12月28日早上，中國(guó)人民銀行官網(wǎng)發(fā)布《中國(guó)人民銀行公告〔2019〕第30號(hào)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《公告》)，自2020年3月1日起，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)與存量浮動(dòng)利率貸款客戶(hù)就定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換條款進(jìn)行協(xié)商，將原合同約定的利率定價(jià)方式轉(zhuǎn)換為以貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“LPR”）為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成（加點(diǎn)可為負(fù)值），加點(diǎn)數(shù)值在合同剩余期限內(nèi)固定不變；也可轉(zhuǎn)換為固定利率，原則上應(yīng)于2020年8月31日前完成。

2019年8月17日，人民銀行發(fā)布改革完善LPR形成機(jī)制公告，推動(dòng)貸款利率市場(chǎng)化。

10月8日，央行實(shí)行房貸利率的新政策，新發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。

11月，LPR首次下降，1年期LPR重新降到了4.15%，5年期以上的為4.80%，都下降了5個(gè)基點(diǎn)。

中國(guó)人民銀行有關(guān)負(fù)責(zé)人就存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換答記者問(wèn)表示，目前接近90%的新發(fā)放貸款已經(jīng)參考LPR定價(jià)，但存量浮動(dòng)利率貸款仍基于貸款基準(zhǔn)利率定價(jià)，不能及時(shí)反映市場(chǎng)利率變化，不利于保護(hù)借貸雙方的權(quán)益。為進(jìn)一步深化LPR改革，人民銀行發(fā)布了〔2019〕第30號(hào)公告，推進(jìn)存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)平穩(wěn)轉(zhuǎn)換。

存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換的原則

《公告》表示，本公告所稱(chēng)存量浮動(dòng)利率貸款，是指2020年1月1日前金融機(jī)構(gòu)已發(fā)放的和已簽訂合同但未發(fā)放的參考貸款基準(zhǔn)利率定價(jià)的浮動(dòng)利率貸款（不包括公積金個(gè)人住房貸款）。自2020年1月1日起，各金融機(jī)構(gòu)不得簽訂參考貸款基準(zhǔn)利率定價(jià)的浮動(dòng)利率貸款合同。

而對(duì)于存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換應(yīng)遵循哪些原則，中國(guó)人民銀行有關(guān)負(fù)責(zé)人表示：

一是借款人可與銀行協(xié)商確定將定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR，或轉(zhuǎn)換為固定利率，借款人只有一次選擇權(quán)，轉(zhuǎn)換之后不能再次轉(zhuǎn)換。已處于最后一個(gè)重定價(jià)周期的存量浮動(dòng)利率貸款可不轉(zhuǎn)換；

二是轉(zhuǎn)換工作自2020年3月1日開(kāi)始，原則上應(yīng)于2020年8月31日前完成；

三是轉(zhuǎn)換后的貸款利率水平由雙方協(xié)商確定，其中，為貫徹落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控要求，存量商業(yè)性個(gè)人住房貸款在轉(zhuǎn)換時(shí)點(diǎn)的利率水平應(yīng)保持不變。

如何從貸款基準(zhǔn)利率轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR？

中國(guó)人民銀行有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，自《公告》發(fā)布之日起，銀行應(yīng)盡快制定存量商業(yè)性個(gè)人住房貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換工作計(jì)劃，包括系統(tǒng)配套、人員培訓(xùn)等，同時(shí)通過(guò)多種渠道（包括官網(wǎng)和網(wǎng)點(diǎn)公告、短信、郵件、手機(jī)銀行和電話(huà)通知等）告知客戶(hù)，在雙方協(xié)商一致的前提下，盡可能以簡(jiǎn)便易行的方式變更原合同條款。

據(jù)該負(fù)責(zé)人闡述，當(dāng)定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR后，LPR的期限品種依據(jù)原合同的借款期限確定，確定后在合同剩余期限內(nèi)不再調(diào)整；加點(diǎn)數(shù)值為原合同最近的執(zhí)行利率與2019年12月LPR的差值（可為負(fù)值），在合同剩余期限內(nèi)固定不變；轉(zhuǎn)換時(shí)點(diǎn)利率水平保持不變；借貸雙方可重新約定重定價(jià)周期和重定價(jià)日，重定價(jià)周期最短為一年。

同一筆商業(yè)性個(gè)人住房貸款，在2020年3-8月之間任意時(shí)點(diǎn)轉(zhuǎn)換，均根據(jù)2019年12月LPR和原執(zhí)行的利率水平確定加點(diǎn)數(shù)值，加點(diǎn)數(shù)值不受轉(zhuǎn)換時(shí)點(diǎn)的影響，銀行和客戶(hù)可合理分散辦理。目前，大多數(shù)存量商業(yè)性個(gè)人住房貸款的重定價(jià)周期為1年且重定價(jià)日為每年1月1日。

以此為例，若某筆商業(yè)性個(gè)人住房貸款原合同期限20年,剩余期限為8年，原合同約定的利率為5年期以上貸款基準(zhǔn)利率上浮10%，現(xiàn)執(zhí)行利率為4.9%×（1+10%）=5.39%。2019年12月發(fā)布的5年期以上LPR為4.8%。如果借貸雙方確定在2020年3月30日轉(zhuǎn)換定價(jià)基準(zhǔn)，且重定價(jià)周期仍為1年，重定價(jià)日仍為每年1月1日，那么加點(diǎn)幅度應(yīng)為0.59個(gè)百分點(diǎn)（5.39%-4.8%=0.59%）。2020年3月30日至12月31日，執(zhí)行的利率水平仍是5.39%（4.8%+0.59%）。在此后的第一個(gè)重定價(jià)日，即2021年1月

‘’1日，按照重新約定的重定價(jià)規(guī)則，執(zhí)行的利率將調(diào)整為2020年12月發(fā)布的5年期以上LPR+0.59%，此后每年以此類(lèi)推。

專(zhuān)家：不會(huì)過(guò)多影響月供水平

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，此次央行基于利率市場(chǎng)化改革的導(dǎo)向，對(duì)于LPR政策積極進(jìn)行優(yōu)化和調(diào)整，尤其是針對(duì)存量貸款的定價(jià)機(jī)制進(jìn)行了調(diào)整，以更好地從原先的定價(jià)方式轉(zhuǎn)化為L(zhǎng)PR定價(jià)方式，這對(duì)于存量貸款市場(chǎng)或者說(shuō)原先的按揭貸款市場(chǎng)有一定的影響。但需要注意，這種影響是計(jì)算方式的變化，但利率本身不會(huì)變，或者說(shuō)不會(huì)過(guò)多影響購(gòu)房者的月供水平。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，第一、LPR每個(gè)月會(huì)變動(dòng)，但是購(gòu)房者實(shí)際面臨的LPR是一年變一次，或30年變一次，這個(gè)可以和銀行談，建議一年調(diào)一次。第二、基點(diǎn)一旦約定好，是不變的，其實(shí)和以前銀行的折扣概念差不多的，過(guò)去折扣也是一旦談好，也是30年合同保持不變的。

諸葛找房副總裁苑承建對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，對(duì)于用戶(hù)來(lái)說(shuō)，固定利率長(zhǎng)期確定，但無(wú)法享受利率下行的紅利，但同樣也可以在利率上行時(shí)避免成本上升。LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)的方式對(duì)用戶(hù)來(lái)說(shuō)是隨行就市，可以享受利率下行帶來(lái)的還款金額降低，但同樣在利率上行時(shí)還款金額也要隨之增加。就當(dāng)前利率市場(chǎng)環(huán)境來(lái)說(shuō)，LPR大概率還要下行，選擇LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)的方案可能是更加穩(wěn)妥且主流的方案。

苑承建認(rèn)為，央行的這一方案一次性解決了存量方案利率定價(jià)轉(zhuǎn)換的問(wèn)題，也讓存量房貸用戶(hù)可以享受到利率下降的紅利，同樣也保持了房貸利率的穩(wěn)定，不會(huì)給市場(chǎng)預(yù)期造成刺激影響。