2019年，中國樓市迎來變局。一邊，持續(xù)4年多的景氣周期走向尾聲，房價(jià)下降城市數(shù)量和下降速度均超過去年；另一邊，核心城市房地產(chǎn)銷售穩(wěn)定，行業(yè)規(guī)模有望繼續(xù)擴(kuò)大，房地產(chǎn)市場韌性凸顯。
變局之下，樓市“百態(tài)皆生”，出現(xiàn)了不少以往少見的“反常”現(xiàn)象。
小周期“失靈”
房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)有個(gè)“三年小周期”規(guī)律，期間，市場上行和下行各占約一半時(shí)間。過去10年這一規(guī)律一直存在。
但是自2015年底以來，本輪房地產(chǎn)周期已經(jīng)持續(xù)4年多，并且尚未見到結(jié)束跡象。據(jù)易居房地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，國家統(tǒng)計(jì)局公布的70城新房與二手房平均價(jià)格環(huán)比已經(jīng)分別上漲55個(gè)月和56個(gè)月。
華創(chuàng)證券研究所房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師袁豪認(rèn)為，本輪房地產(chǎn)小周期預(yù)計(jì)將由原先3年延長至超7年。他指出，包括限價(jià)、限售、土地調(diào)控、金融政策收緊等政策推動庫存周期延長，這是熨平和拉長周期的主因。
小周期延長可能使未來的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)“總量穩(wěn)定”和“結(jié)構(gòu)分化”的特點(diǎn)。袁豪指出，城市間小周期的此起彼伏、相互對沖，也反過來加強(qiáng)了市場的總量穩(wěn)定、波動縮窄。
多項(xiàng)指標(biāo)保持韌性
降溫并未帶來量價(jià)大跌。與小周期延長同時(shí)出現(xiàn)的，是房地產(chǎn)投資和銷售所保持的高度韌性。
2019年1-11月份，中國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長10.2%。盡管從5月份開始，增速持續(xù)回落，但今年以來，這一指標(biāo)一直維持兩位數(shù)的高增長。
商品房銷售數(shù)據(jù)也保持穩(wěn)定。據(jù)克而瑞研究中心預(yù)測，2019年全年商品房銷售面積與銷售金額將再創(chuàng)新高，分別達(dá)到17.2億平方米和16.1萬億元(人民幣，下同)。
房地產(chǎn)韌性有望持續(xù)。以投資為例，中國社會科學(xué)院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛指出，投資韌性來自于“接續(xù)”發(fā)展的可能，明年雖然三四線及以下城市增幅有所下降，但是一二線城市增幅可能上升；雖然棚戶區(qū)改造和新建住房投資增幅有所下降，但是城市更新、舊房改造會接續(xù)增長。
一年調(diào)控570多次
2019年是房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)布最為密集的年份。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，2019年以來，全國房地產(chǎn)各種調(diào)控政策約570次，創(chuàng)歷史紀(jì)錄，同比上漲30%。
各地因城施策，出臺了各種五花八門的調(diào)控政策。
近期，深圳一個(gè)小區(qū)被暫停網(wǎng)簽。其原因是小區(qū)業(yè)主通過微信群“控盤”，哄抬房價(jià)。有評論稱，房地產(chǎn)調(diào)控開始精準(zhǔn)到小區(qū)了。
湖南長沙擬對商品房利潤進(jìn)行限制，當(dāng)?shù)爻雠_的一份文件規(guī)定商品房平均利潤率為6%-8%。
商品房頻現(xiàn)“減配”
樓市降溫往往伴隨著亂象，商品房“減配”就是其中之一。
據(jù)媒體報(bào)道，11月中旬，湖南長沙一商品房項(xiàng)目交房后，業(yè)主發(fā)現(xiàn)小區(qū)大量鋪設(shè)“植草磚”當(dāng)做綠化，連小區(qū)里的“人工湖”都是塑膠制作的。6月份，遼寧沈陽一個(gè)小區(qū)被曝出一樓業(yè)主收房時(shí)發(fā)現(xiàn)需要爬窗戶進(jìn)出，開發(fā)商為了湊套內(nèi)面積，封住了本應(yīng)電梯入戶的門。
在多地對商品房進(jìn)行限價(jià)的背景下，有的開發(fā)商選擇“減配”以降低成本。這也成為賣房捆綁車位、精裝變毛坯甚至漏水、墻裂等質(zhì)量問題激增的導(dǎo)火線。由于房價(jià)上漲預(yù)期扭轉(zhuǎn)，購房者對“減配”容忍度降低，樓盤交付頻現(xiàn)質(zhì)量糾紛。
房價(jià)分化加劇
今年黑龍江省的一個(gè)小城市鶴崗因?yàn)榈头績r(jià)火遍網(wǎng)絡(luò)。在許多一二線城市房價(jià)每平方米動輒3萬元-5萬元的時(shí)候，這里被曝出買一套兩居室只要大城市一平方米的價(jià)格，成為房價(jià)分化的典型案例。
未來這種房價(jià)分化還可能加劇。有專家認(rèn)為，隨著未來中國城市群和都市圈的發(fā)展，房地產(chǎn)的發(fā)展重心也會向這些城市轉(zhuǎn)移。特別是城市群輻射的中小城市，未來可能會因?yàn)槿丝诤唾Y源的集聚而加大房價(jià)上漲壓力。而人口凈流出的城市，則可能因?yàn)樾枨蟛蛔銕矸績r(jià)持續(xù)低迷。(完)
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