趁著2020初來乍到之際，和大家輕松地聊一下今后十年的房產(chǎn)趨勢。
中國房子建設(shè)速度基本到頂了，以后建設(shè)速度會(huì)慢慢放緩。
2018全國的商品房銷售面積是17.2億平，同比增長了1.3%。2019年前11個(gè)月的銷售面積是14.9億平，同比只增長了0.2%。
很明顯，現(xiàn)在新房的銷售規(guī)模已經(jīng)是慢慢減少的趨勢，你再很難聽到身邊的某某某靠賣房子發(fā)財(cái)了。
以后，新房的建設(shè)量和銷售量也會(huì)逐漸變慢，這幾年會(huì)是一個(gè)高點(diǎn)。
為什么敢這么說？
首先，我們要知道這20年的房子為什么建得這么快，主要是三個(gè)需求在支撐。
一是改善需求；二是進(jìn)城剛需；三是舊城改造。
在以上三個(gè)需求的共同作用下，我們的房子多了，房價(jià)漲了，GDP也上來了。
可現(xiàn)在，這三個(gè)需求都釋放得差不多了，或者說釋放速度的高點(diǎn)已經(jīng)過了。
一是世界的人均住房面積都在50上下，德國45，法國和芬蘭40，即便是都住著郊區(qū)大House的美國也是65，沒有說提高到一兩百。
所以中國城市住房短缺的時(shí)代已經(jīng)過去了，不少人從家屬院搬到了商品房，現(xiàn)在只有說想去一二線城市奮斗缺房，沒有說想進(jìn)城有個(gè)房子都難。
二是一個(gè)國家的城鎮(zhèn)化率達(dá)到70%以上（劉易斯拐點(diǎn)），就不再高速增長了。那個(gè)時(shí)候農(nóng)業(yè)高度發(fā)達(dá)，農(nóng)民過得比城里人滋潤，悠然自得的當(dāng)個(gè)農(nóng)場主，不愿意往城里擠了。
三是棚改慢慢退場了。各地的棚改受國家政策和經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，都開始大幅下降。國家不撥款，拆又拆不動(dòng)，哪還有精力去大拆大建呢?
房價(jià)下一輪全盤暴漲至少7-8年內(nèi)很難再有了，未來只存在結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。
過去二十年推高房價(jià)的主要是兩個(gè)因素，一是供求，二是貨幣。
一供求尤其是一二線城市，顯然是需要房子的人比蓋的房子要多。
二貨幣現(xiàn)象，過去二十年改革開放紅利和人口紅利兌現(xiàn)的二十年，祖國的經(jīng)濟(jì)高速增長，貨幣也理應(yīng)供應(yīng)充足。
但現(xiàn)在，以上兩個(gè)推動(dòng)房價(jià)上漲的因素又慢慢平息了，所以說全盤再大漲很難。
從供求來說，全文第一部分解釋了最緊張的供求階段已經(jīng)過去，現(xiàn)在全國人均40平的住房面積已經(jīng)不再是整體的供不應(yīng)求。
從貨幣來說，我國的M2在2017年4月份后同比增長再未超過10%，一直穩(wěn)定在8%-9%的水平，現(xiàn)在我們的貨幣政策趨于穩(wěn)定，這樣就不會(huì)有更多的錢流到房地產(chǎn)中，把房價(jià)再泡高。
未來哪里是房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市？
一是人口還有很大增長空間的新一線城市。
現(xiàn)在人口是1000多萬的一些城市，以后會(huì)往2000萬的方向擴(kuò)張，這依然是很大的一塊房地產(chǎn)開發(fā)空間。尤其一些首位度較高的城市，一方面能獲得省里面更多的財(cái)政扶持，另一方面也會(huì)吸引更多本省人口。
比如成都、鄭州、武漢和西安。
二是受大都市圈輻射的“中小型”城市。
比如上海旁邊的嘉興，深圳旁邊的惠州，以后什么輕軌、地鐵都通了，發(fā)展的是很快的。東京旁邊的東京圈有3600萬人，首爾旁邊的首爾大區(qū)有3000萬人，人家都就是這么一步步把周圍城市連起來的，全國各地的人也紛紛往圈里跑。
三是被大城市群連起來的城市。
中國最有潛力的幾大城市群，長三角、大灣區(qū)、京津冀、成渝、長江中游等等，隨著國家交通和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市與城市之間的協(xié)同作用肯定會(huì)更加緊密。
總結(jié)
從前那樣幾年翻幾番的高速狂奔的時(shí)期過去了，但作為支柱產(chǎn)業(yè)還是沒問題的。不然“不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，也不用加“短期”二字。
不管怎么說，老百姓對房地產(chǎn)的關(guān)心絲毫沒有減弱。2020是個(gè)閏年，祝大家看完這篇文章后，能在10天后的年夜飯上，潤物細(xì)無聲地大聊房地產(chǎn)，收獲掌聲雷動(dòng)新年第一響！
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