2019年，國內(nèi)房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了哪些重大變化？2020年又將怎樣發(fā)展？成為許多人關(guān)心的問題。
在政策層面，房地產(chǎn)經(jīng)歷從平穩(wěn)預(yù)期到加碼預(yù)期，再到平穩(wěn)預(yù)期的三階段變化。
3月，兩會兩會表態(tài)“防止房市大起大落”；4月，中央政治局會議重申“房住不炒”；7月，中央政治局會議首提“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”；12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會議重申“堅持房住不炒的定位，全面落實因城施策，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的長效機制”。
與此同時，地方調(diào)控同樣歷經(jīng)了三個階段的變化。
2019年1―4月，多城調(diào)降人才落戶門檻；5―7月，蘇州、西安等城市調(diào)控升級，著力打壓投資、投機性需求；8月以來，人才新政不斷發(fā)力，長沙、江門、三亞等地在全市范圍調(diào)降人才購房門檻，上海、廣州、成都等地部分區(qū)域放松人才限購。
對于2020年房地產(chǎn)市場的走勢，2019年12月24日，貝殼研究院首席市場分析師許小樂告訴時代周報記者，不能因為短期經(jīng)濟(jì)下行壓力增加而刺激買房，這是中央在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)金融形勢下的重要判斷，也是對“經(jīng)濟(jì)形勢不好，調(diào)控要放松”預(yù)期的回應(yīng)。
12月25日，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴時代周報記者，政策是否放松，關(guān)鍵要看房屋和土地等市場指標(biāo)變化情況。不過有一點可以明確，即一旦涉及房屋交易秩序混亂、房地產(chǎn)金融風(fēng)險擴大等問題，那么政策放松的概率就會減少。
“一區(qū)一策”趨勢漸顯
回顧2019年樓市調(diào)控，大城市“一區(qū)一策”成為新亮點。
2019年11月20日，上海自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)管委會發(fā)布通知，對符合一定條件的非本市戶籍人才，購房資格由居民家庭調(diào)整為個人，可購買新片區(qū)普通商品房一套。
12月13日，廣州南沙區(qū)發(fā)布通知，認(rèn)定持有廣州市人才綠卡、廣州南沙人才卡A卡和B卡等的高端人才，可在南沙區(qū)范圍內(nèi)購買商品房。
12月18日，廣州花都區(qū)全面放開人才綠卡申領(lǐng)在社保繳納、學(xué)歷學(xué)位等方面的制約。
12月20日，廣州黃埔區(qū)發(fā)布通知，經(jīng)區(qū)認(rèn)定的在黃埔區(qū)連續(xù)工作半年以上的各類人才，可不受戶籍限制，在區(qū)范圍內(nèi)購買1套商品住房。
“上述地區(qū)的‘一區(qū)一策’，反映了政策統(tǒng)一性與靈活性之間的平衡，統(tǒng)一性是結(jié)果導(dǎo)向，即房住不炒，靈活性在于各自實現(xiàn)的路徑允許有差異。”許小樂向時代周報記者表示，房地產(chǎn)本身的本地化屬性較強，市場管理從粗顆粒度向細(xì)顆粒度進(jìn)化，符合市場的特點。
“‘一城一策’就是承認(rèn)市場有分化，有多樣性，都叫二線城市，情況也可能有很大差異。”2019年8月，華夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家賈康在接受時代周報記者專訪時也表示，建議接下來的樓市調(diào)控不僅要分線分城，還要分地塊，分片區(qū)。
“中央經(jīng)濟(jì)工作會議強調(diào)樓市調(diào)控要因城施策，地方調(diào)控也要因區(qū)施策，南沙、黃埔等區(qū)新政完全符合這一精神。”日前，克而瑞廣州區(qū)域首席分析師肖文曉告訴時代周報記者，從南沙、花都相繼放開人才限購政策可以看出，這一輪的搶人大戰(zhàn)不僅體現(xiàn)在城市之間，城市內(nèi)部各個區(qū)域之間的競爭也很明顯。不排除其他區(qū)域也會跟進(jìn)，用一些更好的政策去吸引符合自己區(qū)域發(fā)展的人才涌入。
人才新政繼續(xù)發(fā)力
除上述各區(qū)外，呼和浩特、寧波等城市也紛紛調(diào)降人才落戶及購房門檻，甚至給予人才購房補貼等。
2019年4月18日，呼和浩特市人民政府辦公室印發(fā)《呼和浩特市大學(xué)畢業(yè)生安居工程(試點)實施辦法》，提出部分本科及以上學(xué)歷應(yīng)往屆生可以半價買房。
4月21日，寧波發(fā)布通知，對符合相關(guān)條件的本科生在購買家庭首套唯一住房最高可獲得不超過8萬元的補貼，高層次人才最高可獲得60萬元的住房補貼。
11月29日，佛山發(fā)布通知，在本市工作、具有本科及以上學(xué)歷或中級工及以上職業(yè)資格的人才，首套購房不受戶籍和個稅、社保繳存限制。
12月25日，溫州發(fā)布《溫州市人才住房租售并舉實施辦法》，對在溫州符合條件的優(yōu)秀本科生可享受買房7折、租房3折人才配租配售優(yōu)惠條件。
嚴(yán)躍進(jìn)告訴時代周報記者，預(yù)計2020年各地仍會在人才購房和限售政策上首先進(jìn)行放松，同時會在購房貸款資格認(rèn)定上進(jìn)行調(diào)整，最后則會在限購政策和稅費政策上進(jìn)行調(diào)整。
許小樂告訴時代周報記者，城市在市場平穩(wěn)有序發(fā)展的基礎(chǔ)上，改革調(diào)整現(xiàn)有行政力量對市場的管控，為年輕人才創(chuàng)造更好的宜居宜業(yè)環(huán)境，是城市長遠(yuǎn)發(fā)展的需要。
“預(yù)計2020年人才新政將繼續(xù)發(fā)力，更多二線以及強三線城市將繼續(xù)調(diào)降人才落戶門檻，逐步放開人才購房限制性措施，‘四限’調(diào)控局部放松。”克而瑞研報分析稱，不過，本輪調(diào)控政策難言實質(zhì)性轉(zhuǎn)向，房地產(chǎn)整體政策環(huán)境將持續(xù)偏緊，“四限”調(diào)控注定將貫穿更長的時間周期，進(jìn)一步落實房地產(chǎn)長效管理機制。
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