年底將至，為了完成銷售目標(biāo)，加快資金回流速度，大牌房企已在打折促銷，中小房企受限于資金鏈壓力已經(jīng)開始甩賣項目。融資渠道的緊縮和市場的低迷，讓房企不得不主動收縮投資戰(zhàn)線，并力爭向銷售端要現(xiàn)金。

“說到房地產(chǎn)的融資，很多業(yè)內(nèi)人士可能都有類似感受，近兩年的融資渠道管控總體趨嚴(yán)了，從各個來源獲得資金的挑戰(zhàn)性和難度加大。”日前，在由華夏時報主辦的穩(wěn)·變·進(jìn) 2019年華夏房地產(chǎn)投融資高峰論壇上，建銀國際董事總經(jīng)理曾粵暉表示，據(jù)不完全統(tǒng)計，截至今年10月份，合同銷售金額接近或者超過千億元的房企已經(jīng)有30家左右，而幾家頭部企業(yè)更是早在兩三年前已跨入5000億元以上的量級，由此產(chǎn)生的巨大資金需求為之前任何時候所無法比擬。

融資渠道收緊是大趨勢

“通常來講，房企開發(fā)資金主要來源有自籌、境內(nèi)外各種產(chǎn)品融資，以及來自其他各具特色的資金渠道。年期方面有短、中、長期；從項目維度看，為前期拿地，多通過信托、資管等非標(biāo)融資；中期開發(fā)有開發(fā)貸、供應(yīng)鏈金融產(chǎn)品助力；后期銷售運營，有住房按揭貸款等傳統(tǒng)方式；此外，商業(yè)地產(chǎn)還會有經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款等融資選項。”曾粵暉表示，從公司維度來看，IPO上市、基金、短中長期公私募債券、定向工具、資產(chǎn)證券化等都是可以采用的手段和方式。

有房企主管融資的管理層人士向《證券日報》透露，今年以來，但凡能用到的融資渠道，所有的融資工具，企業(yè)都會有所準(zhǔn)備。“只要窗口期能利用上，我們都會主動去利用，獲取資金輸血。即使利率較高，也會選擇借款。”

在三盛地產(chǎn)集團(tuán)常務(wù)副總裁馮輝明看來，房地產(chǎn)融資環(huán)境體現(xiàn)在三個方面。“資本市場確實收縮了，發(fā)債、各種窗口目前階段性關(guān)閉了，但還是有一些機會存在；在上半年，后端質(zhì)押局部還可以做，但目前看，一些信托機構(gòu)現(xiàn)在壓力已經(jīng)很大，總體來講會更緊；在按揭貸款方面，上半年不會體會到按揭方面會有控制，但9月底或者10月底已進(jìn)行控制，銀行要降到一定的比例。所以，整體來看，房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道收緊是大趨勢。”

“市場每年都會發(fā)生一些新的變化，今年整個房地產(chǎn)行業(yè)運營情況也出現(xiàn)了一些新的變化，金融監(jiān)管政策也提出了新的要求。總體來說這兩年，尤其是今年以來對于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)合規(guī)等金融監(jiān)管政策要求越來越嚴(yán)，風(fēng)險管控要求越來越高，作為投向地產(chǎn)主要的資金渠道之一，信托業(yè)面臨著新的轉(zhuǎn)型與定位要求。”四川信托副總裁馬振邦在上述峰會上表示，從企業(yè)角度來說，我們在一線拓展業(yè)務(wù)中更多地會關(guān)注企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險，關(guān)注現(xiàn)金流。在整體風(fēng)險可控的環(huán)境下杠桿率一定要降下來，總體來說，把合規(guī)與風(fēng)險管控放在第一位，這就是切身的感受。

現(xiàn)金流管理是重中之重

事實上，在降杠桿的大勢下，企業(yè)面臨資金壓力之際，都開始越發(fā)重視現(xiàn)金流管理。在這一年的接觸中，不少房企高管都曾向《證券日報》記者表示，今年最看重的財務(wù)指標(biāo)是經(jīng)營現(xiàn)金流，重中之重是對現(xiàn)金流的管理，全集團(tuán)都在盡力提升銷售回款率。

“行業(yè)收跟放基本上是常態(tài)化的，而且收跟放的時間性周期會更短。”馮輝明表示，在這種情況下，要把經(jīng)營節(jié)奏、投資節(jié)奏、融資節(jié)奏做好。在經(jīng)營現(xiàn)金流把控方面，嚴(yán)格遵從內(nèi)部的管控，要降低風(fēng)險、降低流動的風(fēng)險，做動態(tài)的壓力測試和動態(tài)的資金管理。雖然每個企業(yè)可能都不一樣，但是把握好你的節(jié)奏，就能在冬天看到春天的機會。

無獨有偶，在弘陽集團(tuán)董事長助理、資金管理中心總經(jīng)理韓存磊看來， 隨著目前市場監(jiān)管日益嚴(yán)苛，加之新監(jiān)管杠桿政策的出臺，致使現(xiàn)在資本市場上所有企業(yè)資金壓力都非常大。在此背景下，規(guī)模較大或是增速較快的公司，首先要往高質(zhì)量，穩(wěn)步增長的方向努力，在相對比較成熟的發(fā)展行業(yè)中做深耕，聚焦主業(yè)，不太建議多元化太寬泛的發(fā)展；其次，必須在內(nèi)生方面控制好成本，加快現(xiàn)金流回流，現(xiàn)金流安全是重中之重，是企業(yè)生存與發(fā)展的保證。

“任何行業(yè)做好現(xiàn)金流管理都非常重要，尤其是地產(chǎn)行業(yè)，對資金依賴度高，對融資依賴度更高，同時也一定要做好負(fù)債端管理。”馬振邦解釋。