12月11日，包括海淀、朝陽(yáng)、豐臺(tái)、石景山、大興、房山、昌平、順義、門頭溝、密云、平谷、懷柔、延慶等在內(nèi)的北京13區(qū)以及亦莊新城正式發(fā)布了國(guó)土空間規(guī)劃(2017年-2035年)（簡(jiǎn)稱“國(guó)土新規(guī)”）。  

新京報(bào)記者梳理上述14個(gè)分區(qū)規(guī)劃發(fā)現(xiàn)，涉及住房?jī)?nèi)容聚焦在完善住房保障體系、促進(jìn)職住平衡發(fā)展、推進(jìn)老舊小區(qū)改造、提高建筑質(zhì)量與住房品質(zhì)、鼓勵(lì)綠色建筑發(fā)展等幾大方面，這不僅有利于打造宜居北京、進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，更重要的是，對(duì)于開發(fā)商在板塊內(nèi)的拿地布局、業(yè)態(tài)規(guī)劃具有政策引導(dǎo)意義。  

關(guān)鍵詞1：住房保障  

打造差別化的住房供應(yīng)體系  

新京報(bào)記者梳理14個(gè)分區(qū)國(guó)土新規(guī)，均提及要完善住房保障體系，具體來(lái)看，各大區(qū)根據(jù)產(chǎn)業(yè)人群、消費(fèi)人群狀況，搭建差別化、階梯化、多元化的住房供應(yīng)體系。  

諸如海淀區(qū)、豐臺(tái)區(qū)、石景山區(qū)、昌平區(qū)，對(duì)于保障性、政策類住房給予傾斜。海淀區(qū)提到，要健全“多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉”的住房制度，適當(dāng)提高以公租房為主的保障性住房和以共有產(chǎn)權(quán)房為主的政策性住房的比例。豐臺(tái)、石景山提出，要建立包括商品住房、共有產(chǎn)權(quán)住房、棚改安置房、租賃住房等多種類型的住房供應(yīng)體系，增加共有產(chǎn)權(quán)住房與中小套型普通商品住房供應(yīng)，滿足居民自住需求。昌平提出，未來(lái)五年新供應(yīng)住房中，產(chǎn)權(quán)類約占70%，租賃類約占30%。產(chǎn)權(quán)類住房中，商品住房約占30%，保障性住房約占70%。商品住房中，共有產(chǎn)權(quán)住房、中小套型普通商品住房約占70%。  

懷柔、延慶、亦莊新城等針對(duì)不同層次需求及人才特征進(jìn)行多元住房供應(yīng)。懷柔區(qū)提出，將建立多元化的保障房體系，建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)房、公租房、人才公租房、回遷安置房等保障房，實(shí)現(xiàn)以需定產(chǎn)、職住平衡，提升基本居住需求保障水平。延慶將分層次滿足本區(qū)外來(lái)人口、自然增長(zhǎng)人群和改善型人群住房需求，結(jié)合產(chǎn)業(yè)人群需求，合理配置商品住房、共有產(chǎn)權(quán)房、公租房、人才公寓等住房類型。  

尤其是亦莊新城，規(guī)劃了單身藍(lán)領(lǐng)公寓、單身白領(lǐng)公寓、人才公租房、公共租賃房、定向銷售商品房、共有產(chǎn)權(quán)房、專業(yè)園區(qū)配套租賃住房和普通商品住房等八種類型的住房。  

此外，海淀、房山、順義、懷柔均提出鼓勵(lì)利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房。  

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波表示，各區(qū)既有單身白領(lǐng)公寓、人才公租房等租賃類住房，也有共有產(chǎn)權(quán)房、定向銷售商品房、普通商品房等，以保障合理的購(gòu)房需求，滿足了多元化、差異化居住需求。  

事實(shí)上，縱觀14分區(qū)國(guó)土新規(guī)涉房?jī)?nèi)容，更多是響應(yīng)2017年9月29日發(fā)布的《北京城市總體規(guī)劃(2016年—2035年)》（簡(jiǎn)稱《北京總規(guī)》）。  

《北京總規(guī)》就提出，要建立包括商品住房、共有產(chǎn)權(quán)住房、棚改安置房、租賃住房等多種類型，一二三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)的住房供應(yīng)體系。擴(kuò)大商品住房市場(chǎng)有效供應(yīng)，增強(qiáng)政府市場(chǎng)調(diào)控能力。增加共有產(chǎn)權(quán)住房與中小套型普通商品住房供應(yīng)，滿足居民自住需求。加強(qiáng)保障性住房建設(shè)，提升基本居住需求保障水平。此外，《北京總規(guī)》還提出要提高住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)與質(zhì)量，并對(duì)推進(jìn)老舊小區(qū)、棚戶區(qū)改造方面提出要求。  

北京市城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院副院長(zhǎng)石曉冬表示，“總體規(guī)劃讓大家看到北京城市的發(fā)展藍(lán)圖，分區(qū)規(guī)劃就是將大的藍(lán)圖分解、細(xì)化，落實(shí)到每個(gè)區(qū)。”  

關(guān)鍵詞2：職住平衡  

適度提高居住及配套用地比重  

14分區(qū)國(guó)土新規(guī)中另一個(gè)均提及的內(nèi)容是促進(jìn)職住平衡的發(fā)展，各大分區(qū)的具體做法是，合理布局居住用地，適度提高居住及其配套用地比重，提高配套服務(wù)水平等。  

海淀、朝陽(yáng)、豐臺(tái)、房山、延慶、順義、石景山均提出，到2035年城鄉(xiāng)職住用地比例達(dá)到1:2，懷柔提高至1:1.95，密云則由現(xiàn)狀1:2.08調(diào)整到1:2.3。  

大興還提出，積極探索創(chuàng)新職住對(duì)接機(jī)制，在人口密集的新城、中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園區(qū)等周圍區(qū)域大力建設(shè)符合需求的人才公寓和公租房等保障類住房工程建設(shè)。鼓勵(lì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)統(tǒng)籌建設(shè)集體宿舍，鼓勵(lì)園區(qū)內(nèi)企業(yè)利用工業(yè)用地配套指標(biāo)建設(shè)藍(lán)領(lǐng)員工宿舍。通過(guò)政策引導(dǎo)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)，建設(shè)城市功能完善的產(chǎn)居空間，實(shí)現(xiàn)就業(yè)人員就近居住、達(dá)到職住平衡。  

平谷區(qū)提出要優(yōu)化辦公、居住、商業(yè)、服務(wù)配套等功能的建筑面積比例，建立居住、生活、就業(yè)、休閑、娛樂等功能高度復(fù)合的新型職住空間。  

在合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅看來(lái)，提高居住用地比例并不意味著增加供應(yīng)量，而是使居住用地與產(chǎn)業(yè)用地配比達(dá)到更均衡狀態(tài)，減少職住分離對(duì)城市攤大餅式擴(kuò)張?jiān)斐傻呢?fù)面影響，減少交通擁堵以及配套資源的浪費(fèi)，實(shí)現(xiàn)職住平衡的目標(biāo)。  

關(guān)鍵詞3：定向銷售  

定向銷售商品房覆蓋面或擴(kuò)大  

值得關(guān)注的是，為促進(jìn)職住平衡，亦莊新城推出定向銷售商品房。  

亦莊新城在國(guó)土新規(guī)中提到，定向銷售商品房?jī)?yōu)先保障對(duì)區(qū)域發(fā)展具有重要貢獻(xiàn)且屬于鼓勵(lì)發(fā)展產(chǎn)業(yè)的入駐企業(yè)和領(lǐng)軍人才，鼓勵(lì)在開發(fā)區(qū)內(nèi)封閉運(yùn)行。  

事實(shí)上，商品房定向銷售在北京已經(jīng)有項(xiàng)目試水。位于正在規(guī)劃建設(shè)的朝陽(yáng)電子城北擴(kuò)區(qū)之內(nèi)的“華樾北京”限競(jìng)房項(xiàng)目，為促進(jìn)“職住平衡”，規(guī)定只有符合本市住房限購(gòu)政策、且在項(xiàng)目周邊15公里范圍內(nèi)生活和工作的居民方可申購(gòu)，其中朝陽(yáng)電子城北擴(kuò)區(qū)職工可優(yōu)先購(gòu)買。  

相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，為促進(jìn)“職住平衡”，最終將項(xiàng)目銷售范圍確定為符合本市住房限購(gòu)政策，在朝陽(yáng)行政區(qū)域內(nèi)以項(xiàng)目為圓心，半徑15公里工作生活圈的企業(yè)、科研院所、非政府組織、在職職工及居民，其中園區(qū)的企業(yè)和個(gè)人優(yōu)先申購(gòu)。  

郭毅表示，為了推動(dòng)職住平衡，在未來(lái)北京土地招拍掛市場(chǎng)，定向針對(duì)某一類人群的特殊商品住房供應(yīng)覆蓋面會(huì)加大，不只定向銷售商品房，在面向產(chǎn)業(yè)園區(qū)人群的住房產(chǎn)品類型將更多元化，包括商品房、政策類住房、租賃房等多維度、多渠道。