導讀：從整體來看，土地拍出高價，進而影響新房定價、推高房價的時代過去了。在房住不炒的基調下，未來房價上漲的空間進一步被壓縮。
2019年樓市調控不斷，但50大城市土地市場總量仍然創(chuàng)下新高，部分城市賣地收入超過2000億。
值得關注的是，城市之間分化明顯，開發(fā)商紛紛重回一二線，三四線土地市場進入低迷。
土地供應和投資的變化，將導致未來樓市供應、供求關系的變化。除了深圳住宅供應稀缺，在絕大部分城市，供求平衡或供大于求開始出現(xiàn)。比如，2019年北京房地產市場低迷，一大原因就是限競房供應、庫存巨大。
從整體來看，土地拍出高價，進而影響新房定價、推高房價的時代過去了。在房住不炒的基調下，未來房價上漲的空間進一步被壓縮。
市場嚴重分化
中原地產數(shù)據(jù)顯示，2019年全國50大城市的土地市場總量居高不下，合計賣地共4.41萬億，同比上漲19.33%，刷新了歷史紀錄。
部分城市的賣地收入超過2000億，其中屬杭州最多，達到了2836億。
其余像上海賣地1992億，廣州1864億，蘇州1850億。共有35個城市賣地已經超過500億，刷新歷史記錄，68%的城市賣地金額同比上漲。
中原地產首席分析師張大偉稱，相比于2018年嚴格的土地管制，2019年的土地市場約束減少，政策的微調使得開發(fā)商的拿地積極性明顯提高，從二季度開始一直處于高位運行狀態(tài)。
由于部分企業(yè)的增量加大，企業(yè)的拿地積極性也明顯升高，尤其以第二梯隊的房企搶地最為堅決。
截至2019年11月，前50家房企拿地超過2萬億，同比2018年上漲達17%，刷新了歷史紀錄。其中，拿地最多的有萬科1570億、碧桂園1237億、保利964億，拿地超過500億的房企高達9家，另外38家房企拿地超過200億，刷新歷史同期紀錄。
令人印象深刻的是，2019年的土地市場，部分央企、國企表現(xiàn)積極或激進。如保利、中海、越秀等，在北京、廣州，佛山等城市拿地頗多。
不過樓市整體與前三年已經明顯不同，不同的城市地區(qū)之間也出現(xiàn)了明顯的分化。開發(fā)商們的興趣重新轉向了一二線，成交占比提升3個百分點。
相對而言，三四線的非優(yōu)質土地定價及成交額都出現(xiàn)了下調和低迷的狀況，中原認為，三四線部分城市不排除有進一步微調樓市的政策。
“現(xiàn)在市場整體下行，在一二線城市拿地可以提升銷售，利潤相比于三四線城市更大。”一名開發(fā)商直言。
2019年中，一二線城市曾迎來了地價的回漲，如深圳6月拍出了幾個地王，一日收金200多億。
不過，在進入下半年以后，由于融資渠道持續(xù)收緊，房企資金壓力大，拿地積極性大幅降低，一二線大部分地塊低溢價甚至零溢價成交，整體溢價率跌至10%以下，三四線城市的市場熱度更是持續(xù)回落。
全國來看，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至2019年11月底，全國300城土地市場成交建筑面積23億平方米，較2018年同期下降了3.7%，考慮到前11月成交量與去年全年成交量存在4.3億平方米的差距，2019年土地市場總量很難達到2018年的水平，預計會呈現(xiàn)下降趨勢。
賣地金額的增速也已放緩。截至2019年11月底，全國300城經營性用地成交金額54169億元，同比增長10%，與2018年全年16%相比明顯收窄。
克而瑞認為，這主要是因為2019年下半年資本環(huán)境監(jiān)管更緊，開發(fā)商融資困難，資金比較緊張，拿地熱情下降。
供應影響房價
跳出土地市場本身，另外需要關注的是地價對房價的傳導效應。歷史上，由于“面粉貴過面包”多次上演，地價被認為是房價的先導。
克而瑞統(tǒng)計，2019年土地價格并未延續(xù)2018年的價格回落之勢，全國300城土地成交樓板價迎來大幅上漲，增至2396元/平方米，同比上漲13.7%，升至歷史高位。
在一二線，大部分城市增加了優(yōu)質地塊的供應，如北京有多宗不限價宅地、深圳的宅地供應量也有明顯的提升，也進一步推高了成交均價。
但從新房市場和二手房市場的走向來看，地價對房價的影響在弱化。由于整體上高價地不多，市場的預期和判斷邏輯正在發(fā)生變化。
中原指出，2019年土地成交溢價率大減，客觀上抑制了房價上漲的樂觀預期。
如北京年內土地平均成交溢價率只有9.4%，低于2018年的14%，是最近多年來的最低點。
合計50宗各類住宅地塊中，平均溢價率也只有10.5%，有18宗是底價成交，合計成交的商品房住宅地塊含限競房35宗地塊中，溢價率為0的地塊多達12宗，最近更是連續(xù)多宗地塊底價成交。
整體上，溢價率也呈下降之勢，由2018年的15.8%降至2019年的13.5%，同比下降了2.3個百分點。三季度在房企融資渠道收緊的影響下急劇下滑，降幅十分顯著，四季度基本延續(xù)了下降之勢，開發(fā)商拿地的審慎程度大幅提升。
截至2019年第四季度，全部城市溢價率均已經跌破10%，尤其是一線城市溢價率已經跌破5%，大部分地塊均以底價成交，降無可降；二線和三四線城市溢價率也分別降至8.0%、9.7%，土地溢價率也降至相對低位。
克而瑞指出，2020年地價難以進一步上漲。2019年來一些條件較好的地塊因為投資回報率不高出現(xiàn)了無人報名而流拍的現(xiàn)象，在此影響下，為保證供應，政府適當調低價格預期，2019年末土地成交價格已降至上年同期水平。由于資本市場環(huán)境走弱的預期依舊，高融資成本下房企對拿地的態(tài)度將會更為謹慎，2020年地價也難走高。
此外，土地供應結構逐漸變化，將有望徹底改變房地產市場的供需關系，抑制房價大幅上漲。
最典型的如北京，從2018年6月10日開始，合計入市限競房項目達到了76個，超過1000萬平米，供應住宅套數(shù)達到了57344套，而網簽數(shù)據(jù)合計24089套。平均網簽均價為48615元每平米，網簽完成249萬平米，按照成交套數(shù)計算網簽完成率只有42%。
大量的項目集中入市帶來了市場供應、庫存的不斷增加。從單月網簽數(shù)據(jù)看，北京最近幾個月都是高位，但與此同時供應量更大，庫存依然持續(xù)積壓，限競房也已經連續(xù)15個月出現(xiàn)供應大于簽約的現(xiàn)象。
北京的房價在2019年明顯下跌，由于大量新房引走了客流，二手房市場持續(xù)低迷，整體下跌了15%-20%。
更大的范圍來看，為了穩(wěn)定房價，重點城市去年土地供應量也明顯加大，如廣州、上海、深圳、南京等土地供應量都超出了同期，預計2020年也會維持高位。
去年7月，《土地管理法》修正案草案中刪去了“建設用地必須國有”，為集體用地入市掃平法律障礙，土地供應渠道也更加多元化。這意味著，未來主流城市的土地和房屋供應都會提升，進一步平衡供求關系。
2019年的樓市，除了深圳臨近年末熱度飆升房價上行，其他大部分城市基本都實現(xiàn)了平穩(wěn)或小幅下跌，2020年，隨著土地供應進一步改善，因城施策的執(zhí)行，全國房價平穩(wěn)或將是常態(tài)。
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