21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道張曉玲，林芯芯深圳、廣州報(bào)道
12月，全國(guó)樓市寒風(fēng)陣陣，北上廣“跌跌不休”，唯獨(dú)深圳暖意融融。
這得益于年初至今不斷的利好政策。8月，深圳被列為中國(guó)特色社會(huì)主義先行示范區(qū)，11月豪宅稅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整放寬等，都成為深圳樓市“一枝獨(dú)秀”的理由。
多重刺激疊加被壓抑多時(shí)的購(gòu)房需求，一二手住宅市場(chǎng)熱度持續(xù)升溫，在年底更迎來了爆發(fā)。
在剛剛過去的11月，深圳不僅出現(xiàn)豪宅、剛需“日光盤”，二手住宅成交也創(chuàng)下三年新高，加之新房供應(yīng)量大增，12月市場(chǎng)也在繼續(xù)上揚(yáng)。
樓市和買房又成為深圳全民關(guān)注的話題，在哪里買房，要不要換房的討論在人群聚集的地方頻頻發(fā)生。
深圳樓市，還將繼續(xù)熱多久？
“翹尾”行情
本以為樓市傳統(tǒng)的“金九銀十”已是高峰，深圳卻逆勢(shì)而動(dòng)，在年末上演翹尾行情。
這要追溯到雙十一。11月11日，深圳傳來重磅消息，大幅提高豪宅線標(biāo)準(zhǔn)征收增值稅：建筑面積144平以下、小區(qū)容積率高于1.0的住宅，滿兩年免征增值稅。
減稅新政一出，第二天樓市便爆發(fā)了，二手房源紛紛跳漲，業(yè)主“坐地漲價(jià)”屢見不鮮。
據(jù)深圳中原統(tǒng)計(jì)，11月，二手房成交突破8000套，環(huán)比上漲11.84%，同比上漲91.93%；其中寶安成交1985套，成為年內(nèi)新高，也是下半年來成交最熱的區(qū)域，占全市成交總量的四分之一。
價(jià)格方面，Q房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，六大行政區(qū)全部?jī)r(jià)格上漲，南山區(qū)漲幅最大，均價(jià)達(dá)到9.2萬/平方米，去年到今年的漲幅高達(dá)21.05%；全市均價(jià)小幅上升至55499元／平。
另據(jù)鏈家數(shù)據(jù)，寶中、碧海、前海是主要搶房片區(qū)，寶中的均價(jià)上半年還是7萬／平左右，現(xiàn)在已經(jīng)跳漲到約9萬／平。
對(duì)開發(fā)商而言，他們也迎來一個(gè)銷售窗口。11月以來，新房備案數(shù)據(jù)持續(xù)上漲，新盤扎堆上市，無論是豪宅還是剛需，多個(gè)項(xiàng)目開盤即售罄。
深圳中原數(shù)據(jù)顯示，11月份深圳新房住宅供應(yīng)速度明顯加快，供應(yīng)量創(chuàng)三年來最高，全市共有22個(gè)項(xiàng)目批售13089套商品房，獲批套數(shù)接近10月份的3倍。
新房日光、售罄頻現(xiàn)。如前海豪宅招商領(lǐng)璽開盤，推456套，均價(jià)10.8萬／平，開盤當(dāng)天即售罄；前海豪宅頤灣府開盤，推367套房，均價(jià)10.2萬／平，開盤僅4個(gè)半小時(shí)就賣掉322套，去化近九成。
就連偏遠(yuǎn)的光明新區(qū)，龍光玖龍臺(tái)二期線上開盤，均價(jià)4.8萬／平，裝修費(fèi)另算，推750套，全部賣完。
根據(jù)中原數(shù)據(jù)，11月新房住宅共成交3196套，環(huán)比上漲20.33%，同比上漲61.01%；成交面積32.97萬平方米，環(huán)比上漲20.33%，同比上漲61.01%。
多位深圳開發(fā)商、業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，臨近年末政策相對(duì)寬松，最嚴(yán)調(diào)控已經(jīng)過去，深圳放松豪宅線，佛山、中山松綁限購(gòu)，都是這一寬松的表現(xiàn)。這給了市場(chǎng)很樂觀的預(yù)期。
美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩茹對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，“新房市場(chǎng)方面，11月出現(xiàn)很多關(guān)注度很高的熱門樓盤，再加上臨近年關(guān)，開發(fā)商為完成年度銷售目標(biāo)，定價(jià)方面更加接近市場(chǎng)預(yù)期，因此成交量非常好。”
Q房網(wǎng)研究人士認(rèn)為，2016年“3·25”緊縮周期以來，深圳住房需求積累，改善性住房需求積壓，隨著政策利好的釋放，全市新房成交將維持高位。
暖冬持續(xù)
在全國(guó)樓市蕭瑟的映襯下，深圳樓市可謂一枝獨(dú)秀。
安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波認(rèn)為，影響深圳樓市最主要的因素，是購(gòu)房者對(duì)于區(qū)域的未來預(yù)期。“深圳今年熱度提升明顯，不但本地購(gòu)房需求明顯提升，外來的投資性需求也在聚集，拉動(dòng)商住類產(chǎn)品銷量也快速提升。”
回望今年上半年，深圳樓市還一片風(fēng)平浪靜，二手房?jī)r(jià)格不斷松動(dòng)，新房市場(chǎng)也萎靡不振。
5月份時(shí)，福田華僑城新天鵝堡三期開盤，布吉?jiǎng)傂璞P景華·嶺莑推售415套，當(dāng)天去化都不到五成，新盤入市普遍較為慘淡。
下半年，深圳利好消息不斷。11月6日，又出臺(tái)利于粵港澳灣區(qū)人才在內(nèi)地安居樂業(yè)的優(yōu)惠政策，直接向港澳居民派發(fā)房票，在大灣區(qū)買房不限購(gòu)。
而在整個(gè)粵港澳大灣區(qū)，調(diào)控政策都有所松動(dòng)。美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩茹認(rèn)為，深圳本年度住宅市場(chǎng)成交暢旺，跟利好消息較多有很大的關(guān)聯(lián)，其他城市很難相比。
她分析，“2月份粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃出臺(tái)，8月份先行示范區(qū)的提出，以及11月非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整，這些都陸續(xù)刺激了二手房的成交行情。”
不過，需要指出的是，深圳樓市的分化也越來越嚴(yán)重。雖然都受益于粵港澳大灣區(qū)戰(zhàn)略，但它的核心在前海，前海位于西部，所以深圳樓市的西部行情遠(yuǎn)好于東部。東西兩邊相距不過20多公里，西部許多樓盤一開盤就可以秒光，有的還需要搖號(hào)，東部卻較難見到這種現(xiàn)象。
分區(qū)域來看，目前與上半年相比，前海二手房均價(jià)從8萬／平漲到接近10萬／平，寶中均價(jià)從7萬漲到9萬／平，碧海從6萬漲到7萬／平。相對(duì)來說，鹽田區(qū)、大鵬新區(qū)漲幅較小。
貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2019年11月，深圳二手房掛牌均價(jià)為6.23萬元/平，同比漲幅約為1.59%，是四個(gè)一線城市唯一上漲的。
值得注意的是，在市場(chǎng)變好的情況下，反價(jià)、撤盤等業(yè)主違約現(xiàn)象也開始出現(xiàn)，房產(chǎn)糾紛變多了。律師提醒購(gòu)房者要注意二手房簽約風(fēng)險(xiǎn)。
目前，深圳樓市的熱度仍未下降。12月第一周，深圳全市新房住宅共成交1006套，環(huán)比上漲19.48%；成交面積10.30萬平，環(huán)比上漲16.36%。預(yù)計(jì)到農(nóng)歷春節(jié)前，新房市場(chǎng)仍將保持當(dāng)前的活躍狀態(tài)。
中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院報(bào)告預(yù)計(jì)，2020年重點(diǎn)城市住房市場(chǎng)總體先抑后穩(wěn)，房?jī)r(jià)有望實(shí)現(xiàn)軟著陸，深圳則被預(yù)警“房?jī)r(jià)可能一般性上漲”。
安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波認(rèn)為，深圳未來的發(fā)展可能會(huì)超出預(yù)期，但今年房?jī)r(jià)整體上升過快，投機(jī)性需求顯現(xiàn)值得關(guān)注，“明年深圳房?jī)r(jià)如果依然處于明顯上漲通道，不排除會(huì)出臺(tái)相應(yīng)的調(diào)控政策。”
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