距離2020年已不足兩個月，為了實現(xiàn)銷售回款年底入賬以及完成年度業(yè)績?nèi)蝿?wù)，房企通過促銷、增加渠道費點數(shù)的方式，爭搶客戶加速銷售。近期多家第三方的數(shù)據(jù)顯示，隨著年末到來，不少地區(qū)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一定程度的升溫。
不過《證券日報》記者了解到，盡管房地產(chǎn)市場有暖意，但北京地區(qū)，目前不少銀行年底房貸額度卻“不給力”，“放款慢”是銀行普遍的情況。據(jù)記者了解，目前多家銀行放款時間由以往的45天延長到60天-180天不等。部分銀行房貸業(yè)務(wù)受額度影響已進入排隊等候辦理狀態(tài)，少數(shù)銀行分支行已經(jīng)暫停新增房貸業(yè)務(wù)受理。
年底房企花式促銷?
“近期，為了搶占市場先機，房企紛紛推出各種促銷活動，總體來看，北京地區(qū)北五環(huán)外部分特價新房總房款比年初降了10%—15%。”近日，在記者的調(diào)研中，不少房產(chǎn)中介告訴記者。
據(jù)記者了解，年底促銷力度主要與項目和房企的需求有關(guān)，有的項目在順銷階段，一般折扣在9折—9.5折之間。而有的樓盤項目臨近清盤或者年底回款任務(wù)較大，其中部分特價房甚至給出7折以上的優(yōu)惠。
例如，位于豐臺區(qū)南四環(huán)某一處樓盤，目前正推出現(xiàn)房精裝修，中介人員坦言，“該房源屬于特價房，原單價7.7萬元/平方米，現(xiàn)單價6.9萬元/平方米，而在2017年曾賣到單價9萬元/平方米，”店面人員表示，如果購買還會贈送產(chǎn)權(quán)倉庫1個，部分樓房還另外贈送車位一個，活動截至?xí)r間為12月底。
另一家中介公司的工作人員向《證券日報》記者推薦了幾個即將清盤的樓盤，以其中某一處樓盤為例，限時推出房屋面積為156平方米和191平方米的兩套特價房，原價1200萬以上，現(xiàn)一口價930萬元和950萬元，降幅較大，如此算來，最大優(yōu)惠等于打了7.56折。該樓盤自然也成了銷售人員重點推薦的項目之一。
上述工作人員告訴記者，開發(fā)商出售樓盤的時候都會選擇和中介合作，由于中介接觸的客戶資源較多，可以快速銷售房源，成交房子越多開發(fā)商給予折扣優(yōu)惠力度越大，也就是團購優(yōu)惠。這些折扣優(yōu)惠僅限于通過中介去購房才會有。其實，換句話說，“開發(fā)商將打廣告的費用以傭金點數(shù)的方式支付給中介機構(gòu)。”
隨著年末到來，不少地產(chǎn)商對項目給予了較大力度的折扣，同時有商家再次祭出以活動聚人氣、以人氣提銷售的方法。包括認購獎、現(xiàn)場抽獎、看房有禮等促銷活動。另外，在付款方式上開發(fā)商開啟了形式多樣的促銷。部分開發(fā)商為了快速的回籠資金，客戶付款周期越短，則談價空間越大。
根據(jù)北京市住建委存量房網(wǎng)簽平臺統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，11月21日北京存量房網(wǎng)上簽約695套，本月（11月1日—11月21日）累計存量房網(wǎng)上簽約9391套，較上月同期環(huán)比上漲72.2%。
國都證券研究報告指出，房企陸續(xù)發(fā)布10月份銷售業(yè)績。從數(shù)據(jù)上看，房企通過各種營銷手段，實現(xiàn)了銷售的大幅增長，全年業(yè)績的完成情況也相對不錯。對于大部分房企來說，緊抓銷售和回款成為主要任務(wù)，這也是企業(yè)紛紛進行打折促銷的主因。
放款時間長成常態(tài)
不過，盡管地產(chǎn)市場有暖意，但是銀行貸款不太給力。“額度緊張，放款慢”是眼下銀行的普遍情況。據(jù)記者了解，目前各大銀行均面臨額度不充裕問題，放款時間由以往的45天延長到60天-180天不等，部分銀行房貸業(yè)務(wù)受額度影響已進入排隊等候辦理狀態(tài)，少數(shù)銀行分支行暫停新增房貸業(yè)務(wù)受理。
11月20日，央行發(fā)布貸款市場報價利率（LPR）第四次報價：1年期LPR報價為4.15%，此前為4.2%，5年期LPR報價為4.8%，此前為4.85%。兩者較之前均出現(xiàn)下降。從記者了解的情況來看，目前多數(shù)銀行的房貸款利率相差不大，對于申請貸款的客戶，他們更看重的是放款時間。
《證券日報》記者分別走訪和致電咨詢了某國有大行位于北京市海淀區(qū)和朝陽區(qū)的兩家網(wǎng)點。其中，朝陽區(qū)某網(wǎng)點的工作人員明確表示：“今年沒有額度，即使現(xiàn)在已經(jīng)批貸完成過戶，年內(nèi)也不可能放款了。”該行海淀區(qū)某網(wǎng)點的工作人員則表示：“目前額度緊張需要排隊，過戶后大概3個月左右放款。”
在另一家股份制銀行，工作人員則表示，下半年以來很少批按揭貸款了，沒有額度，新的額度要等分行通知，建議咨詢其他銀行。
不過，并不是所有的銀行都沒有額度，在《證券日報》記者走訪咨詢的銀行中，有幾家銀行表示額度充足，可以申請，一般兩周內(nèi)批貸，過戶后做完抵押登記就可以放款。
針對放貸慢的問題，多位房屋中介人員透露確實存在這種情況。年底銀行額度緊、放款時間長已成為樓市常態(tài)。具體放款時間主要取決于銀行單子積壓的數(shù)量，順利的話也要兩到三個月。“一方面是因為年底銀行額度緊張；另一方面是因為銀行結(jié)算日臨近，一些放款業(yè)務(wù)也會暫停。”同時，上述房貸人是還表示：“等到元旦以后，隨著新一年的貸款配額釋放，貸款額度壓力將得到一定程度緩解。”
某大型房產(chǎn)中介的經(jīng)紀(jì)人告訴本報記者：“對于‘賣一買一’連環(huán)單的客戶，我們也會申請?zhí)厥鈭髠鋬?yōu)先放款。”他還補充道，有的銀行就算有額度，一般到年底也不會放款，主要因為年底銀行的資金需求量較大以及沒有業(yè)績目標(biāo)。
一位近期準(zhǔn)備購房的王先生告訴記者：“我們看房的時間也比較長，近期我們也接到很多中介的推銷電話，并且被告知現(xiàn)在房企推出了很多特價房源并且需要限時搶購，單套最高優(yōu)惠超百萬元。對于我們來講，更關(guān)心的是價格，近期可能會采用按揭貸款出手購買。”
業(yè)內(nèi)人士認為，在銷售承壓、項目總體去化率下降的背景下，四季度房企也將加大營銷力度。12月份樓市將會呈現(xiàn)一個平穩(wěn)的態(tài)勢，各房企為完成年度任務(wù)指標(biāo)可能會以價換量，在價格上，將出現(xiàn)下降的趨勢；在銷售量上會出現(xiàn)一個小的高潮。
展望2019年四季度，中指研究院認為，房地產(chǎn)行業(yè)管理政策仍將立足“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”進行構(gòu)建。其中，今年以來調(diào)控過程中的金融政策將貫穿始終，并且在四季度仍然會繼續(xù)堅持，金融監(jiān)管政策基調(diào)仍從嚴從穩(wěn)并逐步由中央下沉到地方。
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