在“房住不炒”的政策大基調(diào)下，宏觀調(diào)控成為規(guī)避部分市場亂象、維護(hù)市場穩(wěn)定的必要手段之一。
日前，為了維護(hù)市場穩(wěn)定，安徽省馬鞍山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于做好商品房銷售管理工作的通知》（以下簡稱“《通知》”），規(guī)定樓盤降價不得超過備案價格的10%，在行業(yè)內(nèi)引發(fā)熱議。
對于此次“限跌令”的頒布，日前，安徽省馬鞍山市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人回應(yīng)《中國經(jīng)營報(bào)》記者采訪表示，規(guī)定商品房銷售價格降幅不得低于備案價10％，是希望房地產(chǎn)企業(yè)前期報(bào)價可以“實(shí)一點(diǎn)”，備案價應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況擬定。“不能后期隨意漲價降價，以此讓市場能夠更加穩(wěn)定，不出現(xiàn)太大的波動。”
實(shí)際上，記者在采訪中了解到，今年以來，包括江西贛州、湖北恩施等多個城市也都出臺過類似的調(diào)控文件，對商品房銷售價格的降幅作出規(guī)定。
樓市再現(xiàn)“限跌令”
記者查詢文件發(fā)現(xiàn)，上述《通知》印發(fā)時間為11月4日，主要針對馬鞍山樓市提出了三方面的調(diào)整規(guī)定。
首先，商品房預(yù)售許可工程形象進(jìn)度的標(biāo)準(zhǔn)降低。該《通知》顯示，商品房預(yù)售最小規(guī)模調(diào)整為棟，商品房預(yù)售許可工程形象進(jìn)度為總層數(shù)的二分之一。
而此前，該市去年發(fā)布的預(yù)售管理通知指出，對當(dāng)時已拿地的樓盤，自2018年7月1日起，一年內(nèi)實(shí)現(xiàn)預(yù)售的，工程形象進(jìn)度達(dá)到總層數(shù)的二分之一時準(zhǔn)予預(yù)售；自2019年7月1日起，原則上工程形象進(jìn)度達(dá)到封頂時準(zhǔn)予預(yù)售，并且鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)房銷售。
其次，新預(yù)售樓盤資金監(jiān)管額度降低。此次印發(fā)的《通知》將新預(yù)售樓盤重點(diǎn)監(jiān)管資金監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為多層（6層及以下）1680元/平方米，小高層（7至11層）1890元/平方米，高層（12層以上）2100元/平方米。較去年的規(guī)定，分別降低了720元/平方米、810元/平方米、900元/平方米。
最后，則是此次文件引起軒然大波的“限跌令”，明確商品房銷售價格降幅不得低于備案價10％。上述《通知》明確，新備案項(xiàng)目商品住房銷售價格不得高于備案價格，同時不得低于備案價格10％，對新備案項(xiàng)目商品住房銷售價格（實(shí)際成交價格）低于備案價10％，需要重新辦理銷售備案。
對此，馬鞍山住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，調(diào)整工程形象進(jìn)度和資金監(jiān)管額度，是對周邊市場充分調(diào)研后的決定，同時也考慮到一些企業(yè)存在資金壓力等問題。
該負(fù)責(zé)人稱，規(guī)定商品房銷售價格降幅不得低于備案價10％，則是希望房地產(chǎn)企業(yè)前期報(bào)價可以“實(shí)一點(diǎn)”，備案價應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況擬定。“不能后期隨意漲價降價，以此讓市場能夠更加穩(wěn)定，不出現(xiàn)太大的波動。”
實(shí)際上，今年以來，贛州、恩施等多個城市也都出臺過類似的調(diào)控文件，對商品房銷售價格的降幅作出規(guī)定。
今年2月，江蘇邳州房地產(chǎn)商會發(fā)布的《關(guān)于邳州房地產(chǎn)市場近期出現(xiàn)銷售亂象的通報(bào)》指出，當(dāng)?shù)貍€別樓盤出現(xiàn)了以低價擾亂市場、不正當(dāng)競爭現(xiàn)象，銷售價格嚴(yán)重低于備案價格，嚴(yán)重?cái)_亂了房地產(chǎn)市場的秩序。該商會要求，各房企應(yīng)按政府備案價格銷售，不得挑起“價格戰(zhàn)”。
3月，江西省贛州市發(fā)布“緊急通知”稱，贛縣區(qū)的所有房企應(yīng)停止特價房銷售，同時該區(qū)住房售價不得低于此前2月份的備案價。
6月，湖北省恩施市房地產(chǎn)協(xié)會下發(fā)的一份通知也引發(fā)熱議。該通知列舉了當(dāng)?shù)夭糠猪?xiàng)目開盤價低于備案價、甩賣拋售等10種降價行為，并要求各開發(fā)商對上述行為進(jìn)行引導(dǎo)和糾正。
價格“泡沫”遭擠壓
“這些現(xiàn)象說明，三四線城市的樓市已經(jīng)從過熱開始轉(zhuǎn)向偏冷。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受記者采訪時表示，出現(xiàn)“限跌令”的城市房價往往有下跌趨勢，但并不都是自然下跌，而是由樓市的惡性競爭導(dǎo)致的，恩施就是最典型的例子。“這時候管控房價是有必要的，例如不允許相關(guān)項(xiàng)目隨意降價進(jìn)行蓄客，避免惡性競爭。”
在“限跌令”的背后，透露出馬鞍山樓市的下行。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，盡管近期馬鞍山樓市有回暖之勢，但與去年相比仍差距明顯。
馬鞍山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局披露的數(shù)據(jù)顯示，9月份，全市商品房成交2003套，成交面積22.67萬平方米，成交金額16億元，環(huán)比分別增長9.6%、6.9%、11.5%，同比分別下降22.5%、17.2%、16.3%。
其中，商品住房成交1683套，成交面積19.73萬平方米，成交金額13.92億元，環(huán)比分別增長5.1%、2.3%、5.8%，同比分別下降17.3%、15.1%、13.9%。
“今年下半年以來，盡管馬鞍山樓市有下滑的趨勢，但一些熱門項(xiàng)目購買力還是有的，只不過優(yōu)惠促銷相比一二線城市更加五花八門。”一名當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士告訴記者，所謂“限跌令”主要對開發(fā)商影響大一些，“因?yàn)椴荒茈S便降價，以后開發(fā)商必定不敢隨意備高價”。
上述業(yè)內(nèi)人士表示，一直以來，馬鞍山樓市存在較大的“水分”，開發(fā)商往往備案價較高，賣不出去后再促銷降價銷售。“此次新政主要也是為了減少此類情況的發(fā)生，盡量使得當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)銷售更加透明些。”
連日來，記者聯(lián)系了多家馬鞍山在售新房項(xiàng)目，也證實(shí)了上述業(yè)內(nèi)人士的說法，各類促銷方式奪人眼目。例如，位于花山區(qū)湖南東路的森隆·英郡在“雙11”期間每天送出一套特價房并且贈送車位；位于花山區(qū)慈湖河路與朝霞路交會處的朝輝東方城推出20套特價房源，平均每套優(yōu)惠5萬元左右；而雨山區(qū)霍里山大道的朗詩·熙華府除了特價房外，還推出歐洲雙人游、清空購物車等優(yōu)惠，宣稱“最高省10萬元”……
“限制降價幅度無疑有助于促進(jìn)馬鞍山樓市的穩(wěn)定。”嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，對于開發(fā)商而言，新政會促使其報(bào)價備案時更為理智，減少“過高報(bào)價又刻意大幅度降價以吸引客戶”的現(xiàn)象；而對于購房者來說，新政有利于房價的穩(wěn)定，也使得樓市更加明晰，避免其落入“先漲價后促銷”的銷售圈套。
（編輯：石英婧 校對：顏京寧）
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