12月19日，南京出讓10幅土地，其中城中、江寧橫溪、祿口等區(qū)域的9幅地塊以底價(jià)成交，江寧上秦淮G94地塊，經(jīng)過23輪競(jìng)拍，被融信以樓面地價(jià)19018元/平方米拿下，相比此前高峰期的地價(jià)微降973元/平方米。  

業(yè)內(nèi)人士解讀為拿地窗口出現(xiàn)。近期底價(jià)出讓的情況在不少城市上演，房企正在利用這次拿地窗口期重新調(diào)整賽道，新一輪洗牌逐漸清晰。梳理部分房企財(cái)務(wù)指標(biāo)，不難發(fā)現(xiàn)年底房企融資大增，多用于買地、收并購。  

中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，截至12月18日，房企海外融資超過700億美元。進(jìn)入12月，在11月單月超過50億美元的融資基礎(chǔ)上，超過10家房企發(fā)布了超過20億美元的融資計(jì)劃。  

“年底出現(xiàn)了一個(gè)拿地低點(diǎn)，但中長(zhǎng)期還要觀察，目前中央調(diào)控政策還沒有松動(dòng)跡象。“一名奔向千億規(guī)模的上市房企高管認(rèn)為，未來是否出現(xiàn)一定程度的放松，取決于是否真正落實(shí)因城施策。但市場(chǎng)不會(huì)像過去那樣大起大落，這一點(diǎn)中央態(tài)度很明確。  

大拓融資渠道  

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，2019年房企美元債刷新紀(jì)錄，這是由于房地產(chǎn)行業(yè)資金緊張，房企大量發(fā)行美元債導(dǎo)致的，多家企業(yè)首次發(fā)布美元融資。  

部分房企融資難度增加，但大部分企業(yè)的融資成本依然平穩(wěn)，對(duì)于經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健的企業(yè)來說，融資成本降低仍是趨勢(shì)。但對(duì)于杠桿率較高的企業(yè)來說，最近融資壓力有所增加。  

房企融資成本分化，利率在6%-15%之間。如中海發(fā)行1筆10年期4.5億美元債，年息率僅3.45%，是債券發(fā)行利息最低的中資房企。融創(chuàng)、碧桂園等大房企利率也走低。  

一名金融機(jī)構(gòu)人士分析認(rèn)為，弘陽努力拓寬融資渠道，頗有做大規(guī)模之意，盡管銷售規(guī)模排名已進(jìn)入行業(yè)前60位，但前百強(qiáng)的房企也只有做大規(guī)模才能不掉隊(duì)，才能不斷借到錢。“這是環(huán)環(huán)相扣的。”這名人士指出，房企在這輪賽道轉(zhuǎn)換中拼盡全力，做規(guī)模房企，勢(shì)必要犧牲一些利潤(rùn)。對(duì)于機(jī)構(gòu)融資而言，與房企的交易通常是以股權(quán)進(jìn)行，因此對(duì)于擴(kuò)張中的房企，仍將它們列為難度高的交易對(duì)手看待。換言之，行業(yè)前30的房企比較受機(jī)構(gòu)歡迎，前十中以融創(chuàng)與碧桂園為最受歡迎合作方，另有兩家企業(yè)由于負(fù)債高與創(chuàng)始人涉案，被大部分私募列入高風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)名單。  

中小型房企融資利率高，融資創(chuàng)新不斷。如弘陽近期發(fā)行20億ABS，從發(fā)行人為弘陽商業(yè)保理(深圳)有限公司、深圳前海瀾海商業(yè)保理有限公司可見，弘陽利用其商業(yè)租金收入作為底層資產(chǎn)做了一個(gè)應(yīng)收賬款融資，拓寬融資渠道。按照融資規(guī)模推算，弘陽的商業(yè)年租金收入大約10億元。機(jī)構(gòu)人士分析，這類融資利率在8%-12%，比開發(fā)貸貴卻比私募便宜。據(jù)透露，這也是“723”ABS新政后首個(gè)無存量獲批的新儲(chǔ)架式資產(chǎn)證券化項(xiàng)目。  

張大偉等業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，最近房企明顯關(guān)注資金鏈安全，房地產(chǎn)市場(chǎng)必須穩(wěn)定，而穩(wěn)定房地產(chǎn)最主要的是防止出現(xiàn)金融風(fēng)險(xiǎn)，所以最近幾個(gè)月，針對(duì)房地產(chǎn)融資的政策都在規(guī)范與收緊。信托與海外融資，都在規(guī)范而不是全面暫停，對(duì)于中小房企尤其是高負(fù)債率房企來說，未來融資難度較大，但對(duì)大型企業(yè)影響相對(duì)有限。  

房企融資的底氣部分來自于銷售向好。中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，截至日前，有32家標(biāo)桿房企公布了2019年前11月銷售額，合計(jì)56027億，同比上漲18.6%。部分房企業(yè)績(jī)爆發(fā)，如恒大單月銷售刷新歷史紀(jì)錄。32家房企2018年合計(jì)銷售額52538億，也就是說，前11個(gè)月，大部分主流房企已經(jīng)超過過去一年的銷售額。  

土地市場(chǎng)分化  

與上述融資情況對(duì)應(yīng)的是，截至12月17日，2019年50大城市合計(jì)賣地3.97萬億，同比上漲16.3%，全國(guó)有30個(gè)城市賣地超過500億，刷新歷史紀(jì)錄。  

房企土儲(chǔ)地區(qū)也有分化。其中出現(xiàn)了14個(gè)千億賣地城市，排名前三的是：杭州2709億，上海1822億，蘇州1683億。此外，還有昆明、溫州等16個(gè)城市賣地超過500億。在50個(gè)城市里68%的城市2019年賣地同比上漲。  

結(jié)合第三方機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)看，市場(chǎng)分化也體現(xiàn)在土地市場(chǎng)，部分一線熱點(diǎn)城市開始出讓部分與之前明顯不一樣的土地。土地掛牌供應(yīng)有所增加。從賣地城市積極性看，大部分城市依然在增加土地出讓。整體看，樓市調(diào)控政策也出現(xiàn)了微妙變化，針對(duì)房?jī)r(jià)上漲明顯區(qū)域，調(diào)控加碼持續(xù)，最典型的蘇州，出現(xiàn)了多次密集微調(diào)。  

拿地房企相對(duì)集中在非民企。  

不同城市間也明顯分化。地方政府調(diào)整了部分土地政策，最近幾個(gè)月，各地土地市場(chǎng)約束條件減少，包括部分城市的土地限價(jià)、土地保證金、土地配套保障房都有所調(diào)整，疊加部分城市的限價(jià)政策微調(diào)，開發(fā)商拿地積極性提高。  

張大偉認(rèn)為，融資、土地市場(chǎng)的變化，反映了房企需要補(bǔ)充土地儲(chǔ)備，包括部分企業(yè)的戰(zhàn)略布局增量加大。最近還有新上市房企增加土地儲(chǔ)備。從市場(chǎng)變化看，第二梯隊(duì)房企搶地堅(jiān)決。  

拿地窗口期的出現(xiàn)，也是房企對(duì)未來房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)判分化的結(jié)果，房企對(duì)非優(yōu)質(zhì)土地定價(jià)下調(diào)。但對(duì)優(yōu)質(zhì)城市、優(yōu)質(zhì)土地的爭(zhēng)搶依然激烈。雖然一二線城市調(diào)控政策嚴(yán)格，但對(duì)房企來說，為了加大銷售額，依然會(huì)集中拿地。  

從總體土地市場(chǎng)看，三線城市成交額下調(diào)，最近三四線城市成交依然低迷，房地產(chǎn)企業(yè)把更多資金投入到一二線城市，也是出現(xiàn)一二線土地市場(chǎng)升溫的主要原因。張大偉認(rèn)為，明年不排除有進(jìn)一步微調(diào)樓市政策出現(xiàn)。  

收并購潮起  

值得關(guān)注的是，大部分房企的流量上漲速度明顯快于權(quán)益，合作項(xiàng)目越來越多，部分企業(yè)明顯價(jià)格調(diào)整促銷，如珠三角一線城市周邊城市群的一些供應(yīng)集中區(qū)域。房企為了規(guī)?；?，最后1個(gè)月依然努力“搶收”。  

2019年前11月房企銷售也出現(xiàn)分化。相比2018年同比上漲超過50%，2019年大部分企業(yè)以平穩(wěn)為主，部分企業(yè)漲幅明顯放緩。大部分企業(yè)業(yè)績(jī)平均同比只上漲了18.6%。布局三四線城市的房企銷售下降明顯。  

這一波收并購潮中，主角的雙方特點(diǎn)鮮明。世茂、弘陽等晉級(jí)目標(biāo)明顯的房企近期活躍于收并購市場(chǎng)。收并購的另一方——瀕臨危機(jī)的房企則不惜賣項(xiàng)目求生。  

世茂經(jīng)歷了2015-2017年的銷售低潮，2018年以1761.2億元排名第11位。進(jìn)入2019年，世茂大舉展開收并購，據(jù)其收購泰禾集團(tuán)、明發(fā)集團(tuán)、粵泰股份、萬通地產(chǎn)等項(xiàng)目金額統(tǒng)計(jì)，金額已達(dá)200億元，還有很多未到披露階段的交易正在進(jìn)行中。近日，世茂已聯(lián)手機(jī)構(gòu)進(jìn)場(chǎng)做盡調(diào)，有意收購福晟集團(tuán)相關(guān)資產(chǎn)。  

弘陽則在近期不斷拓寬融資渠道，據(jù)該公司人士表示，房企融資正是為了抓住年底這一波拿地機(jī)會(huì)。  

綠城和新湖中寶最近的一次合作，恰好映射了收并購雙方的心態(tài)。進(jìn)入下半年，新湖中寶賣地動(dòng)作頻頻，由于有息債務(wù)在2019年有所增長(zhǎng)，一年內(nèi)到期債務(wù)壓力增加，新湖中寶不得不出售地塊緩解現(xiàn)金流、調(diào)整財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)。  

年中時(shí)，新湖中寶將長(zhǎng)三角地區(qū)20幅土地以67億元轉(zhuǎn)讓給融創(chuàng)之后，日前，又以36億元將新湖上海明珠城項(xiàng)目35%的股權(quán)售予綠城。  

值得關(guān)注的是，截至12月11日，綠城獲取土地56幅，土地投資額約739億元，新增貨值超1700億元，新增可售面積近700萬方。綠城積極補(bǔ)倉優(yōu)化供貨節(jié)奏，在一線城市土地資源日益稀缺的情形下，綠城再次進(jìn)入上海內(nèi)環(huán)區(qū)域并獲得一塊純住宅用地，不僅可為綠城帶來超過100億的貨值，增加在上海地區(qū)的土地儲(chǔ)備，還有助于進(jìn)一步提升綠城在上海市場(chǎng)的品牌影響力。