1月10日早，建業(yè)地產(chǎn)公告擬發(fā)行1筆2億美元票據(jù)，該票據(jù)將于2024年到期，票面利率7.25%。計(jì)劃用于現(xiàn)有債務(wù)再融資，并計(jì)劃于新交所上市發(fā)行。

據(jù)1月7日建業(yè)地產(chǎn)披露的2019年12月未經(jīng)審核合同銷售數(shù)據(jù)顯示，2019年，建業(yè)地產(chǎn)取得物業(yè)合同銷售總額1011.5億元，同比增長(zhǎng)39.8%。建業(yè)董事長(zhǎng)胡葆森曾經(jīng)放言，2020年建業(yè)要在河南占據(jù)10%的市場(chǎng)份額。因此，建業(yè)地產(chǎn)緊抓年初融資窗口期發(fā)行美元債。

金融機(jī)構(gòu)相關(guān)人士分析，盡管建業(yè)已是千億房企，但其業(yè)務(wù)布局相對(duì)集中，融資過(guò)程中，其風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估方面或許不如全國(guó)布局的房企優(yōu)勢(shì)明顯。

1月房企繼續(xù)密集發(fā)布融資，包括首創(chuàng)、龍湖、龍光、融創(chuàng)、碧桂園、旭輝、佳兆業(yè)、遠(yuǎn)洋、禹洲等，超過(guò)15家房企發(fā)布了超過(guò)55億美元的融資計(jì)劃。1月8日一天融資超過(guò)20億美元；1月9日超過(guò)15億美元。

中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，2019年房企海外融資高達(dá)752億美元，而2018年只有496億美元，同比上漲52%。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為：整體看，房地產(chǎn)行業(yè)資金緊張，房企抓緊窗口期，大量發(fā)行美元債。2019年房企美元債刷新紀(jì)錄。2020年美元融資繼續(xù)高位運(yùn)行。

美元債融資飲鴆？

去杠桿下，房企尋求美元債融資突破。一邊對(duì)2020年市場(chǎng)謹(jǐn)慎看待，一邊抓緊融資，為后續(xù)擴(kuò)張補(bǔ)充彈藥。美元融資成本明顯降低。

張大偉認(rèn)為，大部分房企為了應(yīng)對(duì)未來(lái)市場(chǎng)變化，年初加快儲(chǔ)備資金。而最近看，美元融資成本也在明顯降低。

天風(fēng)證券一份研報(bào)顯示，目前中資美元債的存量規(guī)模較大，總規(guī)模達(dá)到7383.3億美元，相比2018年末增長(zhǎng)18.4%；行業(yè)分布上，房地產(chǎn)和金融行業(yè)占比較高，前4大行業(yè)合計(jì)占比為60.5%；中資美元債整體以投資為主，但房企投機(jī)發(fā)行人較多，占比近7成。

美元債是部分房企的重要資金補(bǔ)充，但因額度原因，很難成為主要來(lái)源。美元債井噴對(duì)緩解部分企業(yè)融資有很大好處。首先，美元債整體數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)融資繼續(xù)刷新歷史紀(jì)錄；其次，雖然各種調(diào)控政策頻繁出現(xiàn)，加大部分企業(yè)融資難度，但對(duì)于正常融資來(lái)說(shuō)，并沒(méi)有收緊；第三，從未來(lái)趨勢(shì)來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)嚴(yán)格管控，違規(guī)融資有所減少，但整體看，資金成本分化趨勢(shì)依然持續(xù)。從企業(yè)融資情況看，有贖回有新增，部分企業(yè)最近發(fā)行的美元融資成本非常低，也有企業(yè)融資成本較高。

美元債并非主要資金來(lái)源，從政策影響看，2019年二季度后房企大額度融資減少，房企搶地也開始減少，特別是對(duì)于融資渠道較少的企業(yè)來(lái)說(shuō)，壓力非常大。

第四，最近房企明顯更加關(guān)注資金鏈安全，市場(chǎng)必須穩(wěn)定，而穩(wěn)定房地產(chǎn)最主要是防止出現(xiàn)金融風(fēng)險(xiǎn)，所以在最近幾個(gè)月，針對(duì)房地產(chǎn)融資各方面政策都在規(guī)范與收緊。

對(duì)于中小型高負(fù)債率房企來(lái)說(shuō)，未來(lái)融資難度將非常大，但對(duì)大型企業(yè)來(lái)說(shuō)，影響有限。綜合第三方機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)信息來(lái)看，從房企的資產(chǎn)凈債務(wù)率可看出融資風(fēng)險(xiǎn)。同策咨詢發(fā)布的2019年資產(chǎn)凈債務(wù)率顯示，前百?gòu)?qiáng)房企在過(guò)去一年的負(fù)債呈攀升趨勢(shì)，高杠桿企業(yè)的資產(chǎn)凈債務(wù)率高達(dá)40%-50%。

此外，匯率貶值會(huì)明顯影響外債占比高的房企利潤(rùn)，包括支付外債利息、償還當(dāng)年到期外債金額和長(zhǎng)期外債的匯兌損益；對(duì)于外債占比較高的房企，較大的匯率變動(dòng)對(duì)其估值也會(huì)產(chǎn)生明顯影響。

資金成本分化

然而業(yè)內(nèi)人士分析，各地房?jī)r(jià)限價(jià)，房企利潤(rùn)承壓。融資成本走低的情況下，爭(zhēng)取發(fā)債不失為較好的調(diào)整財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)機(jī)會(huì)。

近期上海一手房銷售回暖，認(rèn)籌率大約有50%-60%。新年前后，上海市場(chǎng)限價(jià)放松，不少高價(jià)房項(xiàng)目備案價(jià)獲批，一二手價(jià)格倒掛空間縮小，二手成交量也有所提升。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這或許是房企抓住融資窗口期的一個(gè)原因。

一個(gè)現(xiàn)象是，房企融資成本分化明顯。對(duì)于經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健的企業(yè)來(lái)說(shuō)，融資成本降低依然是趨勢(shì)；但對(duì)杠桿率較高企業(yè)來(lái)說(shuō)，最近融資壓力有所增加。

從利率水平可見，房企美元債融資成本分化，綜合上述各家房企主要在6%-15%之間。9月初也有龍湖發(fā)布僅4%的大筆美元融資，當(dāng)下資本市場(chǎng)多家企業(yè)首次發(fā)布美元融資。年末融資成本更是降低到4%以內(nèi)。

房企美元債發(fā)行利率從去年下半年已有調(diào)低趨勢(shì)。對(duì)比2019年上半年發(fā)行票息在8%-10%之間的發(fā)行人，以及上半年和下半年發(fā)行的美元債來(lái)看，企業(yè)發(fā)行成本均有明顯降低，如寶龍地產(chǎn)、富力地產(chǎn)、融創(chuàng)中國(guó)、禹洲、中駿等。

房企美元債受到資本市場(chǎng)歡迎，中資房企美元債收益較高。年初至今，Markit iBoxx發(fā)布的各中資美元債指數(shù)均實(shí)現(xiàn)較高的收益，中資美元債投資級(jí)指數(shù)上漲8.4%，高收益?zhèn)笖?shù)上漲11.2%，房企美元債、投資級(jí)、高收益指數(shù)漲幅分別達(dá)到12.1%、10.7%和12.8%。房企美元債指數(shù)均實(shí)現(xiàn)了比較高的收益。