面對臨沂房地產(chǎn)市場的發(fā)展狀況，臨沂市政府及相關部門也出臺了土地競拍機制、價格備案、限轉等一系列政策，有效促進了市場的穩(wěn)健發(fā)展。

但一個值得關注的問題是，對于臨沂這樣一個人口1000萬的三四線城市，到底是什么在支撐著它的房價？

北城新區(qū)領漲

據(jù)世聯(lián)行公布的臨沂市房價數(shù)據(jù)顯示，近年來，臨沂房價也是不斷走高：2016年商品住宅成交均價5438元/平方米，2017年商品住宅成交均價約7000元/平方米，2018年商品住宅成交均價8080元/平方米，2019年上半年商品住宅均價9133元/平方米。

從近5年商品房年度價格走勢看，2016年以前臨沂處于價格洼地，其后三年房價進入快速上漲通道，2019年持續(xù)刷新市場最高價。

從2019年臨沂市樓市成交均價月度走勢來看，北城新區(qū)自5月份以來房價出現(xiàn)大幅波動，這也是今年以來臨沂房地產(chǎn)市場上最明顯的特征之一。

“北城新區(qū)經(jīng)歷2016年~2018年全國房價的整體上漲，在2018下半年開始趨穩(wěn)，但今年受土拍影響，片區(qū)內(nèi)的房價再次上漲。”北城新區(qū)某開發(fā)商策劃總監(jiān)鄭萌（化名）表示。

北城新區(qū)房價的上漲帶動了片區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)熱，上半年片區(qū)內(nèi)“一房難求”的局面不斷上演，甚至還出現(xiàn)了“驗資”買房、捆綁地下室車庫等對外銷售的混亂現(xiàn)象。片區(qū)內(nèi)的金泰瑞府項目在今年上半年住宅不單獨銷售，買住宅前還需先買一套開發(fā)商在市區(qū)的商鋪，該樓盤在8月份被查出違規(guī)銷售，被臨沂市住建局通報批評后才終止此種操作。

與新房市場相一致，北城新區(qū)的二手房價格在上半年也一路高漲。尤其是在五六月份學區(qū)房銷售旺季，樸園小學三十五中的二手學區(qū)房直逼30000元/平方米，與周邊15000元-20000元/平方米價格相比幾近翻番。

以北城新區(qū)為首的房價，不僅帶動了蘭山區(qū)、河東區(qū)和羅莊區(qū)的房價，也讓剩余九縣的房價蠢蠢欲動。鄭萌稱，“與北城新區(qū)20000元/平方米的價格相比，其他區(qū)域上幅區(qū)間還算理性，每平方米漲幅約千元左右，目前在售均價7000元~12000元/平方米之間。”

北城新區(qū)不止是一個片區(qū)，更是臨沂發(fā)展的“火車頭”。隨著購房者對社區(qū)環(huán)境、住房品質(zhì)和物業(yè)服務等方面要求的提升，北城新區(qū)的建設速度也越來越契合改善住房的各種需求。在十多年的發(fā)展中，北城新區(qū)房價之所以領跑臨沂，最主要因素是片區(qū)內(nèi)的發(fā)展?jié)摿υ诖蠡ǖ牟粩嗦涞叵碌靡约ぐl(fā)。

據(jù)悉，北城新區(qū)共分三期開發(fā)，一期開發(fā)面積為23.7平方公里，目前區(qū)域內(nèi)城市功能配套齊全，新房及還建房入住率已達到80%以上；二期規(guī)劃用地總面積為21.3平方公里，開發(fā)建設已進入收尾階段，目前多個項目陸續(xù)交房；三期正處開發(fā)初期，高鐵的開通運行讓三期已然搭上了交通快捷高效的標簽。

官方數(shù)據(jù)顯示，2013年北城新區(qū)全面啟動二期開發(fā)。在此前的十幾年中，一期住宅規(guī)劃多屬于單位宿舍和還建房，住宅市場價格比較穩(wěn)定。2017年9月19日，中南以742.5萬元/畝摘得北城2017-048地塊“地王”項目后，與2016年9月2日新鷗鵬343萬元/畝相比翻番上漲，積累了十幾年的購房需求讓北城新區(qū)的房價正式邁入快車道。

隨著城市基建項目的不斷推進，北城新區(qū)形成了以臨沂市政府為中心的政治文化商圈，同時，片區(qū)內(nèi)還規(guī)劃了3家醫(yī)療機構和多所重點學校，在政務、醫(yī)療、教育、商業(yè)、交通等綜合服務設施方面，北城新區(qū)與老城區(qū)相比更具新活力，由此一來，該片區(qū)也成為購房者置業(yè)的熱點。

“臨沂作為三線城市，受國家政策影響略慢于一二線城市，漲價周期也相對延后。北城新區(qū)作為臨沂一個現(xiàn)象級區(qū)域，2019年上半年區(qū)域內(nèi)短期供需不平衡，也是導致價格全面抬高的重要因素。”鄭萌表示。

土地供應低位運行 區(qū)域內(nèi)短期供需不平衡

“近5年來臨沂土地市場供求皆處于低位，土地供應量跟不上市場需求，這在一定程度上也促進了房價上漲。” 臨沂一營銷代理機構負責人劉遠東（化名）表示。

從世聯(lián)行公布的近五年來臨沂土地市場供求圖表分析，2014年土地供求處于低位運行，2015年~2017年出現(xiàn)反彈。自2017年以來，受全國樓市高漲的影響，庫存去化率不斷提升，土地市場供求關系開始逐漸持平，截至2018年，臨沂土地市場再度出現(xiàn)供不應求。近兩年來，受土地市場的影響，新房去化周期也逐漸縮短，普通住宅庫存降至低位，出現(xiàn)量跌價漲。

從上述圖表可以看出，2014年底到2016年間，臨沂市住宅庫存量處于高位，這與土地市場供應量充足有直接關系。自2017年以來，住宅庫存量急劇下滑，去化周期也開始出現(xiàn)斷崖式下跌。

土地市場的供應不足、新建住宅庫存量有限，在短期內(nèi)臨沂的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)嚴重的供需不平衡現(xiàn)象，這也是催生房價上漲的重要原因。上半年，在以北城新區(qū)為代表的房價高地區(qū)域，甚至出現(xiàn)了中介圍搶房源、二手房東坐地漲價的現(xiàn)象，業(yè)內(nèi)人士表示，這是由于北城新區(qū)一期開發(fā)以公務員宿舍和剛需購房需求為主，因此流向市場的二手房源也非常緊俏，歸根結底也是市場短期供需不平衡導致的結果。

知名房企爭相布局 高溢價土地頻現(xiàn)

公開資料顯示，截至2016年，臨沂城區(qū)主要以當?shù)亻_發(fā)企業(yè)為主，品牌開發(fā)商較少，僅有恒大、綠城等開發(fā)商進駐。2017年以后，中南、碧桂園、保利等企業(yè)相繼布局臨沂房地產(chǎn)市場。在這幾年中也恰好是臨沂土地市場供應的收緊期，而新入駐的一線房企拿地區(qū)域也以北城新區(qū)及河流兩岸區(qū)域為主。

土地市場的供應不足導致新拍土地的樓面價不斷上漲，高溢價土地頻現(xiàn)，房價也隨之水漲船高。2019年上半年，臨沂全市成交27宗住宅用地（含商?。偝山幻娣e比2018年同期減少了52.81萬平方米。在土地市場持續(xù)低位運行情況下，部分房企大幅加價形成高溢價率，居住用地全部成交。

土地市場的供不應求導致優(yōu)質(zhì)住宅用地更是“一地難求”，土地的高溢價率在一定程度上也拉高了同片區(qū)內(nèi)的房價。

北京路一房產(chǎn)中介門店負責人劉毅華（化名）表示，“地王效應引燃了北城房價的輿論，今年5月份中南B66地塊再次蟬聯(lián)‘地王’，又帶來了新一波房價的上漲。以位于老城區(qū)和北城新區(qū)交會處的濱河萬達項目為例，目前價格由起初宣傳的9000元/平方米漲至12000元/平方米。”

市區(qū)土地市場供應逐步收緊，這種趨勢也開始由主城區(qū)向外圍蔓延?？v觀臨沂各區(qū)土地市場，北城新區(qū)居住用地成交均價、溢價率均高居榜首，羅莊區(qū)土地供應處于低位，經(jīng)濟開發(fā)區(qū)亦有多宗優(yōu)質(zhì)地塊成交，河東區(qū)受遠郊居住及商服用地影響，目前樓面價整體較低。

人口紅利激發(fā)購房熱情

一個城市的發(fā)展離不開人口的聚集，臨沂作為山東省人口最多的城市，已躋身“人口千萬級城市俱樂部”。而立足于一個城市的基礎，房子就是必選項之一。

最近幾年，臨沂已發(fā)展成為全國規(guī)模最大、物流覆蓋面最廣的市場集群，物流、商貿(mào)等第三產(chǎn)業(yè)的轉型也不斷拉動著產(chǎn)業(yè)升級。隨著臨沂經(jīng)濟的不斷積累，許多有條件的人口逐步往城區(qū)發(fā)展成為一種趨勢。與此同時，臨沂市區(qū)內(nèi)集聚的各類小商品、建材等批發(fā)市場，就業(yè)崗位和工作機遇對周邊人口的吸附效應也非常明顯。

由于商貿(mào)物流業(yè)發(fā)達，臨沂現(xiàn)金流運轉快速，對于手持大量現(xiàn)金的生意人來說，樓市是不二之選。尤其在5月底北城二期“地王”橫空出世后，一百平方米房子一夜之間就上漲約20萬元，與其他投資項目相比，投資房產(chǎn)更具直接吸引力。這部分生意人全款買房，也直接拉動了北城新區(qū)樓市的購買力。

非理性上漲后房價分化成理性常態(tài)

面對上半年北城新區(qū)樓市“非理性上漲”的瘋狂，有人開始為未來市場表示擔憂。

在星河城售樓處看房的王芳（化名）表示，“畢業(yè)回臨沂快2年了，高房價已經(jīng)超出了工薪階層的購買力，南坊是不敢想了，目前打算在羅莊看看，但首付后的還貸壓力較大。”也有悲觀人士表示，“北城新區(qū)透支了未來幾年的房價漲幅，高鐵開通、高房價也可能會造成人才的流失，降低臨沂城市未來的競爭力。”

但業(yè)內(nèi)人士普遍認為，北城新區(qū)的高房價是臨沂市場的現(xiàn)象級個例。“目前北城區(qū)的庫存面已下探至低位，但價格還保持在高位。”據(jù)鄭萌介紹，“2019上半年臨沂樓市高漲期，曾出現(xiàn)400人搶購50套房源的現(xiàn)象，二手房中介6月份賣30多套，但11月份僅售出1套。”

劉遠東也認為，2019年下半年臨沂市新房銷售周期已經(jīng)接近尾聲且趨于平穩(wěn)，窗口期結束。10月22日儒辰集團以總價13.3億元摘得北城新區(qū)2019-106地塊成為新“地王”，樓面價8343元/平方米，與5月份“地王”項目樓面價8292元/平方米相比相差無幾，與此同時，其東側的中南林樾項目11月份首開去化率僅為50%~60%。他認為，與“一房難求”的上半年相比，臨沂樓市已經(jīng)進入相對冷靜的平穩(wěn)發(fā)展階段。

據(jù)中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會房價行情信息顯示，截至12月21日臨沂市區(qū)12月平均房價為10683元/平方米，環(huán)比下降3.36%。其中蘭山區(qū)平均單價為12520元/平方米，環(huán)比下跌1.46%；河東區(qū)平均單價為8549元/平方米，環(huán)比下跌1.66%；羅莊區(qū)平均單價為7096元/平方米，環(huán)比下跌3.93%。總體看來，臨沂各區(qū)房價環(huán)比漲幅開始略有回落。

據(jù)劉遠東介紹，受北城新區(qū)等熱門片區(qū)高溢價成交土地的影響，臨沂樓市開始出現(xiàn)分化。北城新區(qū)房價處于高位，其他區(qū)域一直較為穩(wěn)定。通過調(diào)研發(fā)現(xiàn)，北城新區(qū)在售項目較少，價格保持在高位約20000元/平方米左右；河東區(qū)側重改善客戶群體，物業(yè)類型以小高層、洋房為主，價格在12000元-14000元/平方米左右；蘭山區(qū)以老城區(qū)的火車站片區(qū)為例，碧桂園翡麗之光、玉蘭公館等項目價格9000元-10000元/平方米；羅莊是重工業(yè)地區(qū)，以地緣性客戶為主，百花湖新區(qū)星河城項目預計新推洋房、小高層產(chǎn)品，價格9000元-10000元/平方米。

鄭萌認為，“短期性房價上漲并非市場常態(tài)，在‘房住不炒’‘因城施策’主基調(diào)下，加強物流、商貿(mào)以及第三產(chǎn)業(yè)轉型和人才引進是提升城市經(jīng)濟增長點的重要方式，這也是未來臨沂房地產(chǎn)市場穩(wěn)健發(fā)展的重要舉措。”