近日，一條房地產(chǎn)行業(yè)新聞被刷屏：據(jù)人民法院公告網(wǎng)顯示，截至11月20日，房地產(chǎn)開發(fā)商的破產(chǎn)數(shù)量已經(jīng)高達446家，平均每天就有1.5家房地產(chǎn)企業(yè)倒地破產(chǎn)。報道結(jié)合經(jīng)濟學(xué)家馬光遠“未來中國將只有20%的開發(fā)商活下來，80%的開發(fā)商都會死掉”的觀點，得出房地產(chǎn)行業(yè)寒冬已來的結(jié)論。 

但果真如此嗎？拿數(shù)據(jù)來說，根據(jù)2018年全國工商局的統(tǒng)計，在工商局注冊登記的房地產(chǎn)開發(fā)商一共9.7萬家。按照此總量數(shù)據(jù)來計算，破產(chǎn)房企占我國房企的總量僅僅為0.46%。從歷年房企破產(chǎn)數(shù)量對比來看，今年房企破產(chǎn)的數(shù)量也不是高峰值，2014年房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)數(shù)量超過2000家。 

馬光遠本人也出來回應(yīng)稱，房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)這種每年都發(fā)生的稀松平常之事，為什么今年引發(fā)巨大關(guān)注，不過是“壓倒駱駝的最后一根稻草的效應(yīng)而已”，“只有當(dāng)中國房地產(chǎn)企業(yè)100強破產(chǎn)關(guān)閉比例明顯上升的情況下，才可以認(rèn)為這個市場的確進入了真正的寒冬”。 

破產(chǎn)數(shù)量已增至455家 

經(jīng)濟日報-中國經(jīng)濟網(wǎng)記者登錄人民法院公告網(wǎng)檢索“房地產(chǎn)”，公告類型選擇“破產(chǎn)文書”，顯示出50條自2018年6月30日以來的公司破產(chǎn)目錄，以2019年1月1日為起始日至11月26日，破產(chǎn)公司已增至455家。 

仔細閱覽發(fā)現(xiàn)，破產(chǎn)公告以不太知名的中小房企居多，也有一些并非房地產(chǎn)開發(fā)公司，比如有生產(chǎn)制造業(yè)、服務(wù)業(yè)公司破產(chǎn)清算中涉及到房地產(chǎn)，也被算在內(nèi)。

“房地產(chǎn)開發(fā)制度是項目公司制度，基本每一個項目都會單獨注冊一個項目公司。這種情況下，實際房地產(chǎn)公司品牌數(shù)量與企業(yè)數(shù)量并不吻合。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，人民法院公告網(wǎng)的數(shù)據(jù)對于市場來說意義不大，但被關(guān)注，代表了市場對房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的擔(dān)憂。 

400多家房企破產(chǎn)的數(shù)字到底意味著什么？“只能說明阿貓阿狗干房地產(chǎn)的時代終結(jié)。”經(jīng)濟學(xué)家謝逸楓表示，有些不是干房地產(chǎn)的企業(yè)以為拿到地或者手上有些錢就能夠開發(fā)房地產(chǎn)，事實上只要一遇上樓市調(diào)控收緊、銀行一停貸、扛不過調(diào)控期、資金鏈破裂、債務(wù)到期無法還，最后只能破產(chǎn)。或者是項目開發(fā)完，沒錢繼續(xù)拿地或借不錢，又找不到合作的企業(yè)，唯有注銷房企，退出房地產(chǎn)行業(yè)。不排除大的房企子公司開發(fā)完項目，主動要求注銷子公司的。 

馬光遠本人也回應(yīng)稱，即使在房價大漲的年份，房地產(chǎn)企業(yè)每年破產(chǎn)關(guān)閉的數(shù)量也在300家左右，今年相對于2018年同期，房地產(chǎn)企業(yè)倒閉的數(shù)量是有所上升，但總體而言，仍然屬于正常范疇。“房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)閉的情況很多，有些是殼公司，主動關(guān)閉，有些是被重組，有些是項目爛尾。真正經(jīng)營困難倒閉的并不多。不能因為今年又400多家房地產(chǎn)企業(yè)倒閉，就據(jù)此認(rèn)為房地產(chǎn)的寒冬到了”。 

中小房企生存壓力大 

目前，房地產(chǎn)行業(yè)分化嚴(yán)重，中小企業(yè)生存壓力大，百強房企占據(jù)的市場份額逐步增大。媒體報道顯示，2018年前10強、20強、50強、100強房地產(chǎn)企業(yè)市場份額分別為24.04%、36.06%、51.95%、63.50%。2019年上半年，銷售規(guī)模TOP10房企銷售總金額為21638.58億元，已經(jīng)占到全行業(yè)的30.6%。 

馬光遠指出，只有當(dāng)中國房地產(chǎn)企業(yè)100強破產(chǎn)關(guān)閉比例明顯上升的情況下，才可以認(rèn)為這個市場的確進入了真正的寒冬。“今年除了極個別的企業(yè)，如銀億集團比較大，其他倒閉的房地產(chǎn)企業(yè)基本是聞所未聞的。” 

今年6月，上市公司ST銀億發(fā)了公告，銀億集團、銀億控股已于2019年6月14日向浙江省寧波市中級人民法院申請重整。一家原本400億市值的公司很快跌落到50億市值。 

業(yè)界普遍認(rèn)為，房地產(chǎn)高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高負(fù)債的商業(yè)模式已經(jīng)走向終結(jié)，房地產(chǎn)的“高光時刻”不再出現(xiàn)。此外，隨著各類融資渠道的收緊，房企生存壓力越來越大。wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，今年以來，約有19家上市房企發(fā)布定增的預(yù)案（部分修改定增預(yù)案），但僅有4家被證監(jiān)會核準(zhǔn)。一些企業(yè)走向海外發(fā)債，但同時也要背負(fù)高額利息。 

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2019年截至日前，房企合計海外發(fā)布的美元融資超過650億美元，相比2018年同期上漲了接近50%。融資成本分化，主要在6-15%之間。 

“今年已經(jīng)有超過25次針對房地產(chǎn)資金鏈?zhǔn)站o的政策，不論是購房者還是媒體都擔(dān)憂房地產(chǎn)資金鏈。特別是對于過去幾年高杠桿的房企來說，當(dāng)下面臨巨大的資金壓力。”張大偉表示，今年房地產(chǎn)銷售記錄依然有望刷新紀(jì)錄，但漲幅明顯放緩，在這種情況下，中小房企加速離開市場是趨勢。