經(jīng)歷了不盡如人意的“金九銀十”之后，房企銷售數(shù)據(jù)在各大排行榜單上看，卻繼續(xù)保持不錯態(tài)勢。從三家主流機(jī)構(gòu)檢測數(shù)據(jù)看，25家房企全口徑銷售數(shù)據(jù)均超過千億。

從權(quán)益金額榜單看，則只有16家房企銷售數(shù)據(jù)過千億?？硕鸱治?，2019年1~10月，百強(qiáng)房企各梯隊(duì)權(quán)益銷售金額門檻與去年同期相比都略有提升。其中，TOP10房企權(quán)益金額門檻達(dá)到1380.6億元，同比增幅最高達(dá)16.4%。TOP20和TOP30房企權(quán)益金額門檻分別為856.8億元和601.2億元，門檻增幅分別為3.4%和5.7%。

不過，不少房企的銷售金額和實(shí)際結(jié)算金額差距巨大，它們通過多種方式虛高了全口徑銷售額。那么，全口徑銷售數(shù)據(jù)究竟藏了哪些“貓膩”？哪些企業(yè)在這里面出現(xiàn)巨大差額？

營業(yè)收入與銷售差額巨大

從目前的情況看，絕大多數(shù)上市房企在月度公告及財務(wù)報告中進(jìn)行業(yè)績披露的口徑均為全口徑，即將集團(tuán)連同合營、聯(lián)營公司所有項(xiàng)目計入業(yè)績，不考慮是否操盤及實(shí)際股權(quán)占比。

而權(quán)益銷售額，是房企按項(xiàng)目持股比例應(yīng)占的銷售金額，不包括母公司以及關(guān)聯(lián)方權(quán)益、員工跟投部分。權(quán)益銷售額能夠更客觀地體現(xiàn)房企的資金運(yùn)用和戰(zhàn)略把控水平。

克而瑞的一份研究報告就指出，上市企業(yè)在業(yè)績公告中并不披露項(xiàng)目銷售明細(xì)，所披露的銷售金額、面積均注明未經(jīng)審核。在數(shù)據(jù)披露過程中，行業(yè)內(nèi)實(shí)則也沒有一套規(guī)范、統(tǒng)一的審核方式，因此不排除會有部分房企全口徑業(yè)績存在注水的可能。

第一財經(jīng)梳理財務(wù)報表時發(fā)現(xiàn)，將一部分房企的財務(wù)數(shù)據(jù)和銷售數(shù)據(jù)對應(yīng)，差距便出現(xiàn)了。

比如，銷售權(quán)益金額不到全口徑金額60%的正榮地產(chǎn)（06158.HK，下稱“正榮”）公告顯示，2017年及2018年，正榮營業(yè)收入分別為200億元、264億元，而這兩年的銷售金額分別為701億元、1080億元。

一般而言，地產(chǎn)公司的銷售金額會在1~2年之內(nèi)結(jié)轉(zhuǎn)成為營業(yè)收入。據(jù)此推測，正榮應(yīng)該有大量項(xiàng)目未結(jié)轉(zhuǎn)。

截至2019年中期，正榮合約負(fù)債（即預(yù)收賬款）462億元。對房企而言，預(yù)收賬款即銷售未交付的樓盤，即便加上正榮沒有結(jié)轉(zhuǎn)的項(xiàng)目，營業(yè)收入與銷售額之間差距也很大。

同樣有較大差異的是泰禾集團(tuán)（000732.SZ，下稱“泰禾”）。根據(jù)泰禾公告，2016年~2018年?duì)I業(yè)收入分別為207億元、243億元、309億元。不過，泰禾從未主動公告自己的銷售數(shù)據(jù)。同期，各家排行機(jī)構(gòu)統(tǒng)計泰禾全口徑銷售數(shù)據(jù)2016年、2017年、2018年分別為：400億元、1007億元、1303億元。

截至2019年前三季度，泰禾預(yù)收賬款545億元，即便全部進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)，也無法達(dá)到上述機(jī)構(gòu)統(tǒng)計的數(shù)據(jù)。

顯然，很多看起來動輒幾百億、千億的公司，實(shí)際銷售并未有如此之規(guī)模。

貓膩藏在哪

全口徑銷售額的“貓膩”藏在哪？

一方面很多公司利用合作模式，進(jìn)一步擴(kuò)大了自己的全口徑銷售規(guī)模。比如一個項(xiàng)目有5個公司合作，那么每個公司都可以把這個項(xiàng)目全部銷售的金額確認(rèn)到自己公司的全口徑銷售里去，因而讓很多公司膨脹。

除了這個方式外，房企還有其他方式來增加自己的名義銷售。

“比如我們可以通過股權(quán)出讓的形式，把我們的物業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓一部分給自己的基金公司，那么這個時候我們可以確認(rèn)自己銷售收入。不過，股權(quán)轉(zhuǎn)讓并不涉及網(wǎng)簽，等到最后基金公司二次銷售的時候，進(jìn)入網(wǎng)簽環(huán)節(jié)，我們可以再一次確認(rèn)為銷售收入。這相當(dāng)于一個項(xiàng)目享受確認(rèn)了兩次，進(jìn)而增加了自己的銷售情況。”一家房企知名人士透露。

此外，很多時候每個公司對于銷售的確認(rèn)方式有區(qū)別，因而有很大的空間。比如綠地控股（600606.SH）這類國企，一般是網(wǎng)簽以后才確認(rèn)銷售數(shù)據(jù)。而很多民營地產(chǎn)公司為了追求規(guī)模，當(dāng)客戶交付定金之后，就確認(rèn)銷售，因而看起來全口徑銷售規(guī)模大了很多。

“很多公司都有自己的銷售系統(tǒng)，機(jī)構(gòu)來對數(shù)據(jù)很多時候也只會和我們的銷售系統(tǒng)對數(shù)據(jù)，那么確認(rèn)的方式就有操作空間。很多房子我們還可以賣給員工，最后進(jìn)行更名，那么還可以二次確認(rèn)銷售。比如，我們有些房子賣了以后遭遇退房，但是退房后我們可以再銷售，那么可以再次計算銷售。”一家上市公司營銷人士告訴記者。

多重差異背后，讓整個市場不斷膨脹，因而很多房企有了大量空間，來提高自己的銷售規(guī)模和排名。

而追求銷售規(guī)模背后，實(shí)際上是融資、拿地的利益需求。

對于中小房企而言，缺乏規(guī)模優(yōu)勢之后，在資金、土地、銷售等領(lǐng)域都將受到極大的制約。

“大部分地產(chǎn)商本質(zhì)上需要銀行低成本資金，這就需要一定的規(guī)模準(zhǔn)入，否則進(jìn)入不了我們的白名單。”一家股份制銀行公司融資負(fù)責(zé)人告訴記者。

目前看來，大部分銀行的白名單客戶在TOP30左右，而大部分信托白名單客戶在TOP50左右。

除了融資端口外，很多勾地和并購的時候，對方往往也對企業(yè)有一定的要求。

“以前我們做一個并購，對方是國企，就要求在中房協(xié)的地產(chǎn)百強(qiáng)排名進(jìn)入一定的規(guī)模，不然就不予以合作。”一家TOP15房企高層透露。

正是因?yàn)榉N種利益需求，房企不得不想盡辦法，在各類規(guī)模數(shù)據(jù)上“注水”。

克而瑞就認(rèn)為，基于目前行業(yè)項(xiàng)目合作開發(fā)日趨常態(tài)化，銷售操盤口徑和權(quán)益口徑更能反映企業(yè)自身的營銷、運(yùn)營及投資能力，應(yīng)受到更多的關(guān)注。同時，從企業(yè)自身運(yùn)營及未來發(fā)展的角度出發(fā)。在目前政策調(diào)控持續(xù)、企業(yè)規(guī)模增長放緩、龍頭房企提質(zhì)控速的行業(yè)發(fā)展趨勢下，房企一味追求全口徑銷售規(guī)模的時代已經(jīng)過去。規(guī)模房企的視線更應(yīng)該專注于企業(yè)自身運(yùn)營管控及產(chǎn)品力的提升。