數(shù)據(jù)顯示，繼10月創(chuàng)年內(nèi)新低后，11月40家房企融資總額大幅反彈，融資總額僅次于今年3月的年內(nèi)最高點。與此同時，多地購房政策有所調(diào)整，鄭州提高了住房公積金貸款額度，但也有黑龍江等地收緊了調(diào)控政策。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在房企融資的水龍頭已經(jīng)被管住的背景下，行業(yè)政策在“因城施策”層面出現(xiàn)邊際改善的概率在增加，未來更多城市可能在人才購房、首套房信貸支持、公積金政策等方面釋放有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的政策，但“房住不炒”、“穩(wěn)地價，穩(wěn)房價，穩(wěn)預(yù)期”的大基調(diào)不會變。

房企融資總額環(huán)比大漲

同策研究院的最新數(shù)據(jù)顯示，11月，40家典型上市房企融資總額904.36億元，環(huán)比大幅上漲283.49%，融資總額僅次于今年3月的年內(nèi)最高點。債權(quán)融資方面，11月，40家房企債權(quán)融資金額767.20億元，環(huán)比增加235.75%。其中，融資總額排名第一的是其他債權(quán)融資(具體融資方式包括向金融機構(gòu)借款、發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品、定向融資計劃、發(fā)行永續(xù)資本證券、債權(quán)轉(zhuǎn)讓等)，為267.39億元，占比29.57%，環(huán)比增加338.86%。排名第二的是公司債，融資金額203.45億元，占比22.50%，環(huán)比增加101.28%。排名第三的是境內(nèi)銀行貸款，融資金額98.97億元，占比10.94%，環(huán)比增長145%。

股權(quán)融資方面，11月，40家房企股權(quán)融資金額為137.17億元，占比15.17%，環(huán)比上漲1773.19%。其中，境內(nèi)再融資金額為54.45億元，占比6.02%，環(huán)比上升675.72%；港股上市房企通過海外配股方式進(jìn)行融資，總金額為82.71億元，占比9.15%，除部分房企的股票期權(quán)計劃，華潤置地和碧桂園進(jìn)行了新股配售。

值得注意的是，境外融資依舊強勢。同策研究院數(shù)據(jù)顯示，11月，40家房企外幣融資總額為391.44億元，環(huán)比增加172.55%，占融資總額的43.28%。其中，美元融資總額231.49億元人民幣(32.93億美元)，占融資總額的25.60%；港元融資總額為159.95億元人民幣(178.11億港元)，占比17.69%，環(huán)比增長近21倍，主要來源于海外銀團貸款與海外配股融資。

從11月40家房企融資成本來看，在已披露的數(shù)據(jù)中，融資成本均小于8%。融資成本最低的是萬科發(fā)行的最新兩期中期票據(jù)，發(fā)行金額分別為4.23億美元和3億美元，融資成本為3.15%和3.5%。融資成本最高的是建業(yè)地產(chǎn)發(fā)行的于2023年到期的2億美元優(yōu)先票據(jù)，票面利率為7.9%。

同策研究院研究員陳朦朦認(rèn)為，雖然11月房企融資金額大幅反彈，但房企融資難的問題依舊毋庸置疑：一方面，11月股權(quán)融資金額及占比大幅增加，多家房企進(jìn)行新股配售及出售項目子公司股權(quán)進(jìn)行股權(quán)融資，在債權(quán)融資渠道緊鎖的情況下，股權(quán)融資成為房企不得已的選擇；另一方面，境外融資依舊是房企融資的主要渠道，雖然11月外幣融資總額占比有所下降，但金額仍大幅上升，環(huán)比增加172.55%，海外銀團貸款重現(xiàn)，這也意味著境內(nèi)貸款難度很大。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則認(rèn)為，整體看，房地產(chǎn)行業(yè)資金緊張，房企抓緊窗口期大量大額度發(fā)行美元債，2019年房企美元債刷新紀(jì)錄已成定局。“美元債是部分房企的重要資金補充，但因為額度原因，很難成為最主要來源，美元債的井噴對緩解部分企業(yè)融資有很大好處。”他說。

差異化調(diào)控仍在擴圍

11月以來，全國已經(jīng)有上海、廣州、深圳、佛山、成都、鄭州等地相繼調(diào)整了購房政策。12月4日，鄭州提高了住房公積金貸款額度，由60萬元提高至80萬元。對此，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師國仕英認(rèn)為，公積金貸款額度的提高，一方面可以緩解剛需購房者的貸款壓力；另一方面，是為了吸引人才增加就業(yè)。公積金新政后，鄭州的房地產(chǎn)市場預(yù)計會有所好轉(zhuǎn)，但整體仍保持穩(wěn)定運行。

國仕英同時表示，今年鄭州房地產(chǎn)市場調(diào)控較為嚴(yán)格，“金九銀十”期間新建商品住宅成交量不足萬套，成交量處于歷史相對低位，房企降價促銷也并未換來成交量的上漲。近期，多個城市在公積金及人才購房方面都有一定程度的放寬政策，鄭州公積金貸款額度提高也是在情理之中。

“整體看，政策逐漸開始雙向調(diào)控，最近大灣區(qū)多地調(diào)控密集松綁，但也有黑龍江等地發(fā)布了收緊政策。”張大偉說。

12月3日，黑龍江省住建廳、省自然資源廳等6部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強全省房地產(chǎn)市場監(jiān)管的通知》，明確全省房企購置開發(fā)土地資金不得來自金融貸款，同時對房企按信用評價進(jìn)行等級分類，實行差異化監(jiān)管。

值得注意的是，12月1日，央行行長易綱在《求是》雜志上撰文稱，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，按照因城施策原則，加強對房地產(chǎn)金融市場的宏觀審慎管理，強化對房地產(chǎn)整體融資狀況的監(jiān)測，綜合運用多種工具對房地產(chǎn)融資進(jìn)行逆周期調(diào)節(jié)。

招商證券研報認(rèn)為，“經(jīng)濟、風(fēng)險、民生”是房地產(chǎn)政策必須考慮的三大目標(biāo)，而近期經(jīng)濟下行壓力加大的權(quán)重或在上升。4~8月份以來的政策收緊更多或是以“防風(fēng)險”為出發(fā)點，針對房地產(chǎn)融資端的收緊幾乎“全覆蓋”房企各個融資渠道，也即該管住的水龍頭已經(jīng)被管住。近期央行調(diào)查統(tǒng)計司原司長盛松成“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的刺激手段，不應(yīng)與政策繼續(xù)收緊劃等號”的表述或代表房地產(chǎn)亦不能拖累經(jīng)濟的一些觀點。在房企融資的水龍頭已經(jīng)被管住的背景下，行業(yè)政策在“因城施策”層面出現(xiàn)邊際改善的概率在增加，但“房住不炒”、“穩(wěn)地價，穩(wěn)房價，穩(wěn)預(yù)期”的大基調(diào)不會變。