當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商甘愿為銷售業(yè)績而支付高昂的渠道費(fèi)時(shí)，這個市場的低迷程度就可見一斑了。2019年開年至今，雖然房企的銷售規(guī)模還在穩(wěn)步上漲，但《證券日報(bào)》記者與多家企業(yè)高管交流后得到的感受是，融資壓力、銷售壓力都很大。

在過去的一年中，要說地產(chǎn)行業(yè)的“玩家”對市場的總體感受，應(yīng)該就是“低迷”兩個字，但頭部企業(yè)感受到的“低迷”是壓力，更多中小企業(yè)感受到的“低迷”是生死存亡。一位房企高管在近日的采訪中曾向《證券日報(bào)》記者表示，未來房地產(chǎn)行業(yè)30強(qiáng)之后的企業(yè)可能都沒什么話語權(quán)了，整個行業(yè)將會成為頭部房企的“筵席”。

“2008年至2019年這12年期間，所有出局的開發(fā)商幾乎都是因現(xiàn)金流沒有出現(xiàn)總體平衡。”蘭德咨詢總裁宋延慶向《證券日報(bào)》等媒體表示，如果杠桿率太高，市場一有風(fēng)吹草動，企業(yè)就很難穿越周期，就會出現(xiàn)現(xiàn)金流問題了。

多家房企項(xiàng)目出現(xiàn)停工

12月3日，房地產(chǎn)行業(yè)陷入破產(chǎn)重組企業(yè)名單上再添一員，云南仁澤房地產(chǎn)破產(chǎn)重組，旗下昆明西南海項(xiàng)目已停工多年。在此之前，百強(qiáng)房企三盛宏業(yè)旗下多個項(xiàng)目停工，陷入債務(wù)違約危機(jī)。上個月，連續(xù)上榜百強(qiáng)房企15年的頤和地產(chǎn)9筆債務(wù)涉及違約，總計(jì)金額達(dá)50億元。近幾日，總資產(chǎn)萬億房企巨頭綠地集團(tuán)旗下武漢綠地中心停工1個月后，再爆出旗下武漢另一個項(xiàng)目也陷入停工。

“我們平臺上有個別代建項(xiàng)目暫時(shí)停工了。實(shí)際上，今年有些代建項(xiàng)目確實(shí)不好做，暫時(shí)停工的要比往年多。”某企業(yè)相關(guān)人士向《證券日報(bào)》記者透露，原因是多方面引起的，但終歸還是市場太差，銷售不給力。

“房地產(chǎn)企業(yè)叫停在建項(xiàng)目，是減少資金損失和運(yùn)營成本的最直接手段之一。據(jù)了解，停工項(xiàng)目一般分為兩種，一種是規(guī)模非常大的大盤，項(xiàng)目本身短期內(nèi)難以實(shí)現(xiàn)自身現(xiàn)金流平衡；一種是項(xiàng)目本身規(guī)模較小，但是企業(yè)集團(tuán)層面出現(xiàn)問題，會導(dǎo)致旗下多個項(xiàng)目停工的連鎖反應(yīng)。”財(cái)經(jīng)評論員嚴(yán)躍進(jìn)在接受《證券日報(bào)》記者采訪時(shí)表示，背后都是資金鏈出了問題，尤其中小房企，甚至較為大型的房企也存在因資金問題而破產(chǎn)的可能性。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2019年以來，共有13只房地產(chǎn)行業(yè)債券違約，涉及發(fā)行主體3個，分別為頤和地產(chǎn)、國購?fù)顿Y和華業(yè)資本——均為小型房企。而今年10月份，三盛宏業(yè)也因未能兌付內(nèi)部理財(cái)產(chǎn)品而遭遇員工維權(quán)。

但這仍是中小房企在房地產(chǎn)行業(yè)周期性波動中遇到的債務(wù)違約危機(jī)，當(dāng)然，這種資金困局難解，一般可能通過甩賣項(xiàng)目換得暫時(shí)喘息，嚴(yán)重者則會破產(chǎn)重組。但對于大型房企來說，融資渠道暢通，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，當(dāng)前的市場帶來的可能目前還只是壓力。

30強(qiáng)房企拿地額占百強(qiáng)64%

不得不說，優(yōu)勝劣汰的寒冬期，讓房地產(chǎn)行業(yè)的分化速度進(jìn)一步加快。

根據(jù)華創(chuàng)證券的報(bào)告，2019年1月份-10月份，50強(qiáng)房企銷售金額達(dá)到7.5萬億元，占全國商品房銷售金額的比重已經(jīng)超過60%，而在2011年，這一比例還不到20%。在此期間，30強(qiáng)房企銷售額占比從15%上升到50%；10強(qiáng)房企銷售額占比從10%上升到30%。“行業(yè)集中度加速提升。”華創(chuàng)證券如此總結(jié)道。

“當(dāng)年銷售端獲得的銷售回款和融資端借回來的錢，往往決定著房地產(chǎn)企業(yè)下1年甚至未來3年的發(fā)展路徑，因?yàn)殚_發(fā)商一般會根據(jù)在手現(xiàn)金情況‘量入為出’式買地。”有業(yè)內(nèi)人士向《證券日報(bào)》記者直言，而上述表面上項(xiàng)目停工、實(shí)際上陷入資金危局的中小房企，無疑則會成為頭部房企“大魚吃小魚”的對象。

早在2016年的一次會議上，有“并購?fù)?rdquo;之稱的融創(chuàng)中國掌舵人孫宏斌就對臺下很多中小房企老板說：“如果你的公司現(xiàn)金流有問題，但是土地還有價(jià)值，那你就可以找我。”

有公開數(shù)據(jù)顯示，今年前11個月，拿地金額TOP100的房企，拿地總額在2.5萬億元左右。其中，TOP10房企的拿地總額占TOP100企業(yè)的35.2%。TOP30的企業(yè)占TOP100企業(yè)的比例是64.2%，龍頭房企在獲取土地資源方面這個優(yōu)勢依然明顯。

“低價(jià)拿地高價(jià)賣房的時(shí)代已終結(jié)，這兩年感覺越來越明顯，在傳統(tǒng)住宅市場中，招拍掛土地的價(jià)格逐年上升，但是由于限價(jià)，我們的利潤空間在壓縮，全國房地產(chǎn)利潤在持續(xù)走低，到了去年已經(jīng)是11.9%。”金科股份聯(lián)席總裁方明富曾公開表示，房地產(chǎn)行業(yè)走過了20年，大家越來越感覺到，以前的一些經(jīng)驗(yàn)到現(xiàn)在可能不太實(shí)用了，或者在失效。我們的項(xiàng)目利潤在縮小，賺錢變得越來越難，企業(yè)之間的競爭也變得越來越激烈。”

方明富進(jìn)一步稱，未來房地產(chǎn)企業(yè)將從“狼”向“獅”走，從過去的加速起飛會過渡到未來的巡航模式，從激進(jìn)的擴(kuò)張轉(zhuǎn)向未來的穩(wěn)定增長，而企業(yè)也將從追逐規(guī)模到思考未來如何建構(gòu)生態(tài)。