從5月開(kāi)始，央行、銀保監(jiān)會(huì)等部門(mén)陸續(xù)出臺(tái)政策，信托、美元債等融資渠道大大受限，銀行對(duì)開(kāi)發(fā)貸的審核也趨于嚴(yán)格。在融資渠道緊縮的情況下，房企的拿地策略似乎也在調(diào)整。  

融資收緊下的土地市場(chǎng)，正在變得日趨平淡。  

上海易居研究院的數(shù)據(jù)顯示，截至2019年11月底，全國(guó)300城土地市場(chǎng)成交建筑面積23億平方米，較2018年同期下降了3.7%。雖然11月300城供應(yīng)總量翻番，年底又是土地成交的旺季，但考慮到前11月成交量與去年全年存在4.3億平方米的差距，該機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，今年的土地成交規(guī)模大概率會(huì)低于去年。  

不僅如此，今年前11月，300城住宅用地溢價(jià)率為13.5%，比2018年的15.8%有所下降。  

從5月開(kāi)始，央行、銀保監(jiān)會(huì)等部門(mén)陸續(xù)出臺(tái)政策，信托、美元債等融資渠道大大受限，銀行對(duì)開(kāi)發(fā)貸的審核也趨于嚴(yán)格。在融資渠道緊縮的情況下，房企的拿地策略似乎也在調(diào)整。  

但值得注意的是，與去年相比，今年土地樓面價(jià)為2396元/平方米，同比漲幅達(dá)14%。同時(shí)，一些大型房企在并購(gòu)市場(chǎng)出手，大量補(bǔ)充庫(kù)存，似乎并不在乎資金鏈的壓力。  

那么，與往年相比，今年房企真的變謹(jǐn)慎了嗎？  

土地底價(jià)悄然提高  

如果將今年的土地市場(chǎng)分為兩個(gè)階段，上半年和下半年的表現(xiàn)有著明顯不同。  

根據(jù)上海易居研究院的統(tǒng)計(jì)，上半年300城土地交易相對(duì)旺盛，月度溢價(jià)率維持在10%以上，4月的溢價(jià)率甚至超過(guò)20%。除1月外，流拍率均在10%以下的低水平。  

從7月開(kāi)始，土地市場(chǎng)出現(xiàn)明顯降溫，月度溢價(jià)率很快降至10%以下的水平，流拍率則升至10%以上。  

究其原因，在于一系列調(diào)控政策的出臺(tái)。從5月開(kāi)始，央行、銀保監(jiān)會(huì)等部門(mén)對(duì)房企融資渠道進(jìn)行收緊。7月31日召開(kāi)的中央政治局會(huì)議提出，“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，每逢經(jīng)濟(jì)下行時(shí)期便刺激房地產(chǎn)的預(yù)期被打破。  

地方政府有著“前松后緊”的慣有供地節(jié)奏，且年末往往會(huì)推出一些熱門(mén)地塊。比如，今年11月，土地供應(yīng)總建筑面積達(dá)到近三年來(lái)的最高峰。“究其原因，主要是由于臨近年底，許多未完成供地計(jì)劃的城市加快了供地節(jié)奏，導(dǎo)致供應(yīng)規(guī)模‘爆發(fā)式’增長(zhǎng)。”  

在供應(yīng)的刺激下，土地交易價(jià)格也有所升溫。  

今年前11月，300城土地交易單價(jià)為2396元/平方米，同比上漲13.7%，這一水平也是多年來(lái)的最高點(diǎn)。上述機(jī)構(gòu)認(rèn)為，地價(jià)的明顯上漲，一方面是由于前11個(gè)月一二線城市成交規(guī)模占比相比去年同期顯著提升，比例增加了3個(gè)百分點(diǎn)；另一方面，由于年內(nèi)市場(chǎng)熱度不高，大部分城市增加了優(yōu)質(zhì)地塊的供應(yīng)，如北京今年有多宗不限價(jià)宅地、深圳的宅地供應(yīng)量較去年同期也有明顯的提升，這也進(jìn)一步推高了今年的成交均價(jià)。  

北京某大型房企負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，地價(jià)上漲的另一個(gè)原因在于，很多地方悄然提高了土地出讓底價(jià)。導(dǎo)致在整體溢價(jià)率相對(duì)不高的情況下，土地成交均價(jià)仍然創(chuàng)下新高。  

對(duì)于明年土地市場(chǎng)走勢(shì)，上海易居研究院認(rèn)為，2019年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再度強(qiáng)調(diào)要繼續(xù)堅(jiān)持房住不炒，堅(jiān)持“穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”，為2020年房地產(chǎn)市場(chǎng)定下運(yùn)行基調(diào)。資金層面，銀保監(jiān)會(huì)在年末稱(chēng)要完善房地產(chǎn)融資統(tǒng)計(jì)和監(jiān)測(cè)體系，嚴(yán)厲打擊違規(guī)行為，房企融資環(huán)境預(yù)計(jì)仍將高度收緊。“錢(qián)緊”勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致房企在拿地時(shí)越發(fā)謹(jǐn)慎，明年的土地市場(chǎng)熱度大概率仍會(huì)持續(xù)低位運(yùn)行。  

小房企機(jī)會(huì)渺茫  

在融資新政面前，房企的調(diào)整也較為明顯。上海易居研究院將龍頭房企的拿地節(jié)奏分為四個(gè)階段：1-2月整體表現(xiàn)較平淡；3-5月積極納儲(chǔ)；二季度中后期重歸理性；四季度龍頭房企剎車(chē)。  

其中，恒大、碧桂園、萬(wàn)科等10月-11月拿地銷(xiāo)售比十強(qiáng)中最低，均不足0.2，而龍湖、華潤(rùn)等此前拿地相對(duì)積極的房企也在四季度放緩?fù)顿Y腳步。僅有國(guó)企表現(xiàn)相對(duì)積極。  

上海易居研究院指出，2019年1-11月，百?gòu)?qiáng)房企新增拿地貨值達(dá)到8.4萬(wàn)億，較2018年同期下降5%，與2017年高峰相比下滑幅度超過(guò)20%。  

58安居客房產(chǎn)研究院指出，這一方面是受房企融資難度增大影響，另一方面則是房企放緩在三四線以下城市拿地，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。總體來(lái)看，房企在土地市場(chǎng)已明顯理性，不但拿地謹(jǐn)慎，同時(shí)“地王”也明顯減少。  

但房企分化的局面仍未改變。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年前11月，新增土儲(chǔ)TOP20全部來(lái)自銷(xiāo)售TOP20，其排名高度吻合。作為行業(yè)中流砥柱，銷(xiāo)售TOP20房企的貨值總和接近5.4萬(wàn)億元，是百?gòu)?qiáng)房企其余80家企業(yè)的1.6倍。其中，TOP10房企新增貨值占百?gòu)?qiáng)的比重達(dá)43%。  

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，除了拿地，大型房企在融資中的優(yōu)勢(shì)同樣明顯。隨著市場(chǎng)繼續(xù)下行，這些優(yōu)勢(shì)會(huì)更加凸顯，從而使得行業(yè)的分化局面越來(lái)越嚴(yán)重。  

與此同時(shí)，越來(lái)越多的企業(yè)通過(guò)并購(gòu)的方式獲取土儲(chǔ)，該種方式有助于迅速擴(kuò)充庫(kù)存，且成本相對(duì)低廉。  

但即使在標(biāo)桿房企內(nèi)部，土儲(chǔ)質(zhì)量不同也決定著房企未來(lái)的發(fā)展。  

川財(cái)證券將土儲(chǔ)質(zhì)量拆分為“質(zhì)”和“量”兩個(gè)更小的維度來(lái)考量。“質(zhì)”主要由土儲(chǔ)的布局來(lái)體現(xiàn)，“量”主要由土儲(chǔ)的存量來(lái)體現(xiàn)。該機(jī)構(gòu)指出，在一二線樓市企穩(wěn)、三四線樓市走弱、都市圈協(xié)同發(fā)展的前提下，深耕一二線城市及核心都市圈的房企將獲得更大的發(fā)展機(jī)會(huì)。