十年一瞬，從首家千億房企誕生至今，中國房地產(chǎn)已發(fā)生翻天覆地的變化。2019年，國內(nèi)全口徑千億房企達34家。龍頭俱樂部門檻被再次推高，其中碧桂園實現(xiàn)7715億全口徑銷售規(guī)模，萬科、恒大紛紛攀上6000億臺階。
規(guī)模神話背后，是房企在市場下行期“犧牲利潤換增長”。第一財經(jīng)根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)測算后發(fā)現(xiàn)，前十房企，去年銷售均價僅錄得14000元∕平方米，與2018年基本持平。
從最直觀的利潤率看，據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，去年上半年滬深與內(nèi)地在港上市房企凈利潤率較2018年末分別下降3.42%、3.25%。在“限價”壓頂，土地、融資成本持續(xù)走高的當下，房企利潤空間正不可避免地被攤薄。
“隨著房地產(chǎn)進入高位放緩期，宏觀政策持續(xù)緊縮，房企利潤率下滑將是持續(xù)性的市場現(xiàn)象。”多位受訪者均表示，房企規(guī)模與高利潤難以兼顧。而當房地產(chǎn)的投資屬性被逐步剔除，當住房回歸消費屬性，未來十年，房地產(chǎn)便是最大的制造業(yè)。
犧牲利潤換增長
1月3日到6日，房企開始密集公布2019年銷售業(yè)績。
萬科（000002.SZ）公告顯示，公司去年實現(xiàn)合同銷售額6308.4億元，同比增長3.94%。中國恒大（03333.HK）公告顯示，去年累計實現(xiàn)合約銷售額約6010.6億元。融創(chuàng)中國（01918.HK）披露數(shù)據(jù)顯示，2019年實現(xiàn)合同銷售額約5562.1億元，同比增長21%。
由于碧桂園(02007.HK)僅公布權益銷售額，無法和其他房企全口徑銷售額做對比，但參照克而瑞數(shù)據(jù)，公司全年全口徑銷售額7715.3億元。由此，去年房企前四強確定為：碧桂園、萬科、中國恒大、融創(chuàng)中國。行業(yè)頭部門檻進一步上升至5500億元歷史高位。
但與規(guī)模攀升相對應的是，房企增長速度放緩。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，去年TOP100房企累計權益銷售金額同比增長6.5%，遠不及2017年的40.5%和2018年的35.1%，百強房企增長“失速”。
2019年樓市持續(xù)低迷，房企紛紛扛起促銷大旗。其中，恒大全國超800個項目最高折扣達6折。時代中國甚至開啟“全員賣房”，要求2020年1月15日前，各職級人員按要求完成銷售任務。
降價割肉后，房企利潤空間不可避免地被攤薄?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2019年上半年，172家行業(yè)典型上市房企營收規(guī)模23068億元，同比增長17.2%；毛利潤7017億元、凈利潤3232億元，分別同比增長15.8%、12.7%。但相較2018年利潤規(guī)模近47%增長，2019年上半年行業(yè)利潤增速大幅降低近30%。
與此同時，Wind數(shù)據(jù)顯示，2019年前三季度，A股上市房企平均凈資產(chǎn)收益率為5.36%，較2018年同期5.53%下滑約0.17個百分點，期內(nèi)業(yè)績虧損的房企從2018年的5家增加至9家。其中，云南城投ROE為-20.64%。
“房企利潤率下降，其實在整個行業(yè)已形成趨勢。”合碩機構首席分析師郭毅認為，隨著房地產(chǎn)強者恒強趨勢愈顯，加上整體市場環(huán)境和宏觀政策保持緊縮，房企利潤率下滑是正常市場現(xiàn)象。若地產(chǎn)行業(yè)始終保持高利潤狀態(tài)，對實體經(jīng)濟將存在不利影響。
沉重的成本代價
實際上，經(jīng)歷2015、2016年利潤率低潮后，房企盈利能力在2018年得以喘息?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2018年，176家上市房企毛利率加權平均值約31.1%，較2017年同期增長2%；凈利率加權平均值13.1%，比2017年有一定回落，但比2015、2016年相對較高。
但需注意的是，由于預售制影響，房企業(yè)績結算存在1~2年滯后期，房企2018年的財報實際上主要反映2016、2017年的銷售。這兩年間，全國樓市經(jīng)歷了一個上漲周期，因此上市規(guī)模房企當年平均盈利水平有所回升。
而進入2019年，房企面臨的外部環(huán)境更加嚴峻、復雜。從房企主要開支及盈利指標看，企業(yè)在拿地、營銷與管控、融資上投入較多。去年，融資環(huán)境全面收緊后，一系列連鎖反應接踵而至：資金成本攀升、拿地成本居高不下，房企不得不從銷售端“斷臂求生”。
過去一年，忍痛高息發(fā)債的企業(yè)頻頻出現(xiàn)。12月，佳源國際合共額外發(fā)行6750萬美元票據(jù)，利率13.75%；力高地產(chǎn)擬發(fā)行本金總額為2.5億美元的優(yōu)先票據(jù)，按年利率11.5%計息；華南城擬發(fā)行1.5億美元2020年到期優(yōu)先票據(jù)，年利率11.5%。
無數(shù)個案導致的結果是，2019年12月房企單月融資成本9.05%，環(huán)比上升2.47個百分點。整個2019年，房企新增債券類融資成本7.03%，同比上升0.50個百分點。其中，境外債券融資成本達8.11%，同比增長0.84個百分點。
融資代價持續(xù)攀高，房企拿地成本也不斷提升。從2015年到2019年第三季度，全國主要城市住宅地價均價從5305元/平方米漲到7385元/平方米。即使調(diào)控以來，全國住宅地價環(huán)比漲幅已連續(xù)8個月收窄，但去年第三季度，仍有94個城市住宅地價處于上行通道。
西政資本統(tǒng)計顯示，目前百強開發(fā)商的拿地配資成本，前50強一般年化在13%~15%不等，50~100強一般年化在16%~18%不等，百強開外或當?shù)佚堫^開發(fā)商一般年化在19%~21%不等。
更為嚴峻的是，隨著遭遇市場下行，不少入市“地王”陷入尷尬境地。數(shù)據(jù)顯示，2016~2019年10月底，全國合計成交2686塊高價地，目前有1641個項目已開盤。其中，北京八成“地王”已入市，但項目平均入市周期達17個月，比全國均值多10個月左右。
易居企業(yè)控股CEO丁祖昱指出，目前盈利“地王”項目僅占少數(shù)，以北京為例，七成入市“地王”面臨虧損。此類項目“房地差”多在1萬元/平方米以下，“地房比”多在70%以上。
從面粉到面包，開發(fā)商可操作的盈利空間越發(fā)狹小，而未來這一態(tài)勢仍難改觀。業(yè)內(nèi)認為，融資渠道單一、融資成本壓力仍大，一二線城市限價與地王承壓，市場去化不佳、周轉(zhuǎn)效率降低，均使得房企盈利能力面臨較大下降壓力。
財富“保衛(wèi)戰(zhàn)”
利潤率難擋疲軟，房企正以精細化運營為導向，動用一切方式保障盈利空間。
日前，
陽光城（000671.SZ）成立廣州區(qū)域公司和江蘇區(qū)域公司，并將周邊區(qū)域進行合并。對銷售額剛突破2000億的
陽光城來說，低毛利率項目結轉(zhuǎn)導致盈利縮水，是其難以忽視的問題。去年上半年，
陽光城銷售凈利率僅6.84%；半年ROE為6.92%，行業(yè)平均水平9.8%。
陽光城執(zhí)行董事長兼總裁朱榮斌此前曾表示：“負債高、盈利低是千億規(guī)模以上房企的通病。在未來的市場環(huán)境下，
陽光城將速度放慢，逐步減少有息負債，拓寬融資渠道，即便利潤上調(diào)有難度也要先放緩增速。”
從過往經(jīng)驗看，區(qū)域管控能有效降低人力成本，增強運營效率。2019年上半年，70家典型房企整體銷管費率中位數(shù)為8.5%，較2018年同期下降0.3個百分點。行業(yè)盈利普遍吃緊，2019年行業(yè)龍頭如碧桂園、保利發(fā)展等均再次進行架構調(diào)整。
與此同時，房企跨入千億門檻后，普遍通過合作項目確保銷售及營收增幅。合作并表項目增加，會導致少數(shù)股東損益及其占比提升，但歸母凈利率可能會出現(xiàn)增速放緩或下滑。因此，過去一年，不少千億房企開始努力提升權益比例，挽回利潤疲軟局面。
以“行業(yè)風向標”萬科為例，公司依舊保持著謹慎拿地姿態(tài)，但是權益比例明顯提升。2019年，公司權益拿地面積約2812萬平方米、權益金額約1739億，同比分別變動-5.24%、4.78%；權益比例約為75%，相對2017、2018年的69.1%、56.1%提升顯著。
新晉千億房企濱江集團（002244.SZ），去年其銷售權益僅37%,而同期房企前三十強平均權益比達86.44%。濱江集團董事長戚金興表示，公司2019年所拿地塊的權益占比在50%以上，今年銷售權益比例將會提升。
“對位于第二梯隊及以下的中小型房企來說，一方面要奮力沖銷售規(guī)模以防自己被其他企業(yè)‘吃掉’；另一方面，還得注重銷售均價、利潤提升，以免以價換量沒有實質(zhì)利潤提升。”昊澤資本合伙人赫信分析，但前十房企4559.1億元的規(guī)模均值門檻高，中小房企實現(xiàn)規(guī)模上彎道超車的難度系數(shù)大；同時，一梯隊房企越來越聚焦至利潤提升，中小房企實現(xiàn)利潤超越并非易事。
赫信進一步指出，房企規(guī)模增速降低，但是規(guī)模總量門檻仍在攀升。伴隨房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模觸及天花板，銷售單價、利潤率趨于走低應該是大趨勢，各梯隊房企的利潤整體仍將承壓。而頭部房企重銷售額含金量也將是行業(yè)常態(tài)。
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