當(dāng)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)，“已進(jìn)入買方市場(chǎng)，目前正處在從增量市場(chǎng)轉(zhuǎn)向存量市場(chǎng)的過(guò)渡期。”這是陽(yáng)光城集團(tuán)執(zhí)行副總裁吳建斌在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)做出的評(píng)價(jià)。由此不難看出，房地產(chǎn)行業(yè)的“天花板”已經(jīng)出現(xiàn)，進(jìn)取性的房企在維持開發(fā)主業(yè)的同時(shí)，已開始嘗試多元化轉(zhuǎn)型。

一位房企高管向《證券日?qǐng)?bào)》記者打了一個(gè)形象的比喻：炒白菜要吃，但也要嘗試精致菜。對(duì)于后房地產(chǎn)時(shí)代房企到底應(yīng)該做什么，御風(fēng)集團(tuán)董事長(zhǎng)馮侖在多個(gè)場(chǎng)合表示，轉(zhuǎn)型不轉(zhuǎn)行的“小轉(zhuǎn)型”房企，都在找一個(gè)細(xì)分領(lǐng)域去實(shí)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)價(jià)值。

百?gòu)?qiáng)房企過(guò)半涉足文旅地產(chǎn)

文旅地產(chǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的一個(gè)重要方向。據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，在百?gòu)?qiáng)房企中，已有50多家布局文旅地產(chǎn)，有近十家成立了專門的文旅公司（或集團(tuán)），其中不乏恒大、碧桂園、融創(chuàng)、保利等地產(chǎn)巨頭。

在《證券日?qǐng)?bào)》社主辦的“2019中國(guó)文旅產(chǎn)業(yè)投資價(jià)值峰會(huì)”上，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)商業(yè)文化旅游地產(chǎn)委員會(huì)秘書長(zhǎng)蔡云表示，宏觀市場(chǎng)的發(fā)展催生了房地產(chǎn)市場(chǎng)多元化突圍的局面。在百?gòu)?qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)中，已有九成涉足文化地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、健康產(chǎn)業(yè)等多元化業(yè)務(wù)，試圖轉(zhuǎn)型突圍。

但在蔡云看來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)通常具有強(qiáng)大的資金基礎(chǔ)及經(jīng)驗(yàn)積累，占據(jù)產(chǎn)業(yè)層面的制高點(diǎn)，可以通過(guò)這些積累去做其他產(chǎn)業(yè)的投資。同時(shí)，房企還有廣泛的C端客戶源，使新增長(zhǎng)點(diǎn)具有核心競(jìng)爭(zhēng)力。此外，從市場(chǎng)供給來(lái)看，百?gòu)?qiáng)地產(chǎn)企業(yè)半數(shù)以上已進(jìn)入文旅地產(chǎn)領(lǐng)域，提供品質(zhì)和全產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)的系統(tǒng)產(chǎn)品。

蔡云進(jìn)一步表示，規(guī)模性開發(fā)時(shí)代造就了房企的城市運(yùn)營(yíng)能力，而文旅地產(chǎn)則是開發(fā)商成為城市運(yùn)營(yíng)商、實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的必由之路。

具體來(lái)看，房企在文旅地產(chǎn)領(lǐng)域的布局方式和打法各不相同，有的主打主題樂(lè)園，如恒大童世界、融創(chuàng)文旅城等；有的依據(jù)當(dāng)?shù)刭Y源優(yōu)勢(shì)建設(shè)特色小鎮(zhèn)，如以首創(chuàng)置業(yè)為代表的世界湖區(qū)休閑度假目的地小鎮(zhèn)等。

“文旅大盤的開發(fā)周期一般是5年起步，運(yùn)營(yíng)業(yè)態(tài)要以實(shí)現(xiàn)持續(xù)價(jià)值的心態(tài)去投資布局。”首創(chuàng)置業(yè)相關(guān)人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，首創(chuàng)近幾年一直在嘗試“文化+地產(chǎn)”的創(chuàng)新型商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式，對(duì)不同土地要有不同定位和研判，結(jié)合當(dāng)?shù)刭Y源進(jìn)行開發(fā)運(yùn)營(yíng)。

但萬(wàn)變不離其宗，分期開發(fā)銷售、保障資金進(jìn)賬只是文旅大盤走完的第一步，實(shí)現(xiàn)后期運(yùn)營(yíng)價(jià)值才是長(zhǎng)期現(xiàn)金流來(lái)源和新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)的保障。

休閑時(shí)代催熱文化旅游產(chǎn)業(yè)

在清華同衡規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院城市發(fā)展策劃研究所所長(zhǎng)彭劍波看來(lái)，根據(jù)旅游消費(fèi)發(fā)展規(guī)律，人均消費(fèi)水平的高低一般與在旅游地停留時(shí)間的長(zhǎng)短有關(guān)，這也決定了隨著人均GDP的走高，旅游消費(fèi)發(fā)展階段從觀光游升級(jí)到了度假游，也就是說(shuō)，從需求上來(lái)看，如今全球已經(jīng)進(jìn)入到休閑時(shí)代。

他進(jìn)一步表示，對(duì)比日本東京-富士山和美國(guó)內(nèi)華達(dá)州-拉斯維加斯，人均GDP 11.82萬(wàn)元、擁有2100萬(wàn)人口的中國(guó)北京，尚沒(méi)有世界性度假目的地。而北京周邊有望被打造成“生態(tài)休閑之都”將是平谷。

“剛拿到這個(gè)規(guī)劃面積2.4平方公里的項(xiàng)目時(shí)，我們做過(guò)很多市場(chǎng)調(diào)研。”上述首創(chuàng)置業(yè)相關(guān)人士稱，最終選擇聯(lián)合政府，啟動(dòng)一二級(jí)聯(lián)合開發(fā)模式，引入住總、首開、保利、城建、龍湖等5大開發(fā)商，打造了集旅游、度假、休閑、會(huì)議、文化、生活于一體的世界休閑度假小鎮(zhèn)“禧瑞金海”。

據(jù)了解， 2020年平谷第十六屆世界休閑大會(huì)預(yù)計(jì)將吸引游客800萬(wàn)至1000萬(wàn)人次，旅游創(chuàng)收可達(dá)百億元人民幣。

值得關(guān)注的是，在蔡云看來(lái)，正是休閑需求催生了文旅大盤。而世界旅游和貿(mào)易委員會(huì)對(duì)國(guó)內(nèi)旅游消費(fèi)市場(chǎng)規(guī)模的預(yù)判，是未來(lái)10年將達(dá)50萬(wàn)億元。

或許這就是房企爭(zhēng)相布局文旅大盤的背后動(dòng)因。比如上述文旅大盤涉及6至8個(gè)地塊，目前已通過(guò)招拍掛出讓4個(gè)地塊，總計(jì)實(shí)現(xiàn)近53億元的土地出讓收入。此外，依托金海湖畔醫(yī)院、學(xué)校、公園、產(chǎn)業(yè)、軌道交通樞紐站等配套資源優(yōu)勢(shì)，先期入市的地塊將配套建設(shè)行宮會(huì)館、休閑會(huì)館和文創(chuàng)會(huì)館，洋房、雙院疊拼、天地合院等住宅業(yè)態(tài)也將率先銷售，為房地產(chǎn)企業(yè)換得一部分現(xiàn)金收入。

“關(guān)于文旅大盤的投資收益，首創(chuàng)并不注重短期收益，而是以持續(xù)化運(yùn)營(yíng)心態(tài)進(jìn)行投資，更多考慮的是長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)帶來(lái)的收益。”上述首創(chuàng)人士稱，或許這也是百?gòu)?qiáng)房企中半數(shù)以上想深耕文旅地產(chǎn)應(yīng)有的投資心態(tài)吧。