11月，各個城市明顯加大土地供應，手握現(xiàn)金的部分房企趁機抄底拿地。不過，流拍土地頻現(xiàn)的現(xiàn)象不容忽視，其中不乏一些出讓條件苛刻的土地，以及房地產(chǎn)市場表現(xiàn)不佳的區(qū)域土地。
對此，有業(yè)內(nèi)人士認為，年底土地集中供應，房企優(yōu)中擇優(yōu)，地方政府或許會做相應調(diào)整，以避免土地流拍的尷尬現(xiàn)象。
武漢一地塊三度掛牌兩次流拍
繼11月22日之后，11月26日又迎來土地集中拍賣日。只是11月26日一早就傳出武漢土地流拍的信息。
當天武漢共有5宗地入市出讓，其中，P（2019）148號地塊因無人報價再次流拍。據(jù)悉，該宗地塊此前編號為P(2019)041，是武漢首宗預售地塊，這已是其第三度掛牌。原計劃于4月30日出讓，但在出讓前一天遭到撤牌，后于6月28日再度掛牌出讓，也因無人報價流拍。
P（2019）148號地塊位于武漢江岸區(qū)濱江國際商務區(qū)，地塊起始總價28億元，起始樓面地價11522.63元/平方米；土地面積2.38萬平方米，為住宅、商服、公園與綠地用地。該地塊最大地上計容建筑面積控制在24.3萬平方米以內(nèi)，其中商業(yè)服務業(yè)建筑面積不超過18.6萬平方米，居住建筑面積不超過5.7萬平方米。該地塊公建塔樓建筑高度不低于270米，需配建各類公共服務配套，一所幼兒園。
值得關注的是，該地塊競得者要承諾商服建筑面積主要用于一家及以上控股股東為2018年《財富》世界500強的工程與建筑企業(yè)省級總部，并承諾引進不少于1家500強企業(yè)華中區(qū)域總部入駐；競得地塊后持有不低于整個項目商業(yè)、商務及辦公總面積40%的物業(yè)，自持物業(yè)5年內(nèi)不得對外銷售。
在很多業(yè)內(nèi)人士看來，江岸區(qū)濱江國際商務區(qū)的地塊炙手可熱，但是最后的附加條件十分苛刻，是該地塊兩次流拍的原因。
一天三地有三宗地流拍
流拍的不僅是武漢地塊，11月22日，今年深圳第二場土拍大戲也是暗淡落幕，當時共有6宗土地出讓，最終成交5宗，1宗流拍，其中兩宗地是底價成交。
這宗流拍的土地是位于深圳坪山區(qū)坑梓街道的G14313-8018號宗地，面積約為4.92萬平方米，建筑面積為22.14萬平方米，出讓起始價為23.85億元。
該宗地普通商品住房入市最高均價為30450元/平方米，且只能建設建筑面積低于90平方米的戶型。相比之下，其余已成交的5宗地可銷售的住宅建筑面積低于90平方米的戶型僅需占70%。此外，G14313-8018號地人才住房初始配建面積為5.04萬平方米，遠超過其他地塊。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，出讓條件苛刻是其流拍的原因。
此外，11月22日，惠州惠城區(qū)有兩宗商住地掛牌，編號為GP2019-35號、36號。其中GP2019-36號地塊由旭輝以底價20.32億元競得，GP2019-35號地塊則流拍。GP2019-35號地塊位于惠城區(qū)馬安中心區(qū)，用地面積9.09萬平方米，最大建筑面積34.37萬平方米。根據(jù)出讓文件要求，GP2019-35號地塊開發(fā)投資總額不少于29.22億元。
無獨有偶，11月21日，惠州惠城區(qū)同樣出讓兩宗商住地，總起始價28.69億元。其中，LJL-38-10-01號地由中國平安以底價20.34億競得。另一宗LJL-39-04號地塊則流拍。
同樣在11月22日，鄭州市鄭東新區(qū)原本計劃拍賣的3宗地塊，有兩宗中止出讓，而鄭政東出[2019]12號北龍湖1宗住宅用地按計劃掛牌拍賣，但最終流拍。該地塊位于龍湖中環(huán)東路東，土地面積7.96萬平方米，土地用途地上為城鎮(zhèn)住宅用地，地下為交通服務場站用地，起始地價21.6億元，起始樓面價15966元/平方米。
11月18日，河北石家莊4宗土地入市出讓，總起始價為13.52億元。最終，旭輝、東勝、潤江地產(chǎn)各斬獲1宗，成交總計10.91億，另外一宗地塊也遭流拍。
土地緣何頻現(xiàn)流拍？
對于近期土地市場屢現(xiàn)流拍的現(xiàn)象，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，流拍說明了當前房企拿地是比較謹慎的，尤其是企業(yè)資金面沒有完全改善，房屋銷售數(shù)據(jù)也沒有明顯回暖的背景下，房企都會比較謹慎，采用保守的策略拿地。
中國指數(shù)研究院針對101家A股上市房企前三季度經(jīng)營情況分析發(fā)現(xiàn)，2019年前三季度，A股上市房企資產(chǎn)負債率均值、剔除預收賬款后的有效負債率均值、凈負債率均值分別為73.4%、67.0%、113.0%，同比分別增加0.2、0.4、3.0個百分點，行業(yè)負債水平仍處于高位。
在資金有限的情況下，房企拿地前不得不三思而行，尤其是針對土地出讓條件苛刻以及房地產(chǎn)市場表現(xiàn)不佳的市場猶為謹慎。
此外，流拍跟土地供應可能也有很大關系。嚴躍進如此表示，在年底，一些地方的土地財政壓力比較大，政府密集推地，但是客觀上講，房企也會選擇性價比較高的地塊，這就導致一些總價較高或者性價比低的土地出現(xiàn)流拍。
在土地流拍之后，嚴躍進認為，地方政府或許會做相應的調(diào)整，以避免土地流拍這種尷尬的現(xiàn)象。
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