大城市群戰(zhàn)略可以推動(dòng)“單核”模式成為歷史，“一核多中心”的模式正在形成。大城市群模式通過核心城市與其他大大小小城市的連接，對(duì)外輸出人口和產(chǎn)業(yè)，協(xié)調(diào)發(fā)展來分擔(dān)核心城市的壓力，進(jìn)而起到平抑房?jī)r(jià)的作用。

“‘十三五’規(guī)劃綱要提出了19個(gè)城市群的規(guī)劃，而這19個(gè)城市群承載了我國(guó)78%的人口，貢獻(xiàn)了超過80%的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值。”廖永林稱，上層戰(zhàn)略規(guī)劃已然形成，協(xié)同發(fā)展、一體化建設(shè)，正是各城市脈絡(luò)的互聯(lián)互通，每個(gè)城市都是其中一個(gè)零部件，共同推動(dòng)“大機(jī)器”的運(yùn)作。未來不再局限于一城一地，一個(gè)規(guī)模龐大的區(qū)域性市場(chǎng)要比單一市場(chǎng)承受能力更強(qiáng)，這是一個(gè)均勻受力的過程，隨著產(chǎn)業(yè)和人口的轉(zhuǎn)移，土地供應(yīng)也將改變核心區(qū)域?yàn)榻裹c(diǎn)的供應(yīng)節(jié)奏。

大城市群的崛起必然帶來產(chǎn)業(yè)和人口的流入，基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)將是至關(guān)重要的一環(huán)。在廖永林看來，一個(gè)城市只有留住人和產(chǎn)業(yè)，才能得到長(zhǎng)足的發(fā)展，而這需要配套設(shè)施的跟進(jìn)，過“苦日子”的房企要抓住政策紅利。“其實(shí)這是一個(gè)互利的局面，房企會(huì)在其中得到進(jìn)一步發(fā)展，而城市群建設(shè)也會(huì)因社會(huì)資本的參與更快形成。”

2019年2月，國(guó)家發(fā)改委印發(fā)了《關(guān)于培育發(fā)展現(xiàn)代化都市圈的指導(dǎo)意見》（以下簡(jiǎn)稱《意見》）?！兑庖姟诽岢?，城市群是新型城鎮(zhèn)化主體形態(tài)，是支撐全國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、促進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展、參與國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)合作的重要平臺(tái)。都市圈是城市群內(nèi)部以超大特大城市或輻射帶動(dòng)功能強(qiáng)的大城市為中心、以一小時(shí)通勤圈為基本范圍的城鎮(zhèn)化空間形態(tài)。

《意見》要求，到2022年，都市圈同城化取得明顯進(jìn)展，基礎(chǔ)設(shè)施一體化程度大幅提高，阻礙生產(chǎn)要素自由流動(dòng)的行政壁壘和體制機(jī)制障礙基本消除，成本分擔(dān)和利益共享機(jī)制更加完善，梯次形成若干空間結(jié)構(gòu)清晰、城市功能互補(bǔ)、要素流動(dòng)有序、產(chǎn)業(yè)分工協(xié)調(diào)、交通往來順暢、公共服務(wù)均衡、環(huán)境和諧宜居的現(xiàn)代化都市圈。到2035年，現(xiàn)代化都市圈格局更加成熟，形成若干具有全球影響力的都市圈。

可以預(yù)見的是，城市發(fā)展的脈絡(luò)正在經(jīng)歷變革。

市場(chǎng)

多供給平抑價(jià)格

回歸到住房本身，在廖永林看來，住房最根本的價(jià)值就是滿足人們的居住需求，大城市群可以輻射更多的人和產(chǎn)業(yè)，如果有更多的選擇，又何必拘泥于一個(gè)城市，歸根到底房?jī)r(jià)的高低還是受供需的影響。

據(jù)廖永林介紹，跳出大城市群思維，目前政府平抑房?jī)r(jià)有兩種手段：一是限購(gòu)政策，告訴購(gòu)房者哪些人可以買、哪些人不能買，在需求側(cè)進(jìn)行管控；二是加大供給量，以多供給房源來應(yīng)對(duì)多住房需求，削弱房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力。

“目前來看，限購(gòu)政策的確令房?jī)r(jià)上漲過快的地區(qū)的房?jī)r(jià)回歸到合理水平，但不可否認(rèn)的是，需求仍在。這也是為什么一旦政策放松，就會(huì)有房?jī)r(jià)抬頭的跡象。”廖永林認(rèn)為，堵不如疏，加大“平價(jià)”產(chǎn)品的供給量，滿足大眾的住房需求，房?jī)r(jià)自然而然會(huì)回落。“其實(shí)可以很清楚地感受到，目前北京房?jī)r(jià)較之前高峰期已經(jīng)有所回落，政策管控是一方面，但更多的是保障性住房的沖擊。”廖永林直言，在租售并舉的政策背景下，北京也正在“兩條腿走路”，其中集體土地租賃房建設(shè)走在全國(guó)前列。

據(jù)了解，2018年起，北京豐臺(tái)、大興、順義、通州等區(qū)都開始了集體土地租賃房建設(shè)。這些項(xiàng)目中，有不少都在與房企或?qū)I(yè)租賃運(yùn)營(yíng)商合作。目前已開工的項(xiàng)目既有經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村集體經(jīng)濟(jì)組織，也有首創(chuàng)集團(tuán)等市屬國(guó)有企業(yè)，以及萬科、鏈家等民營(yíng)、專業(yè)住房租賃企業(yè)參與。

按照總體規(guī)劃要求，北京市將逐步加大租賃住房供應(yīng)，五年計(jì)劃建設(shè)租賃住房50萬套，并主要通過集體建設(shè)用地安排，持續(xù)推進(jìn)住房市場(chǎng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，加快建立租購(gòu)并舉的住房制度體系。

“之前房子為什么能炒起來？就是因?yàn)槌跗诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)的‘饑餓’狀態(tài)，給人營(yíng)造出稀缺的感覺，再加上一些人的推波助瀾，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入全民炒房時(shí)代。短期增值的瘋狂都是不正?，F(xiàn)象，房子作為商品，增值過快是供求關(guān)系不對(duì)。這并不是普通大眾的錯(cuò)，而是有一雙‘利益’的手在推動(dòng)，作為個(gè)體只會(huì)盲目跟從。”廖永林強(qiáng)調(diào)。

本質(zhì)

回歸居住屬性

“什么市場(chǎng)是好？什么市場(chǎng)是壞？這需要看天平向哪邊傾斜。”在廖永林看來，隨著調(diào)控政策的不斷加碼，目前整體樓市“遇冷”，但客觀來說房子正在回歸居住屬性。“之前買房聽到更多的是，我這個(gè)樓盤一年能漲多少錢，有多大的升值空間，現(xiàn)在即便銷售這么推銷，購(gòu)房者也不會(huì)信了。這是一個(gè)好現(xiàn)象，房子本身就是一個(gè)消費(fèi)品，而不是傳統(tǒng)理解的‘投資’產(chǎn)品，‘房住不炒’的底線牢不可破。”

在談及房地產(chǎn)市場(chǎng)未來發(fā)展時(shí)，廖永林表示，從生活基本要素來講，住房應(yīng)該和“柴米油鹽”劃為一類，雖然不可能低到“白菜價(jià)”，但隨著供應(yīng)量的不斷增加，供需平衡得以維持，回歸居住屬性是必然結(jié)果。

“此外，房?jī)r(jià)也不可能大起大落，因?yàn)檫@關(guān)系到整個(gè)社會(huì)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。”廖永林建議，在穩(wěn)字當(dāng)頭下，購(gòu)房者只需要考慮某個(gè)項(xiàng)目產(chǎn)品是否能滿足自己的需求就可以了，無需再考慮其他。如果有政策上的優(yōu)惠，當(dāng)下可以選擇買房，但如果還妄圖借助房子實(shí)現(xiàn)“暴富”顯然已經(jīng)不可能了，房?jī)r(jià)波動(dòng)只會(huì)在一個(gè)合理的范圍內(nèi)起伏。

“堅(jiān)持房住不炒”是樓市發(fā)展的基本原則，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議定調(diào)2020年房地產(chǎn)政策，提出“要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實(shí)因城施策，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的長(zhǎng)效管理調(diào)控機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”。堅(jiān)持“房住不炒”定位，構(gòu)筑穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期三角支撐政策框架，將是2020年房地產(chǎn)調(diào)控政策基本導(dǎo)向。