為盤活存量閑置商業(yè)和辦公用房，規(guī)范既有商業(yè)和辦公用房改建租賃住房（以下簡(jiǎn)稱“商改租”），切實(shí)增加住房租賃市場(chǎng)有效供給，深圳市住建局日前組織起草了《深圳市住房和建設(shè)局關(guān)于既有商業(yè)和辦公用房改建為租賃住房有關(guān)事項(xiàng)的通知》（征求意見稿）(以下簡(jiǎn)稱《通知》)，主要從“商改租”的改建原則、改建條件、改建要求、實(shí)施程序、保障措施五個(gè)方面進(jìn)行規(guī)范。

關(guān)于改建條件，《通知》明確指出，該類用房需同時(shí)滿足以下條件才能進(jìn)行改建：一是已辦理不動(dòng)產(chǎn)首次登記且不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證載用途為辦公、商業(yè)。

二是不存在查封登記等限制轉(zhuǎn)移登記的情形；如果存在抵押登記等他項(xiàng)權(quán)益的，必須同時(shí)取得所有他項(xiàng)權(quán)益人同意。

三是以宗地或棟為單位；不能以宗地或棟為單位的，改建的部分應(yīng)當(dāng)是相對(duì)獨(dú)立的空間且改建后的租賃住房原則上不少于50套(間)。

《通知》對(duì)商業(yè)辦公用房的改建提出了七個(gè)方面的要求。

一是結(jié)構(gòu)安全。改建項(xiàng)目實(shí)施前，實(shí)施主體應(yīng)委托具有檢測(cè)資質(zhì)的第三方專業(yè)鑒定機(jī)構(gòu)對(duì)房屋進(jìn)行結(jié)構(gòu)安全性檢測(cè)鑒定，確定房屋結(jié)構(gòu)安全現(xiàn)狀情況，作為房屋改建設(shè)計(jì)的依據(jù)。項(xiàng)目改建過(guò)程中，項(xiàng)目建設(shè)單位或者設(shè)計(jì)單位不得損壞或者擅自變動(dòng)房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)，必須確保房屋結(jié)構(gòu)安全牢固。

二是消防安全?？紤]到商業(yè)辦公用房的改建多以小戶型為主，且在不改變土地性質(zhì)的情況下，主要是將商業(yè)辦公的建筑功能調(diào)整為商務(wù)公寓功能。為此，《通知》要求，改建項(xiàng)目應(yīng)以不低于公寓建筑設(shè)計(jì)規(guī)范和消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)和施工，并按照公寓使用功能辦理消防審批手續(xù)。

三是環(huán)保衛(wèi)生。為確保改建后的租賃住房居住功能的發(fā)揮，《通知》對(duì)改建后租賃住房出租的環(huán)保、水務(wù)、衛(wèi)生條件提出要求，除了必須具備良好的衛(wèi)生、通風(fēng)、采光、給排水等居住條件外，還應(yīng)符合國(guó)家和本市有關(guān)室內(nèi)空氣質(zhì)量等標(biāo)準(zhǔn)，以及環(huán)保、水務(wù)、衛(wèi)生部門的相關(guān)專業(yè)要求(如給排水管道設(shè)置、煙道設(shè)置等方面的專業(yè)要求)。改建后的租賃住房首次出租的，須經(jīng)專業(yè)檢測(cè)符合室內(nèi)空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)后，方可對(duì)外出租。

四是物業(yè)規(guī)范。改建的商業(yè)辦公用房以宗地、棟為單位，或者改建后至少也有50套(間)，未來(lái)入住人數(shù)較多，物業(yè)管理也許加以規(guī)范。鑒于原按商業(yè)辦公使用時(shí)已形成明確的物業(yè)管理區(qū)域，為保障物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)辦公用房和設(shè)備用房等管理?xiàng)l件，《通知》要求改建后的物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)具備物業(yè)管理?xiàng)l件，符合我市物業(yè)管理規(guī)定。

五是用途限制。為鼓勵(lì)將符合條件的既有商業(yè)辦公用房改建為租賃住房，《通知》對(duì)“商改租”項(xiàng)目規(guī)定了可申請(qǐng)中央獎(jiǎng)補(bǔ)資金、實(shí)行民用水電費(fèi)價(jià)格等鼓勵(lì)政策。因此，《通知》要求改建后只能用作租賃住房，且改建項(xiàng)目自聯(lián)合會(huì)審?fù)ㄟ^(guò)之日起5年內(nèi)不能改變租賃住房用途。但鑒于原建筑周邊的公共配套未從“住房”角度進(jìn)行規(guī)劃、設(shè)計(jì)，且改建項(xiàng)目只是對(duì)既有建筑內(nèi)部結(jié)構(gòu)的微改造，不涉及周邊的公共配套(尤其是教育配套)，因此，《通知》明確該類租賃住房不提供學(xué)位。

六是綠色改建。為落實(shí)節(jié)能環(huán)保、綠色發(fā)展的要求，改建項(xiàng)目應(yīng)按照國(guó)家和本市綠色建筑的相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)規(guī)范進(jìn)行改建，改建后至少達(dá)到綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)識(shí)國(guó)家一星級(jí)或者深圳市銅級(jí)的要求。

七是技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。商業(yè)辦公用房改建租賃住房雖是租賃住房籌集的一種新模式，但并未超出現(xiàn)行規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范的范疇，具體的設(shè)計(jì)、建設(shè)和管理要求以及最小租住面積應(yīng)符合國(guó)家、行業(yè)和本市現(xiàn)行相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。

為保障“商改租”工作的順利實(shí)施，《通知》對(duì)審核管理、項(xiàng)目激勵(lì)、實(shí)施監(jiān)管等方面提出了具體的措施。

一是審核管理。主要是強(qiáng)調(diào)各區(qū)可建立聯(lián)席會(huì)議制度，負(fù)責(zé)統(tǒng)籌制定轄區(qū)“商改租”具體操作辦法、審議“商改租”重大問(wèn)題和具體改建項(xiàng)目。

二是項(xiàng)目激勵(lì)。主要是將“商改租”與中央財(cái)政獎(jiǎng)補(bǔ)掛鉤，明確按照《通知》進(jìn)行改建并使用，改建項(xiàng)目可按規(guī)定申請(qǐng)中央財(cái)政城鎮(zhèn)保障性安居工程專項(xiàng)資金，其用水、用電、用氣價(jià)格均按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。改建后的租賃住房如納入保障性住房體系的，可按規(guī)定享受相關(guān)政策優(yōu)惠。

三是實(shí)施監(jiān)管。主要是要求各區(qū)建立年度檢查制度，加強(qiáng)對(duì)違規(guī)轉(zhuǎn)讓或者以“以租代售”等形式變相轉(zhuǎn)讓、將改建后租賃住房用于非租賃住房用途等違規(guī)行為進(jìn)行監(jiān)管。改建項(xiàng)目房源應(yīng)通過(guò)市住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)發(fā)布。市住房建設(shè)部門應(yīng)將改建項(xiàng)目納入市住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)，對(duì)改建項(xiàng)目的申請(qǐng)、改建、驗(yàn)收、租賃、運(yùn)營(yíng)管理等環(huán)節(jié)實(shí)行全流程動(dòng)態(tài)監(jiān)管。(中新經(jīng)緯APP)