臨近年底，多家上市房企發(fā)布大額美元債融資計(jì)劃，多數(shù)融資利率超過10%。從近期融資主體看，以中小型房企為主。值得注意的是，在行業(yè)融資整體收緊背景下，上市房企密集發(fā)布美元債融資的趨勢從四季度初就已經(jīng)開始。

業(yè)內(nèi)人士稱，美元債雖不是房企融資主要渠道，但作為主流融資來源的重要補(bǔ)充，對緩解資金壓力作用明顯。針對2020年房企融資計(jì)劃，業(yè)內(nèi)人士建議，合理控制負(fù)債水平，搶抓回款、積極融資確保現(xiàn)金流安全。

高利率融資

數(shù)據(jù)顯示，12月以來融信中國、力高集團(tuán)、佳源國際控股等多家房企發(fā)布融資計(jì)劃，多數(shù)房企融資金額超過1億美元，融資規(guī)模普遍較高。

以融信中國為例，公司12月4日公告，擬發(fā)行2023年到期的3.24億美元的優(yōu)先票據(jù)，票面利率為8.1%。利息支付日為自2020年6月9日起，每年于6月9日及12月9日支付。

毅德國際也在12月4日早間公告，擬發(fā)行美元優(yōu)先無抵押票據(jù)，年利率最低14%，到期時(shí)的最低收益為15%。新票據(jù)預(yù)期按賬面值發(fā)行，于到期日的最低贖回價(jià)為102.236。此前公司公告，2020年到期1.57億美元的12%優(yōu)先票據(jù)尚未償還，建議發(fā)行新的美元優(yōu)先無抵押票據(jù)，與未償還現(xiàn)有票據(jù)開展交換要約。

部分房企接連發(fā)布融資計(jì)劃，利率和規(guī)模均高企。以佳源國際控股為例，公司12月3日晚間公告，公司已向聯(lián)交所提出申請，發(fā)行2022年到期的額外3000萬美元優(yōu)先票據(jù)，利率為13.75%，與2019年7月11日發(fā)行的2.25億美元于2022年到期的利率為13.75%的優(yōu)先票據(jù)合并組成單一系列。

同日，佳源國際控股公告，擬發(fā)行2023年到期的額外3750萬美元優(yōu)先票據(jù)，利率為13.75%，與2019年10月18日發(fā)行的2億美元于2023年到期的優(yōu)先票據(jù)合并組成單一系列。

上市房企密集發(fā)布美元債融資計(jì)劃的趨勢從四季度初就已經(jīng)開始。2019年11月，房企合計(jì)發(fā)布美元融資計(jì)劃總金額超過50億美元，刷新歷史紀(jì)錄。從企業(yè)融資情況看，有贖回有新增，多數(shù)企業(yè)重視美元融資途徑。從融資成本看，資金成本分化的趨勢依然持續(xù)。已發(fā)布融資計(jì)劃的房企之間出現(xiàn)較大差異，多數(shù)龍頭房企融資成本較低，規(guī)模優(yōu)勢逐步顯現(xiàn)；中小房企融資成本則明顯較高，對未來擴(kuò)大經(jīng)營不利。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，從12月以來的數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)企業(yè)海外融資規(guī)模只增不減，行業(yè)全年融資額度刷新紀(jì)錄成為定局。發(fā)行美元債對不少上市房企而言是重要的資金補(bǔ)充，但受房企資質(zhì)和融資額度的限制，很難成為主要來源?？傮w來看，美元債井噴對緩解部分企業(yè)融資壓力有很大好處。

緩解資金壓力

中國證券報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，多數(shù)公司融資用途為現(xiàn)有債務(wù)的再融資。以力高集團(tuán)為例，公司公告，擬發(fā)行本金總額為2.5億美元的優(yōu)先票據(jù)，票據(jù)將于2019年12月10日起(包括當(dāng)日)按年利率11.5%計(jì)息。針對發(fā)行票據(jù)的理由，力高集團(tuán)表示，本集團(tuán)是一家專注于在中國開發(fā)中高端住宅及商業(yè)物業(yè)的綜合性房地產(chǎn)開發(fā)商，公司有意將票據(jù)發(fā)行的所得款項(xiàng)凈額用于為其若干現(xiàn)有債務(wù)再融資。公司可能會因?yàn)槭袌鰻顩r的變化而調(diào)整其計(jì)劃，并重新分配所得款項(xiàng)凈額的用途。

張大偉表示，最近房企明顯更加關(guān)注資金鏈安全，房地產(chǎn)市場必須穩(wěn)定，而穩(wěn)定房地產(chǎn)最主要的是防止出現(xiàn)金融風(fēng)險(xiǎn)，所以在最近幾個月，針對房地產(chǎn)融資的各方面政策都在規(guī)范與收緊。從目前看，信托與海外融資都是規(guī)范而不是全面暫停，對于中小房企，特別是對于高負(fù)債率房企來說，未來預(yù)計(jì)融資難度將非常大，但對于大型企業(yè)來說，影響相對有限。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄對中國證券報(bào)記者表示，大量房企發(fā)布融資計(jì)劃，其中償還貸款、補(bǔ)充流動資金成為主要目的。在政策的嚴(yán)格管控下，融資渠道逐漸收緊，房企年底加快融資維持現(xiàn)金流安全是企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的前提。年底房企紛紛加緊融資，主要是彌補(bǔ)背后的資金缺口，前期債務(wù)到期也需要大量的現(xiàn)金償還。

2019年下半年以來，房企在融資趨嚴(yán)疊加降杠桿背景下，整體拿地積極性有所減弱。中國指數(shù)研究數(shù)據(jù)顯示，三季度以來，隨著房企融資環(huán)境收緊，企業(yè)資金壓力漸顯，高價(jià)地宗數(shù)占比持續(xù)下降，流拍占比持續(xù)提升，11月流拍宗數(shù)占比為8.9%，土地市場整體表現(xiàn)較理性。

中國指數(shù)研究院指出，2019年房地產(chǎn)行業(yè)集中度加速提升，“越大越強(qiáng)、強(qiáng)者恒強(qiáng)”的競爭法則已成共識。品牌房企積極把握時(shí)機(jī)，采取靈活的推盤和價(jià)格策略搶抓回款，整體銷售業(yè)績延續(xù)增長態(tài)勢。在拿地方面，企業(yè)投資更加聚焦與理性，拿地區(qū)域逐步向城市基本面較好的一、二線城市回歸。行業(yè)融資渠道收縮，企業(yè)融資難度攀升，大型房企在強(qiáng)化現(xiàn)金管控的同時(shí)積極融資，緩解資金壓力。整體來看，在市場調(diào)整和資金面趨緊的雙重壓力下，品牌企業(yè)準(zhǔn)確把握市場節(jié)奏精準(zhǔn)投資，加大營銷力度推動銷售回款，整體競爭優(yōu)勢持續(xù)增強(qiáng)。

降杠桿仍是主流

對于房企明年的策略，陳霄表示，2020年對于多數(shù)房企而言還是以降杠桿為主，在融資環(huán)境持續(xù)收緊以及當(dāng)前樓市調(diào)控政策收緊的大背景下，對于大部分房企尤其是中小型房企來說生存成為基本問題。目前大部分房企還存在負(fù)債率過高的問題，而當(dāng)下的市場環(huán)境下降杠桿來降低企業(yè)自身的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成為重中之重。

對于大部分房企來說，放緩拿地節(jié)奏，加強(qiáng)房企的戰(zhàn)略合作，能有效降低企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。2020年房地產(chǎn)市場調(diào)控預(yù)計(jì)不會放松，堅(jiān)持房住不炒成為基本原則，市場維穩(wěn)基調(diào)不會改變，價(jià)格不會出現(xiàn)大幅上漲，房價(jià)將更加趨于穩(wěn)定，成交量將繼續(xù)呈現(xiàn)小幅下滑態(tài)勢，市場將朝著更加健康穩(wěn)定的方向發(fā)展。

中國指數(shù)研究院預(yù)計(jì)，從全國來看，2020年我國房地產(chǎn)市場整體承壓，但在行情周期輪動背景下，結(jié)構(gòu)性市場機(jī)會仍存。面對新形勢，如何把握市場調(diào)整機(jī)遇，靈活轉(zhuǎn)變經(jīng)營策略，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健且持續(xù)的業(yè)績增長，成為房企面對的主要問題。具體到融資方面，建議合理控制負(fù)債水平，搶抓回款、積極融資確保現(xiàn)金流安全。

業(yè)內(nèi)人士表示，對于大型房企而言，在總體融資規(guī)模和成本存在優(yōu)勢的前提下，企業(yè)可繼續(xù)合理運(yùn)用各類融資渠道提高資金流動性，同時(shí)避免盲目多元化，確保資金鏈安全；對于中型房企而言，需提高資金使用效率，同時(shí)關(guān)注自身負(fù)債率、現(xiàn)金流和自有資金等各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)紅線，平衡好規(guī)模擴(kuò)張和資金安全的關(guān)系；而部分中小型房企資金壓力日益增加，未來可通過合作或股權(quán)融資的方式降低杠桿率，提高發(fā)展能力。