又到了上市公司總結全年業(yè)績的時候，賣房依舊是一些家底薄企業(yè)渡過年關的選擇。據中新經緯客戶端不完全統(tǒng)計，2019年第四季度，包括高科石化、中成股份、東方鉭業(yè)、全新好、數源科技、香梨股份在內，至少有24家A股上市公司發(fā)布了出售房產的公告。
在這24家上市公司中，有17家企業(yè)今年前三季度歸屬于上市公司股東的扣非凈利潤為負，已經連續(xù)兩年虧損的*ST游久、*ST海馬、*ST中安、*ST華源也位列其中。業(yè)內人士認為，被“*ST”的上市公司年底突擊變賣資產，存在粉飾業(yè)績的可能。
上市公司扎堆賣房
在12月21日一個論壇上，馬云說：“到了年底了，昨天一天，我收到很多朋友借錢的電話，一天內5個電話。過去一個禮拜，要賣樓的朋友大概有10個，確實不容易。”
想賣樓的，不止馬云的“朋友們”，不少上市公司也紛紛加入到變賣辦公樓、住宅的行列。據中新經緯客戶端不完全統(tǒng)計，2019年第四季度以來，A股市場先后至少有高科石化、中成股份、海正藥業(yè)、哈森股份、東方鉭業(yè)、*ST游久、全新好、數源科技、亞太科技、香梨股份、凱文教育、中房股份、*ST海馬、曙光股份 、延華智能、*ST中安、神農科技、*ST華源、莫高股份、云天化、昂立教育、保變電氣、國發(fā)股份、新華傳媒24家上市公司發(fā)布了出售房產的公告。
在這24家上市公司中，較為出名的企業(yè)當屬已經更名為“*ST海馬”的海馬汽車，而其從今年年初持續(xù)至今的賣房行動，引起不小的關注，深交所也為此下發(fā)過關注函。
今年4月23日，*ST海馬公告稱，擬出售上海浦東新區(qū)的36套閑置房產和海南省?？谑械?1套閑置房產。5月16日又稱，擬出售位于?？谑薪鸨P工業(yè)開發(fā)區(qū)的部分閑置房產，其中，住宅 269套、商鋪15套。兩次公告，共計要出售401套房產，在賣房數量上，已經是今年A股市場的“扛把子”，網友戲稱，*ST海馬賣房“賣出了開發(fā)商的氣質”。
*ST海馬5月份稱，擬出售房產出售后，公司預計累計實現資產處置金額約3.34億元、累計影響公司歸母凈利潤約1.7億元。根據公司11月23日披露的最新進展公告，401套房產銷售出去了318套，應收賬款約1.47億元，對凈利潤影響7364萬元。
在賣房數量上，云天化也不算少，其計劃出售云南安寧市72套房產，評估值7085.79萬元，若上述房產全部按評估值掛牌交易完成，扣除相關稅費預計將增加公司歸屬于母公司凈利潤約4000萬元。
從出售房產的地點看，北京、上海、深圳三地較為集中。由于一線城市整體房價較高，即使出售房源較少，總價款也不低，給企業(yè)帶來的收益比較可觀。*ST游久12月13日公告稱，計劃出售上海市浦東新區(qū)8套辦公房產，評估價1.554億元，預計將增加本期歸屬于上市公司股東的凈利潤約8000萬元。
梳理發(fā)現，以出售資產的金額計算，曙光股份位居第一。該公司11月22日稱，根據丹東市土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃要求，丹東市振興區(qū)政府擬對一地塊國有土地使用權及地上建筑物、附著物等資產收儲，初步協(xié)商補償費用約為8.64億元。
同時，一些企業(yè)還是出售房產的?？?，最近的年份都有年底賣房的經歷。中房股份11月29日稱，出售新疆兵團大廈裙樓一層、三層投資性房地產，合同金額約1.33億元，交易完成后，將增加2019年營業(yè)收入1.27億元，預計增加凈利潤5100萬元左右。
而在2017年12月、2018年12月，中房股份就分別通過出售房產實現營收7452.67萬元和1162萬元，增加利潤總額約3700萬元和600萬元。
已有6家企業(yè)遭監(jiān)管問詢
上市公司年底突擊交易情況增加，已經成為監(jiān)管部門關注的焦點。
上交所近期表示，年末突擊交易主要有兩類，一類是資金套現交易，以現金購買關聯方資產為主要形式；另一類就是保殼交易。以保殼為目的的交易，主要是試圖“量身定制”，規(guī)避諸如凈資產為負、凈利潤連續(xù)虧損、營業(yè)收入不足1000萬元等退市風險情形。具體形式有通過土地、房產、股權等各類資產出售實現處置收益，購買子公司增加并表資產或利潤，以資產投資入股確認重估收益，以及通過會計政策、會計估計變更調節(jié)利潤等。
基于此，上交所公司監(jiān)管部門注重發(fā)揮事中監(jiān)管作用，綜合采取發(fā)函問詢、約談中介、提請核查、紀律處分等措施，多方聯動監(jiān)管、強化問責力度，努力通過監(jiān)管約束和市場約束相結合的方式，充分揭示交易實質，及時制止不當行為。
據中新經緯客戶端統(tǒng)計，針對上述24家上市公司的賣房行動，監(jiān)管部門至少已經向*ST華源、中房股份、香梨股份、*ST游久、哈森股份、曙光股份6家企業(yè)下發(fā)了問詢函，向東方鉭業(yè)、全新好、*ST海馬3家企業(yè)下發(fā)關注函，向神農科技下發(fā)了監(jiān)管函。
不過，對于上市公司來說，想通過變賣房產來粉飾業(yè)績并不容易，因為房子不是很好出手。
截至11月23日，*ST海馬還有83套房沒有賣出，其中，36套位于上海的房產只賣出了2套，海口的15套商鋪只賣出1套。*ST海馬年初預計出售上述房產可以帶來約1.7億元的凈利潤，但現在只有7364萬元，一半也沒有完成。
*ST華源今年計劃將哈爾濱市龍電大廈、龍電花園小區(qū)部分房產進行出售，但一直無人接盤，至10月17日，*ST華源稱，考慮本地房產交易市場的狀況，為了盡快盤活閑置房產，有效緩解公司的資金壓力，公司決定將龍電花園房產掛牌價格全部按評估價值下調10%繼續(xù)出售，即掛牌價格由7937萬元調整為7143萬元。2019年即將過去，但至今也沒有看到龍電花園小區(qū)房產被成功出售的公告出來。
面對龍電大廈出售無望，10月30日，*ST華源變更了出售方案，擬以龍電大廈房產評估值約1.94億元為對價，投資入股華電科工的全資子公司中電恒基，增資后持有中電恒基的股權比例為47.3%。
或存粉飾業(yè)績嫌疑
對于為何出售房產，多數上市公司給出了大致相同的理由，即盤活資產。例如，全新好公告稱，擬以總價2500萬元的價格轉讓深圳市11套房產，是為了盤活資產，提高公司資源利用效率。但這似乎并非全部理由。
中新經緯客戶端梳理發(fā)現，在上述24家賣房的上市公司中，中成股份、海正藥業(yè)、哈森股份、*ST游久、數源科技、香梨股份、凱文教育、中房股份、*ST海馬、曙光股份、延華智能、*ST中安、神農科技、*ST華源、云天化、保變電氣、國發(fā)股份17家企業(yè)今年前三季度歸屬于上市公司股東的扣非凈利潤為負，剩余的企業(yè)前三季度扣非凈利潤雖然為正，但多數已經較去年同期出現下滑。
*ST海馬2017年、2018年歸屬于上市公司股東的凈利潤分別為-9.9億元、-16.37億元，兩年合計虧損26.31億元。2019年前三季度繼續(xù)虧損，凈利潤為-2.01億元，扣非凈利潤為-3.63億元。而近期，*ST海馬對媒體表示，通過賣房子、賣股權，有望保殼成功。
連續(xù)兩年虧損的*ST游久出售上海房產的公告發(fā)布僅半個小時，就收到了上交所的問詢函，上交所要求公司結合目前的生產經營和財務狀況，說明此次集中出售8套房產的商業(yè)考慮，以列表方式披露說明增加8000萬元凈利潤的具體測算依據和計算過程。
*ST游久回復上交所稱，截至9月30日，歸屬上市公司股東的凈利潤虧損1127.77萬元，預計2019年累計經營性利潤仍可能出現虧損。為了盤活和優(yōu)化公司存量資產，公司出售標的房產主要基于下一步進行內涵式及外延式發(fā)展所需資金儲備考量，也為企業(yè)未來的發(fā)展創(chuàng)造更大的空間。
上交所在對中房股份臨近年底頻頻施展“財技”的問詢中，要求中房股份說明本次交易的收入確認條件，對于近年來中房股份常年靠投資性房地產的出租、銷售支撐營收，要求其結合近三年經營狀況、營業(yè)收入和業(yè)績等情況，說明公司持續(xù)經營能力是否存在重大不確定性并充分提示風險，并明確要求其說明，出售投資型房地產是否為避免因營收低于1000萬元或連續(xù)兩年凈利潤為負，被實施退市風險警示。
武漢科技大學金融證券研究所所長董登新對中新經緯客戶端表示，對于一些主業(yè)薄弱甚至虧損的公司，往往會在年底通過變賣公司資產的方式來美化業(yè)績，以達到蒙蔽投資者的目的。而對于那些因持續(xù)虧損面臨“ST”風險的上市公司來說，采取這種方式粉飾業(yè)績更是一種耍賴行為。
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