當前，中國城市化進程已從“粗放式發(fā)展”進入“精細化運營”，城市更新及存量市場價值的挖掘持續(xù)受到關(guān)注。11月19日，第十五屆中國地產(chǎn)金融年會暨首屆城市發(fā)展論壇在京啟幕，與會專家就新時代的城市更新與資產(chǎn)處理發(fā)表了自己的觀點。
產(chǎn)業(yè)決定地段價值
談到城市發(fā)展的新機遇，城智更新研究院院長陳方勇認為，對城市、地段、產(chǎn)城三者都需“重新認識”。對于城市，他認為，未來的城市競爭是生與死的考驗，“不會均好，有好的就肯定有不好的，此消彼長。”而這正是進入存量時代后城市的格局變化。
對于地段，陳方勇表示，隨著城市發(fā)展，地段需要重新定義。城市更新“始于創(chuàng)新，生于科技，成于產(chǎn)業(yè)，久于運營，終于資管”，關(guān)鍵在于“成于產(chǎn)業(yè)”，產(chǎn)業(yè)是一切空間的終端使用客戶，產(chǎn)業(yè)決定城市的命運，產(chǎn)業(yè)決定地段的價值。
對于產(chǎn)城，陳方勇認為也需要重新認識。他表示，地產(chǎn)商打造產(chǎn)城需要想好自己的定位，不要越俎代庖去做產(chǎn)業(yè)，而應(yīng)去理解產(chǎn)業(yè)，找到產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方向，為產(chǎn)業(yè)做好配套服務(wù)，“產(chǎn)業(yè)才會來，城才能興”。
陳方勇表示，城市更新應(yīng)引入社會資本，形成資本閉環(huán)，即用資管邏輯來做城市更新。“城市更新不需要多漂亮，不用堆金堆銀，只要懂產(chǎn)業(yè)客戶的需求，200元的改造成本能實現(xiàn)3000元改造成本都實現(xiàn)不了的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入。”
存量土地開發(fā)，時間紅利稍縱即逝
“從高速城鎮(zhèn)化到精益城鎮(zhèn)化的過程中，企業(yè)應(yīng)根據(jù)自己的經(jīng)驗、商業(yè)模式來修整未來的方向，找到更好的出路。”圍繞“資源的格局與遠見”主題，北京思源興業(yè)房地產(chǎn)服務(wù)集團股份有限公司副總裁邢志剛表示，我國在過去20年里完成了30%的城鎮(zhèn)化率，在這個加速城鎮(zhèn)化的過程中出現(xiàn)了很多行業(yè)、企業(yè)的發(fā)展機會。
從存量資源的角度看，城市更新和城市織補是未來地產(chǎn)行業(yè)的主基調(diào)。“存量土地開發(fā)步入窗口期，時間紅利稍縱即逝。”邢志剛稱，央企或國企的產(chǎn)業(yè)產(chǎn)能發(fā)展到15年就會面臨設(shè)備老舊、產(chǎn)能淘汰等問題，整體創(chuàng)造價值下行。但從坪效角度看，存量土地本身的價值可為企業(yè)進行新的賦能。
在邢志剛看來，未來，無論地產(chǎn)還是金融行業(yè)都應(yīng)高度關(guān)注存量資源的企業(yè)及項目。“據(jù)不完全統(tǒng)計，現(xiàn)在的老舊小區(qū)、正在新建的商品房和物業(yè)、產(chǎn)業(yè)園等，它們的發(fā)展周期和存續(xù)周期可能就只有20年到30年。也就是說，存量市場是能不斷植入和更新的。”
不過，邢志剛指出，大部分企業(yè)缺乏資產(chǎn)的管理意識，對存量資產(chǎn)粗放式管理甚至無管理，不僅沒有收入，還要增加投入。而房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過十幾年發(fā)展后，在資產(chǎn)管理上擁有了系統(tǒng)化的解決方案，將能推動從低坪效到高坪效的轉(zhuǎn)變。
未來，存量資產(chǎn)更多存在于大型國企和央企。邢志剛認為，業(yè)內(nèi)人士可從權(quán)屬、屬性、規(guī)劃、價值四個角度考量，以科技手段來處理存量資產(chǎn)。
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