“從今年7月份開始，北京二手房市場明顯感覺到了冷意，雖然不斷有房源和購房者出現(xiàn)，但成交量少了，而且成交的房子大多數(shù)都是打折出售的。”中介銷售人員小胡對《證券日報》記者介紹，他在上月促成了一筆二手房買賣，房主在經(jīng)過近一年的掛牌后，無奈選擇比周邊房價降價30萬元才最終找到了買主。
這位掛牌一年又降價30萬元才出手的業(yè)主并非個例。實際上，自2017年4月份樓市房價自高點急轉(zhuǎn)直下以來，北京二手房市場動輒每平方米降價1萬元的大有“房”在。
據(jù)貝殼研究院提供給《證券日報》的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，11月份的第三周，北京鏈家二手房成交量環(huán)比減少2.7%，成交均價為59129元/平方米，環(huán)比持平。
“總體來看，北京二手房市場仍偏向于買方市場，業(yè)主預(yù)期比較低，買方帶看量也沒有明顯突破。”貝殼研究院首席市場分析師許小樂在接受《證券日報》記者采訪時表示，受利率調(diào)整預(yù)期影響，未來成交量可能會有所回升，但房價總體仍呈現(xiàn)穩(wěn)中下降態(tài)勢。
二環(huán)周邊部分二手房均價低于三環(huán)外
11月27日，《證券日報》記者走訪了多家門店，探尋北京二手房市場的真實狀態(tài)。在某鏈家門店內(nèi)，銷售人員向記者展示了不少房源。記者注意到，大部分都是上半年掛出的，很多房源至今看房次數(shù)依然是零，尤其是北京二環(huán)周邊的二手房源，除了學(xué)區(qū)房外，很多房源的均價甚至要低于三環(huán)外的二手房。
“二環(huán)內(nèi)很多房子是上世紀(jì)80年代的，一切設(shè)施都跟不上當(dāng)前的消費需求，購房者要么是奔著學(xué)區(qū)房去的，要么就是想就近換房，與三環(huán)外很多新小區(qū)的二手房相比，這些房其實沒什么競爭優(yōu)勢，這種價格倒掛現(xiàn)象已經(jīng)有幾年了，但成交量不斷萎縮還是最近幾個月才開始顯現(xiàn)。”銷售人員介紹，當(dāng)前的二手房市場，用一個“扛”字就可以概括。
賣房者扛著房價不動，寧可掛牌一年多，也要賣到自己的心理價位。買房者有學(xué)區(qū)房剛性需求，但可選余地多，且湊首付難。因此，真正能夠成交的數(shù)量并不多。
以廣外南街小區(qū)為例，作為椿樹館小學(xué)的學(xué)區(qū)房，這所小學(xué)的孩子將來有很大幾率直升重點中學(xué)八中，雖然是上世紀(jì)80年代的老小區(qū)，卻是該地區(qū)的熱門房源，均價在8萬元/平方米左右。
但在鏈家房源平臺上，該地區(qū)的三個房源均已掛牌近半年時間。銷售人員也表示，看學(xué)區(qū)房的多，但真正成交的并不多。有房主曾對買房者暗示可以降價50萬元，但買房者最終還是放棄了。
反倒是離此不遠(yuǎn)的源屋曲小區(qū)，是2004年竣工的新小區(qū)，擁有花園洋房帶電梯的小區(qū)環(huán)境，一直是周邊品質(zhì)最高的小區(qū)，雖然不屬于優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房，但這里的房源均價在10萬元/平方米左右，不僅高于周邊房價，而且房源極少，屬于有價無市型。
在《證券日報》記者選擇房源的時候，一位房產(chǎn)銷售人員接到客戶電話后準(zhǔn)備出門，原來他的客戶以“房子租期沒到”為借口，想要拖延與買房者的購房日期，他沒好氣地說：“過了這村沒這店了，再不賣就得等明年開春，還不知道那時候咋樣呢。”
限競房對改善型購房者更有吸引力
“北京的房價已經(jīng)兩年多沒動靜了，幾乎一直在探底，或許現(xiàn)在是買房的好時機。”在《證券日報》記者走訪的多家門店中，會反復(fù)聽到這樣的說辭，大致能反映出中介人員的焦慮。前一段時間，一個做中介銷售的朋友告訴記者，如果市場再沒有起色，明年春天就回老家，不在北京打拼了。
這并不是個案。在北京西城區(qū)廣安門的鏈家網(wǎng)點，銷售人員張欣（化名）感嘆人員流動量之大，今年這個網(wǎng)點的人員更迭頻率要遠(yuǎn)高于去年。
不得不說，限競房井噴分流了一部分原本屬于二手房市場的購房者。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，當(dāng)前限競房供應(yīng)量大，而且基本上都是90平方米的小三居，總價集中在400萬至500萬元之間，與二手房價格接近，致使購房者有非常豐富的選擇空間，這對二手房市場的打擊非常明顯。
事實上，相比部分網(wǎng)紅限競房項目，周邊地區(qū)的二手房卻顯得毫無吸引力。一位受訪者告訴《證券日報》記者，由于限制房價，當(dāng)?shù)氐南薷偡績r格與二手房價格基本持平，甚至要低于部分二手房價格，導(dǎo)致周邊二手房的成交量大幅下滑，購房者大多數(shù)都是沖著限競房而來，其中更以北京的改善型住房需求為主。
限競房的影響力還不止是輻射周邊地區(qū)。張欣對《證券日報》記者說：“因為嚴(yán)格的限購政策，導(dǎo)致外地購房者大幅減少。北京本地的購房者，大多是為了孩子擁有好的教育資源而購買學(xué)區(qū)房，但他們必須賣掉三環(huán)外的房子來湊學(xué)區(qū)房的首付。現(xiàn)如今，改善型購房者被限競房吸引走了，直接把這個二手房鏈條打斷了，買房者賣不掉房子就買不起學(xué)區(qū)房，學(xué)區(qū)房主賣不出去房子，也不想買二手房，而是瞄向限競房。”
小胡也表示，雖然有的限競房出現(xiàn)滯銷情況，但首批10萬套限競房入市已經(jīng)對北京二手房市場產(chǎn)生了極大壓力。雖然總說北京房價穩(wěn)定兩年多了，該漲了，但言語間他對北京房價的走勢并不樂觀，也建議記者當(dāng)下多看少動為妙。
有業(yè)內(nèi)分析人士表示，北京不斷通過行政和經(jīng)濟手段進(jìn)行樓市調(diào)控，虛熱的房地產(chǎn)價格正在逐步降溫，供求關(guān)系也在悄然發(fā)生轉(zhuǎn)變，二手房市場正在向買方市場傾斜。
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