中新經(jīng)緯客戶端11月27日電 諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心發(fā)布全國重點(diǎn)50城租金收入比調(diào)查研究報(bào)告。從全國大中城市租售比來看，在監(jiān)測的50城中，僅排名靠后的哈爾濱(1:298)位于國際租售比合理區(qū)間。整體來看，一線城市租金與房價(jià)差距最大，其次是三四線城市，二線城市租金與房價(jià)差距最小。從變化上看，一線城市的租金回報(bào)率微升0.06個(gè)百分點(diǎn)，二線及三四線租金回報(bào)率均小幅下降。

租金回報(bào)：國內(nèi)大中城市租金回報(bào)低，二線城市租金回報(bào)相對(duì)較高

報(bào)告顯示，房屋租售比是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房價(jià)之間的比值。國際上用來衡量一個(gè)區(qū)域房產(chǎn)運(yùn)行狀況良好的租售比一般界定為1∶300~1∶200。中國由于房價(jià)的高企，租金還無法追上房價(jià)上漲的步伐，全國50個(gè)重點(diǎn)城市的租售比1：592，遠(yuǎn)低于國際合理租售比區(qū)間水平。

從全國大中城市租售比來看，在監(jiān)測的50個(gè)城市中，僅排名靠后的哈爾濱(1:298)位于國際租售比的合理區(qū)間。前10中，僅1個(gè)三四線城市，其余均為二線城市。

整體分城市等級(jí)來看，一線城市平均租售比為1:636，售租比達(dá)53年；二線城市平均租售比為1:580，售租比為46.9年；三四線城市雖然房價(jià)相對(duì)較低，但租賃市場需求更加薄弱，租售比略低于二線城市，為1:556，售租比較二線城市略大1.3年。整體來看，一線城市租金與房價(jià)差距最大，其次是三四線城市，二線城市的租金與房價(jià)差距最小。從變化上看，一線城市的租金回報(bào)率微升0.06個(gè)百分點(diǎn)，二線及三四線租金回報(bào)率均小幅下降。

報(bào)告稱，一線城市中，北京、深圳房價(jià)高企，租售比最低，租金回報(bào)率均為1.8%。上海租售比最高，租金回報(bào)率為2.0%，廣州在一線城市中租金房價(jià)雙雙墊底，租金回報(bào)率為1.8%。四個(gè)城市租金回報(bào)率均不高于2%。一線城市難以利用長期租賃的模式進(jìn)行盈利。從變化上看，由于小陽春后市場走弱，一線城市價(jià)格高位回落，除深圳外，其他城市的租金回報(bào)率較上期均小幅上升。

報(bào)告顯示，在統(tǒng)計(jì)的50個(gè)全國大中城市中，平均租金回報(bào)率為2.2%，低于2年的銀行存款利率(2.4%)，租金回報(bào)率處于較低水平。從低租售比TOP10來看，低租售比城市分布在環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈，如石家莊、北京、濟(jì)南、天津，這些城市受各種區(qū)域利好因素影響，投機(jī)性需求較高，房價(jià)漲幅快于租金漲幅，因此租售比相對(duì)較低。

高租售比TOP10的城市主要聚集在東北區(qū)域，如哈爾濱、沈陽、長春、大連。東北經(jīng)濟(jì)相對(duì)薄弱，外來人口吸引力不強(qiáng)，房價(jià)處于相對(duì)低位，但東北省會(huì)城市對(duì)區(qū)域內(nèi)務(wù)工人群的吸引力較強(qiáng)，租賃市場熱度高，租金處于相對(duì)高位。

租售比最低的城市為廈門，租金回報(bào)率墊底，租售比突破1：1000，低于一線城市。廈門的高房價(jià)有目共睹，2019年6月，廈門房價(jià)為49884元/㎡，僅低于北上深三個(gè)城市房價(jià)，遠(yuǎn)高于一線城市廣州平均房價(jià)35252元/㎡ 。然而，廈門的租金處于較低水平，僅為46.4元/㎡/月，僅為深圳租金的47%，廈門的產(chǎn)業(yè)主要以旅游為主，外來人口流入較少，因此租金一直處于低位。

租售比最高的城市為哈爾濱，租金回報(bào)率為4.0，租售比突破1：298，是唯一一個(gè)在國際租售比合理區(qū)間的城市。哈爾濱受東北整體環(huán)境影響，產(chǎn)業(yè)相對(duì)匱乏，人口流入弱，房價(jià)處于全國洼地，當(dāng)前房價(jià)并不高，6月哈爾濱房價(jià)為9918元/㎡，低于萬元。而哈爾濱作為黑龍江的省會(huì)城市，對(duì)區(qū)域內(nèi)務(wù)工人口有較高吸引力，租賃市場活躍，租金較高，6月哈爾濱租金為33.2元/㎡/月，位于50大中城市的第14位，高于武漢、成都重點(diǎn)二線城市的租金水平。哈爾濱租金高房價(jià)低，在中國大中城市中較為少見。

全國大中城市房價(jià)租售比 數(shù)據(jù)來源：諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心

報(bào)告還顯示，售租比的表現(xiàn)更加直觀，可以直接推算購房出租回本年限。售租比越高，說明通過出租回本年限越長。全國50大中城市的平均售租比為47.7年，也就是中國居民想要用租金收回買房成本需要47.7年，50個(gè)城市中，售租比大于平均值的城市為24個(gè)，其中，廈門售租比為89.6年，遠(yuǎn)高于第二名的石家莊，北京售租比54.3年，深圳54.9年。

2019上半年全國大中城市房價(jià)售租比(年) 數(shù)據(jù)來源：諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心

分區(qū)域來看，受廈門高售租比影響，海峽經(jīng)濟(jì)圈平均售租比為66.6年，其次為長三角經(jīng)濟(jì)圈，售租比52.5年，長三角蘇州售租比最大，為62.5年，其次是南京，為55.2年，均高于上海售租比，蘇州、南京近兩年迎來房價(jià)的高速增長，而租賃市場活躍度并未超過買賣市場，拉高了售租比。

2019上半年各經(jīng)濟(jì)圈售租比(年) 數(shù)據(jù)來源：諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心

租金收入：一線城市“買不起也租不起”，居民大部分支出上交房東

房租收入比是房租與收入的比值，直接反映居民租房壓力。中國居民承受較大的買房壓力，是否也面臨租房壓力呢？

報(bào)告以整租一居室價(jià)格作為參考，繪制出全國租房壓力地圖。北京、上海、深圳三個(gè)氣泡格外顯眼，整租一居室租金收入比分別為89.5%、82.5%、78.1%，與上期相比分別下降7.7%、9.5%、15%，雖然租房壓力略有下降，但租金收入比仍維持在高位。合租租金收入比分別為46.2%，43%，37.6%，與上期相比微降，即使選擇合租的住房模式，在北上深租房成本也達(dá)到收入的30%以上?？梢娨痪€城市呈現(xiàn)出“買不起，租不起”的住房壓力。

2019上半年全國租房壓力氣泡圖(整租一居)，氣泡越大，租房壓力越大。數(shù)據(jù)來源：各城市統(tǒng)計(jì)局、諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心

據(jù)報(bào)告，具體到各個(gè)城市而言，一線城市北上深無論是整租一居室，還是退而求其次采用合租模式，租房成本均較高，租金收入比均位于TOP5。而廈門、桂林這類的旅游城市，合租的租金收入比靠前，廈門、桂林合租租金收入比分別為35.7%、39%，在50個(gè)城市排名中分別位于第四，第六。

部分二線城市同樣具備租房壓力，如大連、西安、杭州、成都熱點(diǎn)二線城市的整租一居收入比大于50%，合租租金收入比也同樣位于高位。西安、杭州、成都近兩年高新科技行業(yè)持續(xù)發(fā)展，外來就業(yè)人口吸引力逐漸增強(qiáng)，租房成本進(jìn)一步提升。長三角區(qū)域的無錫，常州，寧波的租房壓力較小，無論是整租還是合租方式，租金收入比均位于末位，長三角區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，GDP維持在高位，工資水平也處于高位，但當(dāng)前的租金水平較為合理，因此租房壓力相對(duì)較小。

全國50城租房壓力榜單，變化指2019年上半年與2019年第一季度的變化值。數(shù)據(jù)來源：諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心

報(bào)告還顯示，房租收入比不能單看租金絕對(duì)值，還與收入高低有關(guān)。從租金收入比最高的10個(gè)城市來看，一線城市的高收入在高房租面前毫無優(yōu)勢，減去房租后的可支配收入寥寥無幾，從排行榜TOP10退出。從減去房租后可支配收入的榜單中，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的長三角經(jīng)濟(jì)圈城市包攬7個(gè)城市，海峽經(jīng)濟(jì)圈廈門、泉州租房壓力較小，上繳房租后每月剩余可支配收入分別為3000元左右。

報(bào)告選取32個(gè)熱點(diǎn)一、二線城市，以整租一居室價(jià)格占收入60%為承壓分界線，城鎮(zhèn)居民月度人均可支配收入4000元為分水嶺，將熱點(diǎn)城市劃分為四類。無所質(zhì)疑，北京，上海，深圳屬于高收入高租金的類別。杭州、蘇州、寧波、南京、廣州等城市位于低租金高收入類別，租房舒適度相對(duì)較高，但近期這些熱點(diǎn)城市房價(jià)高，呈現(xiàn)出租房容易買房難，且有嚴(yán)格的限購政策，要想在這些城市深耕，也并不容易。東北沈陽、大連、長春及中西部西安、鄭州等城市位于低收入低租金類別，雖然這些城市租房舒適度不高，但較其他城市，這些城市的房價(jià)處于相對(duì)低位，買房門檻相對(duì)較低。

報(bào)告分析，雖然從租金回報(bào)率來看，中國城市普遍偏低，房價(jià)、房租發(fā)展不均衡。但當(dāng)前中國居民更為青睞買房的居住模式，即使一線城市，租房比例也不高。隨著租賃市場制度的逐漸健全，租賃保障更為完善，以及長租公寓機(jī)構(gòu)化品質(zhì)化的租房服務(wù)，越來越多的年輕人接受租房的住房模式，加之“租購并舉”大力發(fā)展住房租賃的政策傾斜，未來新租房時(shí)代逐漸靠近。