2019年，土地市場在降溫中趨于理性。
國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2019年1~11月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積21720萬平方米，同比下降14.2%，降幅收窄2.1個百分點；土地成交價款11960億元，下降13.0%，降幅收窄2.2個百分點。
《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，2019年頭部房企獲取土地資源優(yōu)勢凸顯，行業(yè)集中度進一步加劇。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2019年TOP10房企拿地總額9702億元，占TOP50房企的43.3%。
城市間土地出讓分化
中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2019年全國300個城市土地出讓總金額為50294億元，同比增長19%。
其中，一線城市土地供需兩旺，攬金總額同比上漲逾一成，北上廣深收金同比均上漲；二線城市供求同比小幅上漲，樓面均價及收金漲幅領銜。從2019年全國300城市土地收入排行榜單可以發(fā)現(xiàn)，三四線城市共17城入榜，但進入前20的只有佛山和紹興。
2019年，全國300城土地供應同比微漲，成交量同比微降，出讓金同比上升，平均溢價率基本持平。整體成交樓面價為2507元/平方米，同比上漲17.3%；住宅用地成交樓面價為4363元/平方米，同比上漲17.3%，達歷史最高水平，平均溢價率則保持在低位。
整體看，2019年全國土地市場熱度呈現(xiàn)前高后低態(tài)勢，下半年土地流拍率有所提高，但仍低于2018年下半年的流拍水平，土地市場整體表現(xiàn)較為理性。
值得注意的是，2019年土地出讓金榜單排名前10的城市年度收金均突破千億元，總計成交16509億元，同比上升20.19%。其中杭州年度收金總額2765億元，連續(xù)兩年位列榜首。
此外，2019年全國土地成交規(guī)劃建筑面積TOP10城市共成交36760萬平方米，同比增長11.67%。其中，武漢以4387萬平方米穩(wěn)居榜首，杭州和昆明分別以4135萬平方米和3892萬平方米緊隨其后。
成交總價TOP10城市中，一線城市上海、北京增速分別為4%、1%，增速明顯放緩；二線城市增幅普遍較大。排在榜首的武漢較去年同期下降5%，杭州、昆明、廣州分別增長了48%、58%、54%。
對此，中指研究院上海分院研究總監(jiān)方頏在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時指出，“三四線城市棚改貨幣化安置縮量，市場調(diào)整壓力偏大，人才吸引力相對不足，整體面臨一定調(diào)整壓力。一二線城市在人口和人才爭奪戰(zhàn)中具備明顯優(yōu)勢，在產(chǎn)業(yè)、公共服務等方面具有顯著優(yōu)勢，對人口的吸附力更強；在人口逐漸從增量時代進入存量時代，隨著大中城市人口落戶政策的放松，未來三四線城市的人口仍會持續(xù)流入到一二線城市。”
方頏表示，標桿房企回歸一二線城市亦是出于穩(wěn)健發(fā)展的考慮。但不同地區(qū)市場發(fā)展更加不均衡，重點城市群及都市圈周邊的優(yōu)質(zhì)三四線城市仍具投資價值。
頭部房企拿地依然踴躍
2019年房企拿地穩(wěn)中有升，新增土儲金額和面積均有所提升。頭部房企拿地勢頭繼續(xù)保持穩(wěn)健。從部分頭部房企的投資方向看，房企已經(jīng)逐漸回歸一二線城市尋找機會。那么，這種趨勢未來會否更甚？
據(jù)中指研究院統(tǒng)計，2019年，萬科、碧桂園、保利列房企拿地金額榜前三位，這也是這3家房企連續(xù)三年位列榜單前三。從拿地面積來看，位列前三的則是碧桂園、綠地和萬科。
2019年拿地金額超千億元的房企達5家，較2018年增加2家。其中，TOP100房企拿地總額27835億元，較2018年增長17.7%；TOP50企業(yè)拿地總額22391億元，較2018年增長34.8%；TOP10企業(yè)2019年拿地總金額為9702億元，占TOP50企業(yè)的43.3%，較2018年占比上升1.0個百分比。
從各城市群拿地金額來看，長三角持續(xù)居首，中西部關注度持續(xù)提升。2019年，長三角TOP10企業(yè)拿地金額3647億元，位居四區(qū)域首位；中西部地區(qū)土地市場近年來持續(xù)升溫，成為房企土儲布局的重點區(qū)域，TOP10企業(yè)拿地面積高達10186萬平方米，位居四區(qū)域第一位。相較2018年，長三角和中西部TOP10企業(yè)拿地金額較去年同期均有所增長，房企拿地區(qū)域性顯著。
從2019年新增貨值來看，據(jù)億翰智庫統(tǒng)計，2019年碧桂園、融創(chuàng)、萬科、綠地4家房企全年新增貨值超過4000億元，穩(wěn)居行業(yè)前列。其中，TOP10房企新增貨值同比增長7%，是土地市場中投資拿地的主力軍，中小房企受融資收緊的影響最大，全年投資力度減弱。
對于2020年土地市場走勢，方頏預計，2020年土地購置費增速將回落至2%~5%。另一方面，新開工的持續(xù)性也將面臨挑戰(zhàn)，棚改力度大幅收縮以及銷售下滑的壓力將弱化房企新開工動力。
“一方面，土地購置金額增速2020年會從2019年18%左右進一步下行。核心原因在于融資收緊降低房企再投資意愿，土地市場從三季度逐漸趨冷，尤其是三線及以下城市的土地市場。”方頏告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者。
方頏進一步指出，“從融資環(huán)境來看，2020年房企融資或?qū)⑦呺H放松觸底反彈。”
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