11月25日，《北京市物業(yè)管理條例（草案）》提請市十五屆人大常委會第十六次會議審議。市司法局局長李富瑩受市政府委托作說明。對于物業(yè)費、業(yè)委會、停車位等備受關(guān)注的議題，條例草案一一進行了規(guī)定。

物業(yè)費實行市場調(diào)節(jié)價

對于小區(qū)物業(yè)費標準，條例草案明確，物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價，由業(yè)主和物業(yè)管理人進行協(xié)商，并適時調(diào)整。同時，要求市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門發(fā)布物業(yè)服務(wù)項目清單，明確服務(wù)標準和內(nèi)容，行業(yè)協(xié)會發(fā)布物業(yè)服務(wù)項目成本信息和計價規(guī)則，供協(xié)商物業(yè)服務(wù)費時參考。

而對拒不交納物業(yè)費的業(yè)主，物業(yè)管理人可以向人民法院起訴。業(yè)主拒不執(zhí)行人民法院生效法律文書的，可依法對業(yè)主作出限制消費令、納入失信被執(zhí)行人名單。

對于開發(fā)商前期引入的“老物業(yè)”，條例草案提出，前期物業(yè)服務(wù)合同期限最長不超過兩年，具體期限在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。期限屆滿前3個月，由業(yè)主共同決定是否繼續(xù)使用前期物業(yè)管理人。期限屆滿，業(yè)主未就是否繼續(xù)使用作出決定的，在業(yè)主共同決定重新選聘物業(yè)管理人、簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同并生效之前，前期物業(yè)管理人繼續(xù)提供服務(wù)。

此外，條例草案提出，業(yè)主共同決定解聘物業(yè)管理人的，應(yīng)當自接到通知之日起30日內(nèi)履行交接義務(wù)，并撤出物業(yè)管理區(qū)域。原物業(yè)管理人不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費用、對業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接，不得以任何理由阻撓、干擾、妨礙新的物業(yè)管理人進場服務(wù)。交接期間仍由原物業(yè)管理人維持正常物業(yè)秩序。

同時，新物業(yè)管理人不得強行接管物業(yè)。對拒不移交有關(guān)資料或者財務(wù)的，處1萬元以上10萬元以下罰款；拒不退出物業(yè)管理區(qū)域的，自規(guī)定時間屆滿次日起處每日1萬元的罰款。

首提建立物業(yè)管委會

李富瑩介紹，鑒于實踐中存在的小區(qū)“自治失靈”問題，條例草案立足于為業(yè)主大會的成立、籌備及日常運行提供制度性保障，調(diào)整了申請成立業(yè)主大會的條件。

條例草案規(guī)定，業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，代表和維護全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，交付面積過半下，5%以上的業(yè)主、專有部分占建筑物總面積5%以上的業(yè)主或者建設(shè)單位，均可以申請成立業(yè)主大會。

業(yè)主大會采取會議方式，可以確定或者調(diào)整物業(yè)服務(wù)方式、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準和服務(wù)價格；選聘、解聘物業(yè)管理人或者不再接受事實服務(wù)；籌集、管理和使用專項維修資金；申請改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；決定物業(yè)共用部分的經(jīng)營方式，管理、使用物業(yè)共用部分經(jīng)營收益等共有資金等。

業(yè)主大會之后就是選舉業(yè)主代表組成的業(yè)委會。李富瑩介紹，針對業(yè)委會運行中存在的權(quán)力邊界不清晰、權(quán)責不對等、運行不規(guī)范、行政監(jiān)管空白、違法成本較低等問題，條例草案從把好人選關(guān)、增加備案制度、明確職責、增加禁止性規(guī)定等方面進行了規(guī)范。

什么人可以成為業(yè)委會委員？條例草案提出，被列為失信被執(zhí)行人的業(yè)主，以及未按時足額交納物業(yè)服務(wù)費，或者存在欠繳專項維修資金及其他需要業(yè)主共同分擔費用的業(yè)主，不可以擔任業(yè)主委員會委員。業(yè)委會委員實行任期制，每屆任期不超過五年。

此外，業(yè)委會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持管理規(guī)約、委員和候補委員名單、業(yè)主大會議事規(guī)則等材料向所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府申請備案。

對于有些無法成立業(yè)主大會的小區(qū)，條例草案創(chuàng)設(shè)物業(yè)管理委員會，賦予其組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項的職能，為更廣泛地實施物業(yè)服務(wù)提供制度基礎(chǔ)，避免因居民自治管理意識不足、業(yè)主大會和業(yè)委會制度運行不暢造成的所有權(quán)行使不充分問題。

條例草案規(guī)定，業(yè)主代表應(yīng)不少于物管會成員人數(shù)的1/2。在議事制度上，物管會會議應(yīng)當有半數(shù)以上委員且半數(shù)以上業(yè)主代表委員參加。會議結(jié)束后3日內(nèi)，應(yīng)將會議情況以及確定事項在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示10個工作日。

小區(qū)停車位優(yōu)先滿足業(yè)主

對于備受關(guān)注的小區(qū)停車位管理，條例草案也對其進行了明確規(guī)范。提出，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車位、車庫，應(yīng)當首先滿足業(yè)主的需要。用于出售的，不得出售給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主以外的其他人。不出售或尚未售出的，應(yīng)當提供給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主使用。滿足業(yè)主需要后仍有空余的，可以臨時按月出租給物業(yè)管理區(qū)域外的其他人。

如違反規(guī)定，將車位、車庫提供給業(yè)主以外的其他人，將被責令限期改正，有違法出租所得的，責令退還，按每個違法出租車位處5000元以上1萬元以下罰款；拒不改的，按每個違法出租車位處每月2000元罰款。

值得注意的是，條例草案還規(guī)定，業(yè)主應(yīng)按照規(guī)定分類投放生活垃圾，物業(yè)管理人是生活垃圾分類的管理責任人，指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主和物業(yè)使用人進行生活垃圾分類。對未履行責任的物業(yè)管理人，可依照生活垃圾管理法律法規(guī)責令改正，處3000元以上3萬元以下罰款。北京商報記者陶鳳常蕾