昨日（12月16日），國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《2019年11月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況》和《2019年1-11月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷售情況》顯示，11月44個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲，33個(gè)城市二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌，這也是連續(xù)兩個(gè)月超過(guò)30城二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)下跌。

1~11月份，全國(guó)商品房銷售面積達(dá)148905萬(wàn)平方米，連續(xù)6個(gè)月同比增長(zhǎng)，且增速加快；商品房銷售額139006億元，增長(zhǎng)7.3%，增速持平；全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資121265億元，同比增長(zhǎng)10.2%，增速自4月份以來(lái)持續(xù)回落。

“按照2018年同期數(shù)據(jù)測(cè)算，2019年全年市場(chǎng)成交超過(guò)15萬(wàn)億成為定局，有望創(chuàng)造接近16萬(wàn)億的年度銷售紀(jì)錄。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析認(rèn)為：“但投資出現(xiàn)放緩，調(diào)控影響下市場(chǎng)逐漸出現(xiàn)下調(diào)跡象，企業(yè)資金鏈有所吃緊。與此同時(shí)，樓市政策開(kāi)啟雙向調(diào)控，人才政策小陽(yáng)春出現(xiàn)，托底與蓋帽再現(xiàn)。”

前11月商品房銷售額13.9萬(wàn)億元

前11個(gè)月，商品房銷售面積148905萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)0.2%，增速比1~10月份加快0.1個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷售額139006億元，增長(zhǎng)7.3%，增速持平。其中，住宅銷售面積增長(zhǎng)1.6%、銷售額增長(zhǎng)10.7%，辦公樓銷售面積下降11.9%、銷售額下降11.3%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積及銷售額分別下降14.1%、13.5%。

但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速卻出現(xiàn)回落。前11個(gè)月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資121265億元，同比增長(zhǎng)10.2%，增速比1~10月份回落0.1%（其中住宅投資增速回落0.2%），并且增速自4月份以來(lái)持續(xù)下降。

各地區(qū)的房地產(chǎn)投資在前11個(gè)月均出現(xiàn)不同程度的增長(zhǎng)，但增速全線回落。具體看，東部地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資63770億元，同比增長(zhǎng)8.3%，增速比1~10月份回落0.1個(gè)百分點(diǎn)；中部地區(qū)投資25102億元，增長(zhǎng)9.7%，增速回落0.3個(gè)百分點(diǎn)；西部地區(qū)投資27455億元，增長(zhǎng)15.3%，增速回落0.4個(gè)百分點(diǎn)；東北地區(qū)投資4939億元，增長(zhǎng)8.9%，增速回落0.6個(gè)百分點(diǎn)。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“開(kāi)發(fā)投資數(shù)據(jù)體現(xiàn)了房企投資端的微調(diào)導(dǎo)向。數(shù)據(jù)充分說(shuō)明固定資產(chǎn)投資及第三產(chǎn)業(yè)投資等發(fā)揮了較好的托底效應(yīng)，在當(dāng)前基建投資等還沒(méi)有全面回暖的情況下，開(kāi)發(fā)投資數(shù)據(jù)值得肯定，也體現(xiàn)了房企在房屋銷售行情降溫的預(yù)期下，依然對(duì)投資端有較高的熱情。”

1~11月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積874814萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)8.7%，增速比1~10月份回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅施工面積613566萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)10.1%。

房屋新開(kāi)工面積205194萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)8.6%，增速回落1.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅新開(kāi)工面積151447萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)9.3%。房屋竣工面積63846萬(wàn)平方米，下降4.5%，降幅收窄1.0個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅竣工面積45274萬(wàn)平方米，下降4.0%。

資金層面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)前11個(gè)月到位資金160531億元，同比增長(zhǎng)7.0%，增速持平。其中，國(guó)內(nèi)貸款23013億元，增長(zhǎng)5.5%；利用外資161億元，增長(zhǎng)57.5%；自籌資金52511億元，增長(zhǎng)3.7%；定金及預(yù)收款54482億元，增長(zhǎng)10.0%；個(gè)人按揭貸款24395億元，增長(zhǎng)13.9%。

“一方面資金面的數(shù)據(jù)其實(shí)不算太糟糕，今年以來(lái)增幅相對(duì)較穩(wěn)定的，資金狀況沒(méi)有明顯惡化。另一方面也需要看到，房企的感受和市場(chǎng)數(shù)據(jù)感受并不一致，至少房企會(huì)認(rèn)為當(dāng)前資金面是明顯收緊的，需要防范資金方面的各類新壓力。近期的房企動(dòng)作方面看，加快資金回籠和積極發(fā)債依然是普遍的做法。”嚴(yán)躍進(jìn)續(xù)稱。

房企買地金額及面積同比雙跌

1~11月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積21720萬(wàn)平方米，同比下降14.2%，降幅比1~10月份收窄2.1個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款11960億元，下降13.0%，降幅收窄2.2個(gè)百分點(diǎn)。

對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，一般各地政府在四季度會(huì)積極供地，從而給土地市場(chǎng)的交易帶來(lái)影響。從地價(jià)下跌的區(qū)域看，主要還是三四線城市的下跌動(dòng)力更大，一二線城市的土地交易還是顯示出部分增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。

張大偉則展示了一組由中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，截至今年11月，一二線城市合計(jì)土地出讓金額高達(dá)3.0285萬(wàn)億元，而2018年同期為2.498萬(wàn)億元，同比漲幅達(dá)21%。從時(shí)間上來(lái)看，一二線城市賣地金額提前一個(gè)月刷新了歷史年度賣地金額紀(jì)錄（2018年全年賣地金額2.87萬(wàn)億元）。

前11月賣地金額超過(guò)千億元的城市達(dá)13個(gè)，刷新歷史同期紀(jì)錄。杭州以2538億元排在榜首，上海和蘇州和分別以1666億元和1656億元排在二三位。

值得注意的是，最近部分熱點(diǎn)城市的土地掛牌供應(yīng)有所增加，而市場(chǎng)分化也在土地市場(chǎng)有所體現(xiàn)，如拿地房企相對(duì)集中在非民企、不同城市間的明顯分化等。

新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲城市繼續(xù)減少

11月份，44個(gè)城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲、21城下跌、5城持平。與10月相比，11月新房?jī)r(jià)格上漲城市再減6個(gè)，已經(jīng)連續(xù)6個(gè)月減少。一線城市中，北京、上海和深圳新房?jī)r(jià)格分別環(huán)比上漲1.7%、0.3%和0.2%，廣州下降0.5%。31個(gè)二線城市環(huán)比上漲0.2%；35個(gè)三線城市上漲0.5%。

數(shù)據(jù)顯示，11月份，唐山和銀川的新房?jī)r(jià)格以環(huán)比漲幅1.9%領(lǐng)跑70城；一二線城市房?jī)r(jià)相對(duì)平穩(wěn)，調(diào)控政策寬松的城市房?jī)r(jià)依然有所上行，其中以深圳最為典型。

“在樓市下行周期內(nèi)，大部分城市之前的新建住宅限制簽約房源逐漸釋放，使得統(tǒng)計(jì)口徑為網(wǎng)簽價(jià)格的新房數(shù)據(jù)依然上行。而從數(shù)據(jù)看，大部分城市的新建商品房?jī)r(jià)格‘失真’，房?jī)r(jià)趨勢(shì)要看二手房?jī)r(jià)格。” 張大偉指出。

二手房?jī)r(jià)格則反映出另一種情況：11月70個(gè)大中城市中，33城二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌、32城環(huán)比上漲、5城持平。

從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的歷史數(shù)據(jù)來(lái)看，10月、11月連續(xù)2個(gè)月超30城二手房?jī)r(jià)格下跌。而上一次出現(xiàn)同樣情形是在56個(gè)月前，即2015年3月份和4月份。

張大偉認(rèn)為，連續(xù)兩2個(gè)月超過(guò)30城市二手房?jī)r(jià)格下調(diào)，可以判斷樓市拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)。

結(jié)合10月份相關(guān)數(shù)據(jù)來(lái)看，二三線城市新房、二手房都延續(xù)了漲幅回落或下跌。11月31個(gè)二線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅回落0.3%，而10月環(huán)比回落0.6%；35個(gè)三線城市新房和二手房11月環(huán)比漲幅分別回落0.1%和0.2%，10月環(huán)比回落為0.7%和0.4%。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波表示，“二三線城市的降溫在持續(xù)，樓市調(diào)控的效果不斷累加，預(yù)計(jì)漲幅回落的趨勢(shì)在12月還將持續(xù)。”

對(duì)于一線城市，張波指出，“除深圳外，2019年下半年一線城市整體降溫較明顯，尤其是二手房市場(chǎng)的降溫比2018年同期表現(xiàn)得更為明顯。11月房?jī)r(jià)變化在一定程度上顯示出市場(chǎng)有觸底反彈現(xiàn)象，同時(shí)不排除部分城市商品住宅的供應(yīng)結(jié)構(gòu)變化拉動(dòng)了成交均價(jià)上揚(yáng)。但隨著春節(jié)的臨近，市場(chǎng)整體購(gòu)房需求量會(huì)減少，房?jī)r(jià)在歲末年初也很難有大的起伏。”

明年樓市還會(huì)有“小陽(yáng)春”？

進(jìn)入下半年，各地頻頻出臺(tái)的人才及落戶政策帶熱了行業(yè)對(duì)樓市的預(yù)期。

張波向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者展示了一組數(shù)據(jù)，“以汕頭為例，9月份發(fā)布新引進(jìn)人才購(gòu)房補(bǔ)助通知，符合條件的引進(jìn)人才最高補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到100萬(wàn)元。這一政策效應(yīng)在11月得到擴(kuò)散，安居客線上汕頭找房活躍度環(huán)比上漲28.6%，成為熱度最高的城市。同時(shí)吉林、大連等城市的咨詢熱度提高都與人才政策有關(guān)，通過(guò)放寬落戶政策，發(fā)放人才住房補(bǔ)貼，進(jìn)行就業(yè)創(chuàng)業(yè)補(bǔ)助等，這些城市吸引了人才入駐，繼而帶動(dòng)購(gòu)房咨詢量的增加。”

但事實(shí)上，大連等城市的房?jī)r(jià)在11月份并未出現(xiàn)大幅上漲。大連11月新房環(huán)比漲幅為0.2%、二手房?jī)r(jià)格與上月持平；11月發(fā)布了重磅人才政策的南京，新房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌0.1%、二手房較上月僅上漲0.2%。

對(duì)此張波指出，“人才及落戶政策推動(dòng)樓市熱度提升，但整體來(lái)看對(duì)房?jī)r(jià)的推動(dòng)力相對(duì)有限。11月樓市總體趨于穩(wěn)定，四季度房企的投資換擋和競(jìng)爭(zhēng)力換擋依然在持續(xù)。隨著年末返鄉(xiāng)高潮的到來(lái)，返鄉(xiāng)置業(yè)人群將帶動(dòng)城市熱點(diǎn)切換，三四線城市將獲得更多關(guān)注。”

“房地產(chǎn)調(diào)控最嚴(yán)格的時(shí)期已經(jīng)過(guò)去了，未來(lái)大部分城市都有可能在人才購(gòu)房、首套房信貸支持、公積金政策等方面釋放有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策。雖然當(dāng)下房?jī)r(jià)上行城市占比較大，但市場(chǎng)已現(xiàn)逐漸平穩(wěn)的跡象。”

對(duì)于2020年會(huì)否出現(xiàn)今年同樣的“小陽(yáng)春”行情？張大偉認(rèn)為，“2019年房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)是主流，小陽(yáng)春主要看政策。在‘房住不炒’的主基調(diào)下，政策寬松幅度有限，未來(lái)樓市依然會(huì)在年15萬(wàn)億~16萬(wàn)億元波動(dòng)。”