葉國平：“我們看好2020年的市場，外資大概率會慢慢活躍起來，在投資布局上也會開始有所行動。”

2019年是紛繁復(fù)雜的一年，受到內(nèi)部與外部因素的影響，外資放緩了投資的速度，選擇了謹(jǐn)慎觀望的策略，展現(xiàn)出相對穩(wěn)定的投資步伐，從投資回報(bào)率方面來看，投資者對項(xiàng)目回報(bào)要求有所提高。以上海為例，其大宗房地產(chǎn)交易的整體投資回報(bào)率呈現(xiàn)明顯的持續(xù)上升趨勢。截至去年四季度，核心地段資產(chǎn)凈回報(bào)率達(dá)到3.9%-4.2%；非核心區(qū)域資產(chǎn)凈回報(bào)率則升至4.0%- 4.5%。

2020年，一切似乎都會變得好起來。過去一年外資雖出手謹(jǐn)慎，卻從未停止積聚能量。從募資情況來看，外資投資者已充分具備厚積薄發(fā)的實(shí)力與基礎(chǔ)。

那么，過去一年，大宗房地產(chǎn)交易市場表現(xiàn)如何？2020年，又將有哪些領(lǐng)域成為值得關(guān)注的亮點(diǎn)？就此，《國際金融報(bào)》記者采訪到了戴德梁行大中華區(qū)資本市場部總裁及中國資本市場部主管葉國平，為我們一一作出解答。

2019年整體市場欠佳

“2019年，雖然整體市場表現(xiàn)欠佳，但戴德梁行資本市場部的成績還是不錯的。”

葉國平告訴《國際金融報(bào)》記者，“在2019年，如果是一些沒有強(qiáng)大資產(chǎn)管理團(tuán)隊(duì)的外資，他們在投資布局上行為是相對保守的。因?yàn)?019年整個市場寫字樓吸納量相較去年同期相對放緩，如果沒有強(qiáng)大的資產(chǎn)管理能力，在租賃方面會有一些顧慮，所以他們在項(xiàng)目選擇上都趨于謹(jǐn)慎。他們在2019年也更傾向選擇地段比較核心，可以作為提升改造、具有明顯升值空間的項(xiàng)目進(jìn)行投資。”

事實(shí)上，2019年大宗房地產(chǎn)交易市場的行情如同過山車一般，受到各種因素的影響，起起伏伏。

葉國平表示，“2019年開年之初，外資在國內(nèi)投資房地產(chǎn)相對活躍，這和所謂的‘簽約延續(xù)’有一定關(guān)系——很多交易都是在2018年確定交易意向、年底進(jìn)入流轉(zhuǎn)交割狀態(tài)，到2019開年才落錘定音，這對2019年一季度的成交數(shù)字起到了不小的支撐作用。”

但到了2019年第二、三季度，大宗交易市場的表現(xiàn)開始變得不盡如人意。“在中美貿(mào)易摩擦、人民幣波動等因素的作用下，政治氛圍和經(jīng)濟(jì)氛圍都比較緊張，而外資對這些因素更為敏感、受到的影響也比較明顯，故其投資行為相對趨于謹(jǐn)慎，所以這兩個季度的外資投入相比同年一季度，甚至往年同期都是有所減少的。”葉國平表示。

而到2019年第四季度，市場出現(xiàn)了轉(zhuǎn)變，外商投資的活躍度開始升溫。“四季度后，我們會發(fā)現(xiàn)一些外資慢慢回籠，活躍度也在逐步提升。一方面這和中美貿(mào)易摩擦緩和、外部環(huán)境趨暖有一定關(guān)系，同時市場也開始在逐步消化之前的負(fù)面，所以四季度不僅成交數(shù)字有所上升，市場上也有諸如浦東三林這樣比較高金額的成交陸續(xù)出現(xiàn)，很大地提升了市場信心度。”葉國平分析道。

2020年市場復(fù)蘇

“我們看好2020年的市場，外資大概率會慢慢活躍起來，在投資布局上也會開始有所行動。”

葉國平表示，外資此前其實(shí)已募集了不少的資金，但是在2019年卻沒有得到釋放，因此外資也會在2020年布局活躍起來。“此外，考慮到不少外資前幾年收購了不少項(xiàng)目，我們預(yù)測他們在2020年可能會有一些出售行為，整個外資群體或?qū)⒊尸F(xiàn)‘有買有賣’的境況”。

從細(xì)分板塊來看，葉國平認(rèn)為，“外資很少會在住宅方面投資，但在商業(yè)方面預(yù)計(jì)還是會相當(dāng)不錯，這和民眾的消費(fèi)模式有很大關(guān)系。在常見的購物行為方面，雖然當(dāng)前線上購物占了很大比重，但商業(yè)作為線上線下結(jié)合的場所，不僅搭載了傳統(tǒng)的消費(fèi)功能，更是一個展示的平臺，各大企業(yè)、品牌很難擯棄；與此同時，人們對諸如餐飲、培訓(xùn)、美容、健身等體驗(yàn)式消費(fèi)的重視度不斷拔高、需求不斷深化，而這些需求對于場所要求都更為嚴(yán)格，作為搭載體的商業(yè)熱度自然將與日俱增。”

葉國平表示，“這樣的趨勢，其實(shí)在近兩年的成交中已經(jīng)可以窺見一二。市場上一些做商業(yè)的運(yùn)營商，近一兩年內(nèi)都出現(xiàn)了一些布局動作。例如，ARA收購上海三林印象城、領(lǐng)展收購深圳中心城、凱德收購廣州樂峰廣場等。事實(shí)上，這些都只是開始，未來這樣的趨勢大概率將繼續(xù)持續(xù)下去。”

另外，葉國平認(rèn)為，作為大宗房地產(chǎn)交易市場里的重要部分——寫字樓，外資明年可能依舊持謹(jǐn)慎態(tài)度，尤其是在上海。“因?yàn)?，未來幾年上海辦公樓的供應(yīng)還是比較多的。但核心區(qū)域成熟的辦公樓，以及一些像大虹橋，以及有‘陸家嘴第二’之稱的前灘這種比較有‘故事性’的地方，對投資者而言可能會更有吸引力”。

“同時，像廣州、北京等地，由于供應(yīng)量有限，出租率水平都處于比較高的位置，投資人關(guān)注度會相對較高；此外，以深圳為代表的城市得益于大灣區(qū)概念支撐，我們對其未來的前景還是比較看好的。”