寒冬之下，近期北京多位業(yè)主反映：“出租給長租公寓品牌的房屋被要求降價，長租公寓方寧可賠錢也要業(yè)主降價，看來租房市場，真的難做。”
這個市場正在加速走向規(guī)范。今天，住建部公布，住建部、國家發(fā)展改革委等6部門印發(fā)《關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場秩序的意見》。
要求業(yè)主降房租
近期，北京有多名業(yè)主反映，接到了包括自如、相寓和蛋殼方打來的電話，要求降低租房價格。
中證君多方了解到，在回龍觀等一些非熱門區(qū)域，的確出現(xiàn)了長租公寓運營方與業(yè)主溝通降價的案例。有長租公寓運營方寧可賠償違約金也希望業(yè)主能夠降價。
不過這類案例并不是非常普遍。“這些被要求降價的房源主要位于一些非熱門地區(qū)。前幾年長租公寓都在不計成本的搶房，一些房子收上來的時候價格偏高，現(xiàn)在出租情況不理想，要么空置時間長，要么租金低，因此希望與這些房源的業(yè)主能夠重新商量一個價格。”一位租房中介對中證君表示。
同時，他也指出，這些出租給長租公寓運營方的房屋大多經(jīng)過了重新裝修。“真涉及到提前解約，我們也會要求業(yè)主賠償一定的裝修和家電費用。這些費用很難算的清楚，主要還是一個互相博弈商量價格的情況。”這位人士對中證君說。
“二房東”模式難續(xù)
幾年前，自如、相寓等長租公寓品牌不計成本搶房，而如今，卻出現(xiàn)了希望業(yè)主降價的情況，可見長租公寓經(jīng)營壓力之大。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，隨著經(jīng)濟穩(wěn)定，需求平穩(wěn)，過去幾年的租金價格上漲態(tài)勢明顯開始放緩，大部分區(qū)域甚至出現(xiàn)了租金下調(diào)。這對于二房東類型的租賃公寓影響非常大，因為鎖定了業(yè)主轉(zhuǎn)租房源的租金價格。
其次，租賃市場的競爭現(xiàn)在不僅僅是二房東類型的公寓競爭，政府提供的廉價租賃房源、集體土地建設(shè)租賃房源等公寓也逐漸從土地開始變成房源，這些都會影響租賃市場的未來預(yù)期。
第三，北京市目前嚴查租賃房屋“N+1”打隔斷的現(xiàn)象，而不少長租公寓賺錢的秘密就是客廳打隔斷變身“N+1”，嚴格的監(jiān)管也壓縮了利潤空間。
從業(yè)績和實踐來看，目前“二房東”的模式難以盈利。11月初，青客正式在美國納斯達克掛牌上市，成為長租公寓上市第一股。不過青客上市并不輕松，為了確保成功上市，青客募資規(guī)模大幅削減，最終實際募資規(guī)模不足原計劃的一半，且上市之后很快破發(fā)，同時相關(guān)服務(wù)爭議并未消失。
據(jù)媒體報道，青客公寓在新浪黑貓投訴平臺上有超過千條投訴，絕大多數(shù)集中于押金難退。
蛋殼公寓是另一家準備赴美上市的長租公寓運營商，也未能擺脫持續(xù)巨額虧損的情況。
據(jù)其披露的財務(wù)數(shù)據(jù)顯示，2017年、2018年及2019年前三季度，蛋殼公寓分別實現(xiàn)營收人民幣6.57億元、26.75億元及49.997億元，凈虧損達2.72億元、13.697億元及25.16億元，虧損主要是規(guī)模持續(xù)增長帶來的資金支出導(dǎo)致。
行業(yè)內(nèi)的頭部企業(yè)還能夠通過上市融資續(xù)命，中小企業(yè)則沒有那么幸運了，沒有巨額資金加持，各種亂象不斷，滋生了大量的風(fēng)險事件。
“國家鼓勵租房租賃行業(yè)的本意是希望增加供給，而在現(xiàn)在的‘二房東’模式下，實際市場上供給并沒有明顯增加。盡管長租公寓明顯改善了租房質(zhì)量和相關(guān)服務(wù)，但租房價格也隨之上漲。一般來說，租房的大多是買不起房的群體，租房價格上漲是不利于租房群體的。”有房地產(chǎn)行業(yè)人士對中證君表示。
北京房租降了嗎？
也有人士認為，北京租賃市場降溫，房租下降是這些長租公寓要求業(yè)主降價的原因。
近期數(shù)據(jù)顯示，北京租賃市場正在降溫，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心昨天發(fā)布的第51周全國大中城市租金數(shù)據(jù)報告顯示，第51周北京月租金繼續(xù)延續(xù)了下跌態(tài)勢，均價為90.92元/平方米，環(huán)比下跌0.66%。分居室來看，北京一居室月租金為5564元/平方米，兩居室月租金為6649元/平方米，三居室月租金為10559元/平方米，環(huán)比前一周均出現(xiàn)不同程度的下跌，其中三居室跌幅最大，為0.86%。
不過，諸葛找房也表示，此時正值租賃市場淡季，年底供應(yīng)增加疊加需求下降，租金下降是常態(tài)。
實際上，北京市租房市場并沒有公認的權(quán)威數(shù)據(jù)來源。機構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)是否全面客觀，目前很難判斷。
中證君采訪了多位租房人士，整體來看，在一些供需關(guān)系較為緊張的區(qū)域，如國貿(mào)、月壇、中關(guān)村及西二旗等地，房租目前沒有太大的變化，性價比高的房子，出一套搶一套。而在回龍觀、天通苑、常營等出租房源量較大的地區(qū)，房租的談判空間會大一些。
同時，如果直接與房主簽約，價格其實變數(shù)不小。“有些特別看重租金的房東會年年漲價。有些房東希望租客穩(wěn)定，就不會一直漲房租。有些房東希望趕緊租出去，就會適當降點。甚至有些房東碰到想租的租客，還能主動降點?？傊鞣N情況都有。”一位租房經(jīng)驗豐富的租房人士對記者表示。
整體來看，北京的房租沒有再像前幾年那樣大漲了。“畢竟我們對房租的承受力有限，再漲下去，我們肯定就不租了。“多位租房人士對中證君表示。
行業(yè)將走向規(guī)范
過去兩年，以長租公寓為代表的住房租賃業(yè)務(wù)備受青睞，大量資本和玩家盲目涌入。哄搶房源、劣質(zhì)裝修、違法改建等亂象不斷，更引發(fā)了多起爆雷跑路事件。即便如此，多數(shù)長租公寓仍處于虧損狀態(tài)，未探尋出可持續(xù)盈利的商業(yè)模式。
野蠻生長之后必迎整頓。
今日，住建部網(wǎng)站顯示，近日，住建部等6部門印發(fā)意見，規(guī)范住房租賃市場主體經(jīng)營行為，保障住房租賃各方特別是承租人的合法權(quán)益。
值得注意的是，意見中明確，防范住房租賃金融風(fēng)險，首次對住房租金貸款業(yè)務(wù)的貸款期限、貸款額度作出明確要求，并加強對采取“高進低出”“長收短付”等經(jīng)營模式的高風(fēng)險住房租賃企業(yè)監(jiān)管。
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