2019年初，房地產(chǎn)市場逐漸回溫，但隨著“因城施策、一城一策”在全國各級城市的貫徹落實，市場從“小陽春”逐步降溫。進入10月份以來，全國土地市場普遍出現(xiàn)量價齊跌態(tài)勢。
盡管如此，熱點城市土地出讓金規(guī)模仍然不斷刷新歷史同期紀錄。據(jù)易居研究院數(shù)據(jù)，前10月受監(jiān)測的40城市中，土地出讓金達到千億元的有8個；中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計則顯示，截至11月18日，土地出讓金達到千億元的城市已達12個。
那么，今年土地市場呈現(xiàn)出何種變化？哪些城市的土地交易仍然保持熱度？距離年終僅有一個多月，各級城市供地及房企投資還將呈現(xiàn)哪些變化？
前10月土地市場量價齊跌
“初步統(tǒng)計，10月份全國300個城市土地住宅用地供應(yīng)規(guī)模超過1億平方米，同比下降1.4個百分點，但成交規(guī)模同比下降接近20%，10月份的供應(yīng)節(jié)奏是有所放緩的。10月份全國300個城市住宅用地，不管是供應(yīng)還是成交同比都有所下降，成交樓面價也是基本下跌。但按照慣例，部分企業(yè)年底拿地動作較多，導(dǎo)致了土地溢價率開始出現(xiàn)了小幅上漲的走勢。”中國指數(shù)研究院杭州分院副總經(jīng)理高院生分析認為。
易居地產(chǎn)研究院月初發(fā)布的《10月40城土地市場月報》顯示，今年10月，40城土地成交面積環(huán)比下降7.9%，移動平均土地成交均價環(huán)比下跌3.8%，量價齊跌。其中，4個一線城市土地成交建筑面積環(huán)比下降36.8%；二線城市成交面積環(huán)比下降9.1%，地價環(huán)比下跌5.4%。尤其是以南京、武漢為代表的熱點二線城市，多宗地塊以底價成交，土地市場涼意濃濃。
今年以來土地購置面積同比降幅較大也與去年同期基數(shù)較高有關(guān)，考慮到房企融資環(huán)境持續(xù)收緊，預(yù)計全年開發(fā)企業(yè)土地購置面積維持負增長的態(tài)勢沒有懸念。
但易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者：“即便個別城市出現(xiàn)突然火爆的情況，但從全國土地市場數(shù)據(jù)來看，大趨勢還是降溫的，說明當前企業(yè)還是趨向謹慎和保守，土地市場也不會明顯反彈。”
更能反映市場冷熱程度的成交溢價率在10月份繼續(xù)下降。據(jù)易居方面統(tǒng)計，10月份40個典型城市土地溢價率為14.3%，較9月下降2.4%，已經(jīng)連續(xù)4個月下降。
同策集團首席分析師張宏偉分析認為，“從企業(yè)投資的角度來講，近期拿地前評估的凈利潤要求比之前提高很多。以往在核心城市拿地，基本有著10%~12%的利潤要求，今年二季度有的企業(yè)率哪怕利潤5%、6%，甚至不賺錢都會拿地。但近期由于融資環(huán)境收緊、企業(yè)資金鏈緊張，而且當前行業(yè)處于低谷期，所以房企為了控制風(fēng)險，把利潤要求提高了。”
分城市來看，10月份一線城市中除了北京土地成交溢價率高于10%，廣州僅為3%、上海和深圳為0%。40個典型城市中土地成交溢價率排名前5的城市分別為襄陽、東莞、沈陽、武漢和荊州，溢價率分別為44%、40%、33%、22%和22%。
但多位業(yè)內(nèi)人士在接受《每日經(jīng)濟新》記者采訪時表示，盡管市場走弱，但對房企而言卻是不可多得的拿地“窗口期”。
“我們認為，從現(xiàn)在到明年一二季度這個階段，對于一二線核心城市的確是比較好的拿地窗口期。表現(xiàn)主要是各個城市出現(xiàn)流拍和大量的底價成交，這代表著現(xiàn)在土地市場進入一個階段性調(diào)整期，這種情況下是個比較好的拿地窗口期。”張宏偉說。
各城土地市場冷熱不均
今年1~10月，40個典型城市土地出讓金收入22097.6億元,同比增加15.7%，增速回落1.5個百分點。由于各城市實施“一城一策”差異化調(diào)控，各城市在供地節(jié)奏、土地政策、市場環(huán)境上的差異造成了土地市場的分化。
其中，一線城市地價在2019年6月上漲較明顯，主要是深圳、北京和上海土拍較熱，溢價率一度分別達到48%、17%和23%。而10月份一線城市土地市場成交量下降明顯，地價小幅下跌。
較為突出的是二線城市的表現(xiàn)。今年2月份之后，廈門、南京、杭州、武漢和重慶等熱點二線城市地價反彈明顯?！兑拙涌靾笾?0城土地市場月報》指出，一方面是因為第一季度發(fā)債融資量較多，房企資金面較為寬松；另一方面是因為開發(fā)商拿地預(yù)期的轉(zhuǎn)變——規(guī)避三四線城市、向一二線城市轉(zhuǎn)移，同時一線城市供地量又比較少，熱點二線城市成為主要的拿地對象。但進入下半年，在政策持續(xù)快速收緊的趨勢下，土地成交量持續(xù)下降、地價漲幅不斷收窄，9月漲幅轉(zhuǎn)負，10月量價齊跌。
從供應(yīng)量上看，據(jù)中指研究院公布的數(shù)據(jù)，1~10月，北京、上海、深圳、天津、廣州、南京、杭州、武漢8個城市供應(yīng)量超過去年同期，其中天津、武漢、重慶分別以1302萬平方米、807萬平方米、743萬平方米的供應(yīng)量排名前三位。
與此同時，《中國300城市土地市場交易情報》顯示，10月份三四線城市整體供應(yīng)增加，但成交總量下滑。300城中，三四線城市成交土地面積4561萬平方米，環(huán)比減少27%，同比減少15%；土地出讓金為1243億元，環(huán)比減少21%，同比增加14%；土地平均溢價率為10%，較上月下降0.3個百分點，比去年同期增加5個百分點。
三四線城市土地趨冷已是業(yè)內(nèi)共識，土地流拍數(shù)量高企更是印證了這一趨勢。高院生指出，“流拍率來看，10月份單月300個城市中共有52宗流拍，從流拍率達到7.8%，其中42宗出自三四線城市，10宗出自二線城市。如呼和浩特前段時間出讓12宗地塊，其中7宗流拍。由此看來，三四線城市土地市場‘遇冷’的情況更加嚴峻，企業(yè)從安全性的角度更傾向于二線城市以及二線周邊的城市。”
嚴躍進向記者分析了兩個截然不同的三四線城市代表。包頭作為三四線城市中較為強勢的代表，近期地價刷新歷史記錄，但在以往該城市表現(xiàn)并不突出，說明部分開發(fā)商包括碧桂園等的進入，使其地價上漲，同時溢價率也相應(yīng)上漲較快。這也反映了當前西北、西南、西北和東北部分城市的崛起。
而無錫則恰恰相反，在2017~2018年市場表現(xiàn)較熱，但當前管控比較嚴，土地市場出現(xiàn)了明顯降溫。說明調(diào)控已經(jīng)顯現(xiàn)出效果，是值得肯定的，這對于整個市場具有積極的意義。無錫跟包頭表現(xiàn)截然不同，市場走勢也說明了不同城市的特征。
杭州昆明領(lǐng)銜賣地榜
事實上，不少城市每年都會制定年度土地供應(yīng)計劃。在今年僅剩的一個多月里，今年的土地市計劃完成得如何了？
先看北京。今年7月，《北京市2019年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃》發(fā)布，計劃安排商品住宅用地600公頃，下限為300公頃，這也是北京首次設(shè)定商品供應(yīng)用房的下限。但據(jù)中指研究院《中國300城市土地市場交易情報（2019年10月）》，截至10月，北京共成功出讓住宅用地42宗，總建設(shè)用地面積近271公頃，入市宅地面積尚不足300公頃。
10月15日，北京三宗宅地集中入市，總面積約18.8萬方米，單日攬金近百億元。11月13日，北京亦莊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)兩宗限競地塊出讓，總建設(shè)用地面積9.73萬平方米，總成交價達73.52億元。下月，北京預(yù)計將迎4宗宅地入市，總規(guī)劃建筑面積48萬平方米。
但北京今年土地市場具有一定的特殊性。中國指數(shù)研究院土地云事業(yè)部副總經(jīng)理劉韌堅分析稱，“2019年的特點是宅地成交樓面均價同比上升，但是溢價率同比下降。以三季度為例，北京宅地成交樓面均價25324元每平米，同比上漲22%，但平均溢價率僅9%，較2018年同期下降13%，市場的降溫比較明顯。三季度以來，在樓市嚴控背景下，房企融資渠道顯著收緊，市場預(yù)期顯著回調(diào)，房企拿地趨理性，宅地的市場熱度持續(xù)回落。”
再看今年前10月土地出讓金額排在第一的杭州。從今年5月起，杭州住宅用地溢價率開始下滑，至8月份觸底反彈，10月溢價率環(huán)比續(xù)增。10月份，杭州成交的9宗宅地中有7宗為溢價出讓，平均溢價率為21%，較上月增加8個百分點。中指研究院方面分析，下月杭州土地供應(yīng)量預(yù)計將繼續(xù)收窄，如無新政策發(fā)布加緊調(diào)控，溢價率水平或?qū)⒗^續(xù)走高。
“在一二線城市當中，杭州在過去3年的土地出讓金額應(yīng)該是最多，整體供應(yīng)量也比較大。”張宏偉指出：“今年下半年從銷售角度來講，過去兩三年的土地供應(yīng)量大，所以市場壓力應(yīng)該是存在的。個人建議杭州應(yīng)該適度減少土地供應(yīng)量，或者是根據(jù)每個區(qū)域的供應(yīng)情況差異，進行結(jié)構(gòu)性地增加或減少。”
再如地處西南的昆明。在中指研究院《2019年1~10月全國土地成交金額TOP10排行榜》中，昆明排在第10位，同比增長超過100%；位列規(guī)劃建筑面積榜首，同比增長85%。
對于昆明土地市場的火熱，嚴躍進表示，“還是因為房企特別看好昆明。昆明所在的西南市場房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)明顯超過歷史數(shù)據(jù)和全國同類城市板塊。近期海南市場表現(xiàn)不好，部分需求進入到昆明、南寧和貴陽市場，尤其是昆明和南寧，這兩年特別是今年下半年表現(xiàn)非常明顯。土地交易熱、地價便宜，也吸引了很多房企去拿地。”
張宏偉認為，昆明由于政策限制較少，產(chǎn)品能夠?qū)崿F(xiàn)快速去化，因此房企都在進行布局，一旦有土地出讓，成交狀況便會比較積極。但他同時指出，“應(yīng)該還是要控制一下土地供應(yīng)節(jié)奏，除了公開出讓的地塊，昆明還有許多的城中村改造、舊城改造的項目，后續(xù)必然也會流轉(zhuǎn)到土地市場，導(dǎo)致整個市場供應(yīng)量增加，所以需要適度控制土地的供應(yīng)。”
劉韌堅仍然看好二三線城市的投資機會。“二三線城市開發(fā)商會根據(jù)人口流入和企業(yè)流入情況加大投入，未來我們相信三四線城市明年還是有一定的幾率，依然是溢價平平的態(tài)勢。但是二三線城市我們相信還是有很大機會繼續(xù)維持土地市場興旺的態(tài)勢。”
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