房企跟投退潮之際， 華僑城(000069.SZ）加入到跟投的隊伍中來。

11月25日，華僑城發(fā)布公告稱，為推動項目快速落地實施，促進(jìn)科學(xué)決策，強化項目現(xiàn)金流管理，實現(xiàn)管理團隊激勵與項目中長期運營結(jié)果的綁定，從而推動華僑城整體戰(zhàn)略目標(biāo)實現(xiàn)，特制定項目跟投管理辦法。該辦法于2019年11月25日經(jīng)公司第七屆董事會第十九次臨時會議審議通過。

部分受訪人士認(rèn)為，華僑城“文化+旅游+新型城鎮(zhèn)化”是一個生態(tài)模式，跟投制度用于促進(jìn)新型城鎮(zhèn)化項目高效落地的過程，也相當(dāng)于在推動華僑城“文化+旅游+新型城鎮(zhèn)化”的模式高效輸出，長遠(yuǎn)利好華僑城轉(zhuǎn)型。而轉(zhuǎn)型中的華僑城仍延續(xù)了近三年的頻繁買賣態(tài)勢。雖然華僑城對外提及這有利于聚焦文旅主業(yè)，但地產(chǎn)收入仍是構(gòu)筑其業(yè)績的基本盤。

從金手銬到燙手山芋？

跟投這種“共擔(dān)共享、共生共榮”的機制，此前一度成為房企穩(wěn)定軍心、激發(fā)全員積極性、融資獲利的“萬能鑰匙”。自萬科、碧桂園于2014年在業(yè)內(nèi)率先祭出跟投大旗之后，藍(lán)光、榮盛、福晟、保利、金地、旭輝、越秀等加入，跟投之風(fēng)日盛。

跟投機制的實質(zhì)是項目。若是項目開盤拖沓延遲將直接影響回款速度，繼而影響員工回報。尤其是在“房住不炒”主基調(diào)下，樓市融資渠道收緊、項目取證難度加大等因素疊加，跟投回報率被業(yè)內(nèi)認(rèn)為整體呈下行態(tài)勢。

具體到華僑城鎖定的跟投人范疇來看，項目公司負(fù)責(zé)人、項目公司部門負(fù)責(zé)人及由項目公司負(fù)責(zé)人提名的本項目公司關(guān)鍵骨干員工，項目公司隸屬的二級單位負(fù)責(zé)人，二級單位核心業(yè)務(wù)部門負(fù)責(zé)人及項目直接相關(guān)投資拓展人員為必須跟投人。

“單就跟投機制來說，項目負(fù)責(zé)人本身屬于劣后級，股東等合作方分完，才輪到項目負(fù)責(zé)人分紅。” 華僑城內(nèi)部一位不愿透露姓名的二級單位負(fù)責(zé)人告訴第一財經(jīng)記者，出于保障項目質(zhì)量、考核績效激活公司活力等無可厚非，但是他也憂慮這種“強制性”跟投機制是否會從金手銬到燙手山芋呢？

這種擔(dān)憂的確有其合理性。蘭德咨詢機構(gòu)總裁宋延慶對第一財經(jīng)表示，因強制性跟投收益差而帶來的財務(wù)損失致使核心骨干萌生退意，利益至上驅(qū)動下帶來的急功近利等短視行為，高管團隊因跟投未及預(yù)期，報復(fù)性地用貪腐手段彌補損失現(xiàn)象，近年逐步暴露。

但另有推行該制度的華南一房企中層人士則不以為然，“‘活下來’可以說是當(dāng)下絕大多數(shù)房企的主命題，目前暫時還找不到能較好取代跟投的新制度。”他坦言，對于不少求生的房企來說，跟投制度煥發(fā)的企業(yè)效率整體是高于成本的。實際中，參與者一面需要正視這一制度存在的缺陷，更冷靜理智地做選擇。

華僑城回應(yīng)第一財經(jīng)，認(rèn)為跟投制度適用于公司投資開發(fā)的新型城鎮(zhèn)化項目。跟投的目的主要是為實現(xiàn)項目快速落地實施，促進(jìn)科學(xué)決策，強化項目現(xiàn)金流管理，實現(xiàn)管理團隊激勵與項目中長期運營結(jié)果的綁定，從而推動華僑城整體戰(zhàn)略目標(biāo)實現(xiàn)。

在國際地產(chǎn)資管公司協(xié)縱策略管理集團聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖看來， 華僑城“文化+旅游+新型城鎮(zhèn)化”是一個生態(tài)模式，一個整體。跟投制度用于促進(jìn)新型城鎮(zhèn)化項目高效落地的過程，也相當(dāng)于在推動華僑城“文化+旅游+新型城鎮(zhèn)化”的模式高效輸出，長遠(yuǎn)利好華僑城轉(zhuǎn)型。

持續(xù)騰挪

華僑城最新的轉(zhuǎn)型從某種程度上說起始于新掌門人段先念的到來。

自2015年以來，華僑城宣布轉(zhuǎn)型，從早期“旅游+地產(chǎn)”模式擴大業(yè)務(wù)范圍，轉(zhuǎn)向“文化+旅游+城鎮(zhèn)化”、“旅游+互聯(lián)網(wǎng)+金融”發(fā)展模式，著力搭建文化產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)、新型城鎮(zhèn)化、電子產(chǎn)業(yè)及相關(guān)業(yè)務(wù)投資五大業(yè)務(wù)板塊。

截至今年三季度，華僑城新增項目29個，權(quán)益建筑面積合計520.89萬平方米。公司新增土地儲備仍延續(xù)了以一線和二線重點城市以及旅游資源豐富的強三線城市為主的態(tài)勢。

2019年第三季度報告顯示，華僑城總資產(chǎn)規(guī)模同比增長23.87%至3643.95億元。

同時，華僑城仍繼續(xù)出售項目。以華僑城視為第二總部的云南為例，僅2019年華僑城集團啟動“云南大會戰(zhàn)”的一周年之際，華僑城簽下云南37個項目，總簽約金額達(dá)到了490億元。涵蓋16個文旅項目、9個城鎮(zhèn)化項目、6個產(chǎn)業(yè)項目和6個美麗鄉(xiāng)村項目，契合其現(xiàn)階段的發(fā)展定位。

然而，華僑城甩賣資產(chǎn)的動作仍在持續(xù)。 據(jù)不完全統(tǒng)計，華僑城集團先后7次以定向增發(fā)、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、企業(yè)增資等形式對云南項目公司部分股權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。

華僑城認(rèn)為，近年來的大宗交易行為主要是為了加快項目落地實施，推動主營業(yè)務(wù)持續(xù)健康快速發(fā)展。這也是華僑城集團不斷創(chuàng)新地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展模式，與業(yè)內(nèi)優(yōu)秀企業(yè)建立戰(zhàn)略合作聯(lián)盟，通過合作開發(fā)、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、在建工程轉(zhuǎn)讓等多種方式實現(xiàn)項目快速周轉(zhuǎn)。

在11月接待特定對象調(diào)研的活動中，針對股權(quán)轉(zhuǎn)讓頻繁一事，華僑城指出，“有利于公司進(jìn)一步聚焦主業(yè)，保證公司有更多精力和資源集中到文旅產(chǎn)業(yè)的開發(fā)建設(shè)中，不斷提升文旅核心競爭力。”

但華僑城業(yè)務(wù)模式依舊和地產(chǎn)有著密不可分的關(guān)系。地產(chǎn)仍是其現(xiàn)金流主要來源。近年年報顯示，華僑城的收入主要來自房地產(chǎn)行業(yè)及旅游綜合行業(yè)，而前者始終占據(jù)重要比例。

截至2019年前三季度，華僑城仍延續(xù)了二季度的營業(yè)收入和歸屬于上市公司股東凈利潤雙雙同比增長的態(tài)勢。

但是華僑城經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額，并不樂觀。這一數(shù)字，已經(jīng)連年為負(fù)，2018年為-99.84億元，2017年是-79.14億元。2019年前三季度，該項指標(biāo)錄得同比增長82.12%至36.99億元。短期借款今年第三季度比年初增加98.83%，主要是新項目的拓展及開發(fā)增加借款所致。

此前的半年報，華僑城已然注意到經(jīng)營性現(xiàn)金流的這一狀況，曾表示要“力爭開盤節(jié)奏再提速、回款周期再縮短，加快現(xiàn)金回流，降低負(fù)債率，防范化解各類重大風(fēng)險。”