12月27日，中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布《中國住房市場發(fā)展月度分析報告》，報告顯示，2019年11月核心城市房價平穩(wěn)回調(diào)，房價波動性進一步降低。同時，報告認為，隨著政策走勢的進一步明確和房價總體波動性的降低，2020年初房地產(chǎn)市場“小陽春”現(xiàn)象或難以再度出現(xiàn)。

核心城市房價繼續(xù)小幅下調(diào)

“小陽春”或難以再現(xiàn)

《報告》指出，2019年11月核心城市房價平穩(wěn)回調(diào)，房價波動性進一步降低。反映全國24個核心城市房價綜合變動的緯房核心指數(shù)顯示，2019年11月，核心城市房價比上月下降了0.24%，比上年同月上漲了1.9%。這也是2019年8月以來，核心城市綜合房價第四個月小幅下降。與2018年同期相比，核心城市房價的波動性顯著降低。

二手房成交量繼續(xù)回落至近三年平均值附近，成交量有所萎縮但并未降至冰點。2019年11月，10大重點城市二手住房成交量指數(shù)為138.39，比10月下降了8.62%，與2017年以來的二手房成交量指數(shù)月度平均值大體相等?？梢?，下半年二手房成交量雖然持續(xù)下降，但仍處于正常值區(qū)間。二手住房成交量還遠未進入有價無市的“冰凍區(qū)”。

中國社科院認為，隨著政策走勢的進一步明確和房價總體波動性的降低，2020年初房地產(chǎn)市場“小陽春”現(xiàn)象或難以再度出現(xiàn)。

對于2019年初房價“小陽春”的出現(xiàn)，《報告》指出主要基于以下條件：一是2018年第4季度核心城市房價出現(xiàn)較快下滑，市場累積了一定的反彈動能；二是2019年初住房調(diào)控政策進入真空期，市場各方樂觀推測調(diào)控政策可能轉(zhuǎn)向。目前，這兩項條件均發(fā)生較大變化。首先，2019年12月10日至12日舉行的中央經(jīng)濟工作會議明確定調(diào)2020房地產(chǎn)政策，會議再次強調(diào)要堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，要求全面落實“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的長效管理調(diào)控機制。2020年的房地產(chǎn)調(diào)控政策主線已經(jīng)較為明朗，房地產(chǎn)市場借政策真空期進行預(yù)熱的可能性已經(jīng)大為降低。第二，2019年第4季度房價總體穩(wěn)中趨降，并未出現(xiàn)大幅下調(diào)，因而市場累積的反彈動能也很小。綜合看，2020年初，房地產(chǎn)市場總體不大可能再度出現(xiàn)明顯的“小陽春”現(xiàn)象。

一線城市中深圳房價創(chuàng)新高

北京房價2017年以來新低

一線城市緯房指數(shù)監(jiān)測顯示，自2019年7月以來，一線城市房價走勢出現(xiàn)分化，深圳房價獨自持續(xù)上行，而北京、上海、廣州等城市繼續(xù)調(diào)整。其中，北京房價下調(diào)速度要快于其它一線城市。緯房指數(shù)顯示，由于2019年7月以來一線城市市場走勢的持續(xù)分化，2019年11月一線城市中深圳房價創(chuàng)出歷史新高，北京則進入2017年以來的新低。與2017年4月最高點相比，2019年11月北京房價約下跌了18.5%。廣州的市場走勢與北京非常相似，但是波幅要比北京略小。上海自2019年5月以來，房價的漲跌幅度相對較小，繼續(xù)保持平穩(wěn)調(diào)整的態(tài)勢。

社科院認為，如果一線城市市場走勢分化繼續(xù)加大，2020年下半年一線城市房價穩(wěn)定的難度可能加大。在最近幾輪房地產(chǎn)小周期中，深圳往往領(lǐng)先于其它一線城市房價率先復(fù)蘇，因而具有一定的市場風向標意義。本次深圳房價再度率先上漲，對其它一線城市的房價預(yù)期具有一定的正向影響。如果2020年下半年深圳房價漲勢延續(xù)，其房價上漲態(tài)勢可能會逐步傳導至其它一線城市。2020年下半年，一線城市房價穩(wěn)定難度將加大。如果2020年下半年之前深圳房價漲勢消退，一線城市住房市場有望維持總體穩(wěn)定。

部分二三四線城市房價穩(wěn)中有降

但部分城市波動性仍較大

在“房住不炒”的政策背景下，部分二三四線城市房價穩(wěn)中有降?！秷蟾妗分赋?，青島、濟南、中山、淄博、肇慶等少部分二三四線城市，近一年房價降幅大于9%，市場理性回歸、泡沫縮小，居民購房負擔降低。二線城市中，長沙房價水平相對較低，且近一年房價下降約5.99%，居民購房負擔也有所減輕。重慶、天津、武漢、石家莊、福州、鄭州等城市，近一年房價穩(wěn)中略降，房地產(chǎn)泡沫擴張得到抑制。

部分城市房價波動性相對仍較大。緯房指數(shù)監(jiān)測顯示，蘇州、南通、寧波、臨沂、唐山、宿遷、洛陽等城市近一年二手房價漲幅在12%以上。其中蘇州2019年11月房價環(huán)比下降1.74%，短期房價漲勢初步得到控制。

環(huán)京房地產(chǎn)市場仍然平穩(wěn)。2019年11月，作為環(huán)京風向標的廊坊（燕郊）房價環(huán)比下降0.54%，同比上漲4.62%。

中國社科院《報告》認為，隨著“房住不炒”及“因城施策”的推進，多數(shù)城市房價趨于平穩(wěn)或穩(wěn)中有降，這也有利于居民住房水平的提高和宏觀經(jīng)濟的平穩(wěn)。但也有部分城市的市場波動性較大，房價仍具備一定的上漲動力。對于這部分城市，應(yīng)進一步消除房價上漲的潛在動力，促進市場回歸理性。